Wer als Vermieter heimlich einen Zweitschlüssel behält und damit die Wohnung betritt, verletzt das Recht des Mieters auf ungestörtes Wohnen und riskiert eine deutliche Mietminderung. In diesem Fall hatte eine Vermieterin zu Beginn des Mietverhältnisses die vereinbarte Zahl an Wohnungsschlüsseln übergeben, einen weiteren Schlüssel jedoch ohne Wissen der Mieterin einbehalten. Später bat sie wegen eines Handwerkertermins um einen Schlüssel, was die Mieterin ablehnte.
Dass sie selbst noch einen Schlüssel besaß, verschwieg die Vermieterin. Kurz darauf öffnete sie damit heimlich die Wohnung und hielt sich dort einige Minuten auf. Eine im Flur angebrachte Videokamera zeichnete den Vorfall auf. Die Mieterin forderte daraufhin einen großen Teil der gezahlten Miete zurück. Sie machte geltend, die Wohnung sei wegen des unerlaubten Betretens mangelhaft gewesen.
Das Amtsgericht gab ihr weitgehend recht. Es stellte klar, dass der Mieter allein über den Besitz an der Wohnung entscheidet. Betritt der Vermieter ohne Erlaubnis und ohne Notfall die Räume, greift er schwer in die Privat- und Intimsphäre ein. Dadurch verliert die Wohnung ihre Eignung als geschützter Rückzugsort.
Wichtig ist dabei, dass die Miete kraft Gesetzes sinkt, sobald ein solcher Mangel vorliegt. Der Mieter muss dies nicht vorher ankündigen. Zahlt er dennoch den vollen Betrag, erhält der Vermieter Geld ohne rechtlichen Grund und muss es zurückerstatten.
Die Entscheidung zeigt deutlich, dass ein zurückbehaltener Zweitschlüssel kein harmloses Detail ist. Vermieter dürfen Wohnungen nur mit Zustimmung des Mieters oder bei akuter Gefahr betreten. Mieter können sich gegen heimliche Zugriffe wirksam wehren und zu viel gezahlte Miete zurückfordern (Amtsgericht Bielefeld, Urteil vom 11. September 2025, Aktenzeichen: 408 C 108/24).
Veronika Thormann ist Rechtsanwältin der Kanzlei Bethge in Hannover.