Fertighäuser: Seriell sticht individuell

Es ist gerade einmal fünf Jahre her, da dachten Hauskäufer noch groß, nicht nur die supervermögenden. „Nach dem Motto: Alles unter 170 Quadratmeter ist gar kein Haus“, erinnert sich Wolfgang Weber an die Haltung vieler Kunden, die sich von Fertighausanbieter Weber Haus aus Rheinau-Lux in Baden-Württemberg ihr Eigenheim planen und bauen ließen. Damals waren die Deutschen noch ausgesprochen bau- und kauffreudig. Weil die Banken Geld zum Nullzins verliehen, leisteten sich Bauherren und Immobilienkäufer das ein oder andere Extra mehr, auch an Quadratmetern.

Dann bekam Deutschland die Baukrise. Die in Folge von Ukrainekrieg und Inflation gestiegenen Zinsen und die in die Höhe schnellenden Baukosten haben die Kauflaune verdorben und ließen den Mut zum Neubau sinken. Hinzu kommen die Kriege, die Wirtschaftsflaute und die Angst vor Werksschließungen und Entlassungen im Inland.

Die Kundengruppe, die sich ein Haus gerade so leisten konnte, ist ohnehin weggebrochen. Auch finanziell besser gestellte Interessenten halten sich zurück. „Die Leute sind stark verunsichert“, beobachtet Weber, der im Unternehmen als Geschäftsführer für Vertrieb und Marketing zuständig ist. Sogar wenn schon ein Grundstück vorhanden sei, scheuten manche die Entscheidung; aus Angst, dass die Kosten aus dem Ruder laufen.

Wie groß die Zurückhaltung zuletzt war, kann man an Baugenehmigungen ablesen. Im vergangenen Jahr zählte das Statistische Bundesamt 50.755 Genehmigungen für neue Ein- oder Zweifamilienhäuser. Die Zahlen für die ersten drei Monate dieses Jahres zeigen zwar eine deutlich steigende Tendenz, aber zum Vergleich: 2021 waren es mehr als 110.000 Baugenehmigungen.

Die Fertighäuser hat der Rückgang nicht ganz so stark getroffen wie den konventionellen Neubau. Zuletzt kam ein gutes Viertel aller Ein- und Zweifamilienhäuser vorgefertigt aus der Fabrik, nie war der Anteil höher. Beim Bundesverband Deutscher Fertigbau (BDF) wertet man das als Indiz dafür, dass der Fertigbau schneller aus der Krise komme als die Konkurrenz und seine Bedeutung für „kosten- und ressourcenoptimiertes Bauen“ ausbaue. Da schwingt Zweckoptimismus mit, dann ein wachsender Anteil in einem geschrumpften Markt bedeutet nicht automatisch, dass das eigene Geschäft blüht.

Die Fertighausunternehmen können aber verschreckten Bauwilligen mit ihrem Angebot eher entgegenkommen als etwa Bauträger im Massivbau. Skalierung heißt das Stichwort. Im Systembau lassen sich Wände, Decken, ja ganze Grundrisse in hoher Stückzahl und witterungsunabhängig produzieren. Richtig organisiert, geht der Hausbau so schneller und günstiger. Das macht das Verfahren seit einiger Zeit zum Hoffnungsträger im Geschosswohnungsbau – ein Feld, auf dem sich viele Hersteller inzwischen ebenfalls tummeln.

Auch in ihrem Hauptgeschäft, dem Bau von Eigenheimen, punkten die Anbieter wieder mit dem ureigenen Vorzug „einfach und günstig“. Hatten sich viele in der Vergangenheit mit möglichst individuellen, aufwendigen und damit teuren Häusern profiliert, besinnen sie sich wieder verstärkt auf die Kernkompetenz. Die ist kein Stigma mehr, sondern werbetauglich. Und zur Sicherheit bieten die Hersteller eine Preisgarantie, teils bis zu 18 Monate.

Das „Aktionshaus“ ist zurück, heißt es etwa bei Schwörer Haus. Als Aktionshäuser bezeichnet die Branche in der Regel vorkonfigurierte Haustypen, die sie zu einem besonders günstigen Festpreis anbieten. Das auf der Schwäbischen Alb ansässige Unternehmen hat zehn solcher Häuser im Programm. Außenmaße und Innenwände sind festgelegt. Es gibt eine bestimmte Anzahl von Fenstern, die je nach Wunsch platziert werden können. Ob Holz-, Putz- oder Plattenfassade, darf der Kunde wählen, ebenso die Dachform.

So vordefiniert lasse sich ein Haus „gut bepreisen“, sagt Carola Kochner von Schwörer Haus. Für das günstigste Modell zahlen Käufer 263.220 Euro. Dafür bekommen sie knapp 100 Quadratmeter Wohnfläche, ohne Bodenplatte. Dieses Angebot setzt eine gewisse Eigenleistung voraus: Den im Preis enthaltenen Laminatboden etwa müssen die Käufer in eigener Regie verlegen und auch die Malerarbeiten übernehmen. Erledigt das der Anbieter, steigt der Preis. Der Spielraum werde bei einem solchen Angebot enger, sagt  Kochner. Individuelle Planung bedeute für die meisten Kunden aber nicht maßgeschneiderte Planung. Die Käufer wollten zum Beispiel entscheiden, ob das Haus ein Sitzfenster haben soll, Einbaumöbel und, sofern nicht der Bebauungsplan den Rahmen steckt, die Dachform auswählen.

Der entscheidende Hebel, Geld zu sparen, ist aber die Größe. „120 ist das neue 140“, sagt Kochner in Bezug auf die Wohnfläche, die sich Schwörer-Bauherren durchschnittlich leisten. Bei anderen, hochpreisigeren Anbietern sind die Häuser mit im Schnitt 150 bis 160 Quadratmetern zwar größer, jedoch registrieren auch sie, dass auf Fläche verzichtet wird. „Schließlich kostet jeder Quadratmeter – und jede Wandfläche auch“, betont Thomas Schatt von der Sonnleitner Holzbauwerke GmbH. Der Fertighausbauer aus dem bayerischen Ortenburg baut massive Holzhäuser, vor allem für Kunden in Süddeutschland.

Bei den Themen Raumklima, Material, Wohngesundheit mache die Sonnleitner-Klientel keine Abstriche. Bei der Größe schon. „Eine intelligente Grundrissplanung ist daher extrem wichtig“, sagt Schatt. Die kann zum Beispiel so aussehen, dass Waschmaschine und Trockner hinter Schiebeelementen versteckt stehen anstatt in einem eigenen Hauswirtschaftsraum. So lässt sich wertvoller Platz sparen.

Wie Sonnleitner setzen viele Anbieter auf integrierte Möbel. Einbauschränke gehören zum Standard, ebenso das angesprochene Sitzfenster. Dieses Ausstattungsdetail schätzen viele Käufer als Wohlfühlelement. Es kann zudem praktisch sein. Geschickt platziert, bietet es nicht nur einen weiteren Sitzplatz, sondern auch Stauraum.

Noch kompakter und günstiger sind die Wohnmodule, die einige Hersteller in jüngerer Zeit ins Sortiment aufgenommen haben. Sonnleitner hat die Serie „Elements“ herausgebracht. Die kleinste Einheit bietet 35 Quadratmeter Wohnfläche und lässt sich durch Stapeln und Anbauen auf acht Module oder bis zu 145 Quadratmeter erweitern. Weber Haus hat mit dem 53 Quadratmeter großen „Option“ ebenfalls ein Modul im Angebot. So kostet zum Beispiel eine zweigeschossige Variante mit Anbau und knapp 90 Quadratmeter Wohnfläche um die 290.000 Euro. Ohne Qualitätsabstriche in Material und Ausführung, verspricht Schatt.

Ein weiterer Preisvorteil der Module ist, abgesehen von der Skalierung, die schon verbaute Bodenplatte. Dadurch lassen sich die Baukosten nochmals deutlich reduzieren. Hinzu kommt, dass für diesen Gebäudetyp oft ein günstiges sogenanntes Punktfundament ausreicht. Wenn alles passt, könnte ein Modulhaus zehn Prozent günstiger als ein vergleichbares Fertighaus sein, heißt es bei Sonnleitner. Vor allem im süddeutschen Raum, wo viele Häuser in Hanglage entstehen, ist das Fundament ein Kostentreiber.

Die Häuser werden insgesamt nicht nur kleiner – ihre Nutzung auch flexibler. Auch hier ist die Fertigbauweise im Vorteil. Denn Grundrisse lassen hier sich relativ leicht verändern. Über die aktuellen Bedürfnisse hinaus zu planen, sei für viele Kunden ein wichtiger Aspekt, sagt Marina Horlacher von Fertighaus Weiss. Das Unternehmen zählt zu den höherpreisigen Anbietern. Musterhäuser hat es nur wenige, es wird wie bei Sonnleitner überwiegend individuell geplant.

Zurückhaltung, Bedenken und ein gestiegenes Kostenbewusstsein seitens der Kundschaft registriert man aber auch am Unternehmenssitz in dem baden-württembergischen Oberrot-Scheuerhalden. Sehr kostenbewusst, mit fixem Budget, aber auch klaren Vorstellungen, wie das Haus sein soll, charakterisiert Marina Horlacher Käufer. Energieeffizienz sei ihr wichtig, die meisten entschieden sich für eine Luft-Wasser-Wärmepumpe. Das Thema sommerlicher Hitzeschutz habe Konjunktur. Entsprechend sind neuerdings Klimageräte gefragt, aber auch Verschattungslösungen, etwa ein größerer Dachüberstand oder ein Rücksprung in der Fassade.

Interessant ist, dass diese Käufergruppe sich selten sorgt, dass sie der Hausbau finanziell überfordern könnte. Das Risiko sehen sie eher auf Seiten der Anbieter. Denn im Zuge der Wirtschaftskrise sind nicht nur etliche Bauträger, sondern auch Fertighausunternehmen in die Insolvenz gerutscht. Anfang Februar etwa hat die auf Holzfertigbau spezialisierte Frick Gruppe aus dem Vogelsbergkreis einen entsprechenden Antrag gestellt. Solche Nachrichten schrecken auf. „Viele Kunden prüfen deshalb die Bonität“, sagt Horlacher. Unternehmensstabilität und Ausfallsicherheiten seien wichtige Argumente. Ebenso Kostentransparenz.

In wirtschaftlich schwierigen Zeiten können Fertighausanbieter offenbar auch mit dem Versprechen punkten, ohne fremde Gewerke zu bauen. „Die Tatsache, dass der ganze Bauprozess bei uns liegt, ist für viele eine Beruhigung“, sagt der Geschäftsführer von Weber Haus. „Das Risiko, dass ein Gewerk ausfällt, ist schon mal minimiert.“