Wohnstadt Asemwald: Die Verwaltung wird zur Mammutaufgabe

Bei den drei riesigen Wohngebäuden im Asemwald in Stuttgart greifen übliche Klischees nicht. Die Wohnstadt mit 23 Stockwerken gilt nicht als Ghetto, sondern als beliebte Wohnanlage mit 1137 Eigentumswohnungen, die teilweise vermietet sind. Es ist zugleich wohl die größte Eigentümergemeinschaft Deutschlands. Hier wohnt seit Längerem Werner Pohl, einer der Miteigentümer. Bei ihm steht demnächst der Austausch der großen Fenster an. „Jeder Einzelne kann die Fenster tauschen“, sagt er. Aber: „Es müssen dabei die Vorgaben der Eigentümerversammlung eingehalten werden.“

In der Eigentümergemeinschaft gelten Renovierungen als Großprojekte. Um möglichst viele zu motivieren, ihre Fenster auszuwechseln, hatte der Verwaltungsbeirat, das Gremium der Eigentümer, eigens eine Fenstermesse organisiert. Das wichtigste Argument: Rabatte, wenn Fensterbauer mehrere Aufträge aus dem Asemwald bekommen, wie Thomas Ferwagner vom Beirat erläutert: „Mit der Veranstaltung einer Fenstermesse wollten wir einen Impuls geben.“ Es informierten der Verwaltungsbeirat, die Hausverwaltung, ein Eigentümer und zugleich die Stadt Stuttgart.

Knapp ein Drittel der Fenster wurde in den vergangenen 20 Jahren ausgetauscht, sagt der Architekt: „Es geht viel Wärme durch die alten Fenster verloren.“ In den Wohnungen könnten durch neue Fenster bis zu 75 Prozent der Heizkosten eingespart werden. Weil die Fenstermesse ein großer Erfolg gewesen sei, ist eine zweite Veranstaltung in den nächsten Wochen geplant.

Im Asemwald wohnen aktuell rund 1500 Menschen. Zur Fertigstellung des Wohnkomplexes im Jahr 1972 waren es noch 2400 Personen. Pohl spricht von einer guten sozialen Struktur. Der Altersdurchschnitt der Bewohner wird auf etwas mehr als 60 Jahre geschätzt. In den vergangenen Jahren sind verstärkt junge Familien nachgezogen.

In den oberen Geschossen eines der Gebäude gibt es sogar ein öffentlich zugängliches Schwimmbad mit Sauna und ein öffentliches Restaurant, für das aktuell ein Pächter gesucht wird. Mehrere Tennisplätze, die verpachtet sind, gehören gleichfalls zum Gemeinschaftseigentum sowie ein eigener Wald. Park-, Grün- und Wasserflächen und Spazierwege gehören auch zu dem eigenen Stadtteil der baden-württembergischen Landeshauptstadt.

Die Wohnanlage zu verwalten, birgt Herausforderungen. Darum kümmert sich Christian Kalmbach von der Hausverwaltung Hallo Theo Stuttgart. Der Immobilienfachwirt und zwei weitere Mitarbeiter sind dafür verantwortlich, dass alles rundläuft. „Wir informieren mindestens jedes Quartal über den aktuellen Sachstand und relevante Themen“, sagt er. „Je mehr wir unter dem Jahr informieren, umso mehr ist den meisten klarer, was wir tun.“

Auch die jährliche Versammlung der Wohnungseigentümer ist speziell. „Die Räumlichkeiten für eine Eigentümerversammlung der Wohnstadt Asemwald im Großraum Stuttgart sind begrenzt“, sagt er. Seit Jahren nutzen sie dafür die Filderhalle in Leinfelden-Echterdingen. Bei den Eigentümerversammlungen in der dortigen Stadthalle sind im Durchschnitt 350 bis 400 Eigentümer persönlich anwesend. „In Sachen Größe, Organisation und Ablauf kann man die Eigentümerversammlung in etwa mit einer Gesellschafterversammlung eines Unternehmens vergleichen“, sagt Kalmbach.

Instandhaltungsarbeiten müssen genau geplant werden. „Dieses Jahr schließen wir die Sanierung der letzten beiden Aufzugsanlagen für die Wohnungen ab“, sagt Kalmbach. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, Stephan Schreiner, fügt hinzu, dass die Arbeiten zehn Jahre gedauert haben. Insgesamt gibt es 38 Aufzüge.

Aktuell werden schrittweise die Tiefgaragen in Angriff genommen. Diese sind seit Jahrzehnten nicht mehr saniert worden. Teilweise sind die Armierungseisen korrodiert. Ihre Instandsetzung ist bis 2038 angesetzt. „Aktuell wird jedes Jahr ein Abschnitt der Tiefgarage saniert“, sagt Verwalter Kalmbach.

Um die vom Salz verursachte Korrosion zu stoppen, muss der Beton an den Böden und an den Sockeln von Stützen und Wänden komplett saniert werden. Außerdem wird eine zusätzliche Schutzschicht angebracht. Sie soll verhindern, dass künftig wieder Salz in das Bauwerk eindringen kann. Insgesamt gibt es 1340 Stellplätze, davon sind 1144 in den Tiefgaragen.

Aktuell werden alle Wohnungen mit Gas beheizt. Der jährliche Gasverbrauch für Heizung und Warmwasser liege aktuell bei durchschnittlich 15 Gigawattstunden, sagt Verwalter Kalmbach. Es sei gar nicht so einfach gewesen, einen Lieferanten für so eine große Menge zu finden. Ein Austausch der Heizungsanlage sei in den nächsten fünf Jahren nicht nötig. „Aber wir müssen uns schon lange davor Gedanken machen“, sagt er. „Wir sind in der Phase der Ideensammlung.“

Die Heizungsanlage läuft derzeit ohne Schwierigkeiten, aber kommt in die Jahre. Zudem strebt die Stadt Stuttgart an, bis zum Jahr 2035 emissionsfrei zu werden. „Der Asemwald will auch seinen Beitrag zur Klimaneutralität leisten“, sagt Schreiner vom Verwaltungsbeirat.

Ferwagner ist im Beirat der Mann für die energetischen Fragen und den aktuellen Stand. „Es gibt Überlegungen für eine Geothermieanlage auf einer landwirtschaftlichen Fläche gegenüber der Siedlung.“ Das 1,8 Hektar große Grundstück wurde von der Stadt Stuttgart ins Gespräch gebracht. Aktuell nutzt es die benachbarte Universität Hohenheim landwirtschaftlich für Versuchszwecke. Die Kommune kann sich wohl vorstellen, den Untergrund an die Eigentümergemeinschaft zu verpachten, um eine Großwärmepumpe zu installieren, die dann den Bewohnern die entsprechende Wärme liefern würde. Ackerbau wäre nach der Bauzeit wieder normal möglich.

Ferwagner schätzt die Höhe der Gesamtinvestitionen auf mindestens fünf Millionen Euro. „Die Gründung einer Energiegenossenschaft ist eine Option. Da bekommt man dann eine bessere staatliche Förderung“, sagt der Architekt, der überzeugt ist, dass es genügend Mitstreiter für das Genossenschaftsmodell geben würde. Jetzt ist unter anderem die Stadt Stuttgart am Zug, um unter anderem zu klären, wie die Nutzung der Fläche für Geothermie sichergestellt werden kann. Nach Angaben von Ferwagner ist neben der Heizquelle auch die Energieeinsparung notwendig. Und da die Fassaden der drei Hochhäuser zum großen Teil aus Fenstern bestehen, ist der Fenstertausch wichtig, für den intensiv Werbung gemacht wird.

Hausverwalter Kalmbach hält nicht nur die inhaltliche Planung für wichtig, sondern auch die entsprechende Budgetplanung. Notwendig sei immer ausreichend Liquidität. Hierbei müsse jedoch auch mit gesundem Augenmaß darauf geachtet werden, dass die Eigentümer nicht an ihre Belastungsgrenzen gebracht werden. Denn Ziel sei es, Sonderumlagen zu vermeiden, wie Schreiner ergänzt.

In der Vergangenheit wurde das Hausgeld erhöht. Das sind Vorauszahlungen der Hauseigentümer für laufende Verbrauchskosten und Rücklagen, aus denen auch die notwendigen Sanierungen bezahlt werden. Die mehrheitlich beschlossene Erhöhung hatte teilweise für Unstimmigkeiten gesorgt. Zum Anfang des Jahres ist das Hausgeld wieder moderat gesunken. Nach Schreiners Worten fallen dadurch 60 bis 70 Euro im Durchschnitt je Wohnung weniger an.