Die Wohnanlagen aus den Sechziger- und Siebzigerjahren wirken auf den ersten Blick eher abstoßend als einladend. Nun lässt die Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft (SWSG) die in die Jahre gekommenen Mehrfamilienhäuser modernisieren und setzt dafür schrittweise auf eine grundlegende Sanierung. Das kommunale Wohnungsbauunternehmen hat allerdings manchmal mit gravierenden Schwierigkeiten zu kämpfen: Die Asbestbelastung wird zur Gefahr.
In Fußbodenplatten, Fliesenklebern und vielen anderen Bauteilen findet sich die krebserregende Mineralfaser, die bis zu ihrem Verbot im Oktober 1993 in großem Stil verbaut wurde. Entsprechend aufwendig sind die Sanierungsarbeiten. Vor solchen Herausforderungen stehen bundesweit nicht nur Wohnungsunternehmen, sondern auch zahlreiche Eigenheimbesitzer. Eine Unternehmenssprecherin weist auf die Schwierigkeiten hin: „Es ist zu beachten, dass Asbest in Gebäuden grundsätzlich keine Gefahr darstellt, solange er in gebundener Form vorliegt und nicht bearbeitet wird“, sagt sie.
Das Material galt einst als Wundermittel: Die Faser ist nicht brennbar, weist eine hohe Elastizität auf und lässt sich gut mit anderen Materialien kombinieren. Diese Vorzüge führten dazu, dass in Deutschland eine Vielzahl von Gebäuden unter Verwendung von asbesthaltigen Baustoffen wie Bodenbelägen, Dachplatten und Spachtelmassen errichtet wurde. „Rund drei Viertel aller Gebäude, die zwischen 1930 und 1993 gebaut oder saniert wurden, enthalten heute noch Asbest in irgendeiner Form“, sagt Volker Thome vom Fraunhofer-Institut für Bauphysik IBP.
Eines der größten Risiken in der Sanierung
Asbest ist kein Randphänomen: Zwischen den Fünfziger- und Achtzigerjahren wurden Millionen Tonnen Asbest in mehr als 3000 unterschiedlichen Bauprodukten verarbeitet. „Gerade weil diese Belastungen optisch nicht erkennbar sind, bleibt die Unsicherheit im Bestand eines der größten Risiken in der Sanierung“, sagt Baufachmann Mustafa Kösebay vom Beratungsunternehmen Drees & Sommer.
Das Vorkommen wird in der Regel im Vorfeld baulicher Maßnahmen ermittelt: sowohl bei umfassenden Gebäudesanierungen als auch bei einzelnen kleineren Arbeiten am oder im Gebäude, so beschreibt die SWSG-Sprecherin das Vorgehen. „Bei einzelnen Verdachtsfällen werden grundsätzlich Materialproben der betreffenden Bauteile entnommen und im Labor analysiert.“ Im Rahmen größerer Sanierungsmaßnahmen erfolge schon während der Voruntersuchung zur Planung eine Beauftragung eines Schadstoffgutachters, der das Gebäude begutachte und bewerte. „In der weiteren Planung wird das Vorgehen zum Umgang mit den Schadstoffen in Abstimmung zwischen dem Architekten und dem Schadstoffgutachter festgelegt.“
Klassische Laboranalysen gelten als präzise, sind jedoch zeitaufwendig. Zwei Fraunhofer-Institute – das IBP und das Institut für Optronik, Systemtechnik und Bildauswertung – haben nun einen Handdetektor zur schnelleren Erkennung der Problemfaser entwickelt. Er nutzt eine physikalische Eigenschaft von Asbestfasern: den sogenannten Pleochroismus. Je nach Lichteinfall verändern die Fasern ihre Farbe. Diesen optischen Effekt zeigen andere mineralische Baustoffe wie Beton, Gips oder Kalksandstein nicht. Mithilfe automatisierter Bildauswertung lassen sich einer Mitteilung zufolge belastete Materialien damit großflächig und berührungsfrei identifizieren, perspektivisch direkt auf der Baustelle oder in Recyclinganlagen.
So hoch sind die Sanierungskosten
Die Beseitigung des Gefahrstoffs kann Unsummen von Geld verschlingen. Fraunhofer-Forscher Thome sagt: „Asbestsanierungen sind kaum pauschal kalkulierbar. Zunächst werden oft nur offensichtliche Quellen erfasst.“ Im Verlauf kämen dann Nachfunde hinzu, die neue Einhausungen, Messungen und Entsorgungswege erforderten. „In Wohngebäuden liegen die Kosten grob bei mehreren Hundert Euro je Quadratmeter betroffener Fläche.“
In Industrieanlagen kommen Stillstandskosten hinzu. Bei Großprojekten summierten sich diese schnell auf sechsstellige Beträge. „In der Praxis ist es eher die Regel als die Ausnahme, dass ursprüngliche Kostenschätzungen weit nach oben korrigiert werden müssen“, sagt er.
Das Vorgehen bei entsprechenden Arbeiten ist in vielen Fällen höchst komplex. Bei der SWSG in Stuttgart ist ein häufig auftretender Fall das Vorhandensein von Eternit-Abwasser- und Lüftungsleitungen in Bädern aus den Siebzigerjahren. Sind asbesthaltige Rohrleitungen in den Bädern vorhanden, muss nach dem Rückbau der Leitungsschächte ein zertifiziertes Fachunternehmen die Entfernung der betroffenen Bauteile übernehmen. Diese werden möglichst zerstörungsfrei ausgebaut und in dem luftdicht abgeschlossenen Bad in spezielle Transportsäcke verpackt.
Wie gelingt die Sanierung?
Nach dem Ausbau reinigt der Handwerker nach Angaben der Sprecherin das Bad: Er trägt dafür ein Faserbindemittel auf, das nach dem Trocknen mitsamt den Restfasern abgesaugt wird. Anschließend werde die Schutzkleidung zusammen mit den ausgebauten Materialien im Schutzbehältnis aus dem Gebäude transportiert: „In der Regel wird über den alten Steigschacht und mithilfe eines Ventilators auf dem Dach ein Unterdruck im Bad erzeugt, sodass keine Luft aus dem Bad in die Wohnung entweichen kann.“
Bei zerspanenden Arbeiten, wie Säge- oder Stemmarbeiten an asbesthaltigen Bauteilen, sei der Einbau einer Luftschleuse mit Absaugung erforderlich. Nach Abschluss der Arbeiten wird über Nacht eine Luftmessung im Bad durchgeführt. Erst nach Auswertung der Messung am folgenden Morgen und Rückmeldung des Labors wird der luftdicht abgeschlossene Badbereich wieder geöffnet, sodass die weiteren Sanierungsarbeiten fortgesetzt werden können.
Asbest wirkt sich auf den Marktwert einer Immobilie aus. Berater Kösebay sagt: „Die Unsicherheit über den Sanierungsbedarf führt zu Preisabschlägen, senkt das Kaufinteresse und die Investitionsbereitschaft. Käufer und Investoren kalkulieren höhere Risiken und zukünftige Sanierungskosten ein.“ Das beeinflusst sowohl den Verkauf als auch die Vermietung – besonders, wenn der Sanierungsbedarf erheblich sei.
Die Aufarbeitung der Altlasten wird noch sehr lange dauern. Das betreffe Eigentümer, private Investoren und Bestandhalter genauso wie Kommunen und Städte. Hinzu kommt: „Wo Asbest im Bestand steckt, müssen energetische Sanierungen zurückgestellt, umgeplant oder technisch deutlich aufwendiger durchgeführt werden.“ Das verlangsame die Modernisierung der Bausubstanz und damit auch die Wärmewende.
Für die Entsorgung entstünden zusätzliche Kosten. Asbestabfälle müssen als gefährliche Abfälle behandelt, speziell verpackt, transportiert und teuer deponiert werden. Das belastet vor allem die öffentliche Hand und Industrie finanziell.
Fraunhofer-Forscher Thome verweist auf das unkalkulierbare Kostenrisiko: „Schätzungen für Wohngebäude deuten darauf hin, dass Asbestsanierung einen Mehrkostenfaktor von mehreren Euro je Quadratmeter verschärft, teils sogar ein Fünffaches im Vergleich zu einer rein bauphysikalischen Modernisierung ohne Schadstoffe.“ Gerade kommunale und gemeinnützige Wohnungsunternehmen mit Hunderttausenden Wohnungen im Bestand stünden vor einem gewaltigen Investitionsdruck, der nur schleppend durch Förderprogramme abgefedert werde.