In besonderen Fällen kann schon der Mangelverdacht Schadenersatz begründen. Aber die Grenzen dafür sind eng gesetzt. In diesem Fall verkaufte die Eigentümerin eine vermietete Gewerbeimmobilie. Vorher waren wegen möglicher Schwierigkeiten im Kellerfußboden Kernbohrungen geplant worden. Hintergrund waren Hinweise auf Feuchtigkeit und auf einen sich teilweise anhebenden Bodenbelag. Die Käuferin wurde beim Kauf jedoch nicht über diese Verdachtsmomente informiert.
Nach dem Erwerb verlangte sie Schadenersatz von rund 428.000 Euro für die Sanierung des Kellerbodens. Die Vorinstanzen gaben ihr recht. Sie sahen schon darin einen Sachmangel, dass wegen möglicher Schwierigkeiten Untersuchungen durch Kernbohrungen geplant waren.
Der Bundesgerichtshof widersprach dieser Sichtweise. Ein bloßer Mangelverdacht reicht allein nicht aus, um eine Sachmängelhaftung zu begründen. Entscheidend sei, ob tatsächlich ein Mangel vorliegt. Untersuchungen wie Kernbohrungen dienten gerade dazu, einen möglichen Mangel erst festzustellen oder auszuschließen.
Nur in besonderen Ausnahmefällen kann ein Verdacht selbst einen Sachmangel darstellen. Das gilt etwa bei einem Altlastenverdacht bei einem Grundstück, bei einem Verdacht auf Hausschwamm oder bei Verdacht auf gesundheitsschädliche Kontaminationen von Lebensmitteln. In diesen Fällen mindert bereits der Verdacht den Wert der Immobilie erheblich.
Bei gewöhnlichen Baumängeln reicht ein Verdacht dagegen nicht aus. Hier muss ein tatsächlicher Mangel festgestellt werden. Das Verfahren wurde deshalb an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.
Auch ein Verdacht auf einen Mangel kann Ansprüche des Käufers begründen. Käufer sollten daher genau prüfen, welche Hinweise auf Mängel in der Vergangenheit aufgetreten sind. Dazu gehören zum Beispiel auch dem Verkäufer bekannte Vornutzungen, wenn diese die Gefahr von Altlasten begründen (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 26. Februar 2026, Aktenzeichen: V ZR 83/25).
Nils Flaßhoff ist Rechtsanwalt und Partner der Kanzlei Bethge in Hannover.