Herr Danne, täuscht welcher Eindruck, oder bewegt die Gesamtheit rund um die Immobilien inzwischen mehr Menschen denn früher?
Immobilien sind die größte Anlageklasse welcher Welt, da können wir jeden Tag drüber reden. Immobilien in Betracht kommen immer.
Wie ist die Stimmung im Markt?
Es geht turbulent zu. Die Entwicklungen rund um den Immobilienkonzern Signa sind dies eine, welcher rasante Zinsanstieg seitdem dem Sommer 2022 dies andere. Das die Gesamtheit sorgt zum Besten von sehr viel Unsicherheit.
Es war doch keine Verwunderung, dass die Zinsen wieder irgendwann steigen würden?
Ja, dies stimmt. Es ist ebenso nur schlüssig, dass sich dies unmittelbar im Immobilienmarkt niederschlägt. Aber dies Tempo, in dem die Zinserhöhungen erfolgten, dies war schon sehr rasant. Das war nicht anbahnend.
Was geht vor sich, wenn die Zinsen steigen?
Das Erste, welches passiert, ist, dass Eigenkapitalpositionen schmelzen, weil steigende Bewertungszinsen den Wert von Immobilien verringern. Das ist ein längerer Prozess, weil es eine Weile dauert, solange bis die neuen Daten akzeptiert werden. Das erfolgt schrittweise.
Sind wir durch diesen Prozess schon durch?
Nein. Ich denke, dass 2024 die Preise zum Besten von Immobilien noch weiter sinken werden, weil die „neue Situation“ noch nicht überall akzeptiert und umgesetzt wurde. Das passiert in diesem Jahr allerdings, und wir werden mehr Transaktionen sehen.
Wie viel Geschäft hat die Deka 2023 gestemmt?
Unser Transaktionsvolumen, dies heißt An- und Verkäufe zusammen, hatte eine Größenordnung von 1,3 Milliarden Euro.
Ist dies viel?
Pro die Deka ist dies nicht so viel. In normalen Jahren schaffen wir ebenso dreieinhalb solange bis vier Milliarden Euro.
Wie in Gruppen einteilen sich die 1,3 Milliarden uff?
Rund 750 Millionen Euro davon waren Verkäufe. Das zeigt, dass man ebenso in unsicheren Zeiten Gebäude verkaufen kann.
Verkaufen kann man vermutlich immer.
Wir verkaufen nie unter dem Verkehrswert. Aufgrund welcher stabilen Situation unserer Fonds tun wir nichts, unter dem wir Geld verlieren. Wir nach sich ziehen keinen Verkaufsdruck. Es ist allerdings nicht so reibungslos, wie es mal war. Alles dauert länger.
Warum?
Sie finden kaum noch Leute, die es schaffen, dies Fremdkapital zu beschaffen. Das ist ein großer Engpassfaktor.
Wurde schon in den vergangenen Jahren zu viel uff Kante genäht, sodass Finanzierungen jetzt keiner mehr zustande kommen?
Der Hauptgrund ist, dass Verkäufer und Käufer mit ihren Preisvorstellungen noch nicht zueinanderfinden. Es fehlt an Verkäufern genauso wie an Käufern. Wer denn Verkäufer derzeit nicht verkaufen muss, verkauft ebenso nicht. Ich erwarte, dass welche Phase allerdings so sukzessiv ausläuft.
Nichtsdestotrotz nach sich ziehen Sie Objekte verkauft. Wo?
Es gibt immer Nischen. Pro uns z. B. in Tokio. In Japan gibt es eine ganz andere Zinswelt und keine Immobilienkrise. Aber wir nach sich ziehen ebenso in Paris, in den USA und in Skandinavien verkauft.
Was erwarten Sie denn zum Besten von 2024?
Wir sind ausschließlich im Segment welcher Gewerbeimmobilien engagiert. Da sind die Rahmendaten keiner so schlecht. Es gibt steigende Mieten. Bei den Logistikobjekten war welcher Anstieg in den vergangenen Monaten kräftig. Aber ebenso unter den Büromieten war die Entwicklung positiv. Ich bin da ebenso zum Besten von 2024 ganz zuversichtlich.
Es funktionieren doch inzwischen jedweder im Homeoffice.
Glücklicherweise nicht. Wir nach sich ziehen zudem in unserem Portfolio nur eine Leerstandsquote von 5 Prozent. Da gibt es Möglichkeiten, die Mieten anzuheben. Die Nettomietrenditen welcher Fonds steigen somit.
Woran liegt es?
Es gibt ohne Rest durch zwei teilbar kaum Neubauten uff dem Markt. Das bleibt ebenso noch 2 solange bis 3 Jahre so. Das ist zum Besten von die Halter von Bestandsimmobilien, wie wir es sind, positiv. Wir nach sich ziehen im Jahr 2023 Mietverträge in einem Volumen von 409 Millionen Euro Jahresnettomieten separat. Das ist ein ausgezeichnetes Ergebnis.
Die nun in Schieflage geratene Signa Holding ist ein Projektentwickler. Machen Sie so irgendetwas ebenso?
Nein. Wir sind stark hierfür belächelt worden. Heute sind wir es, die lächeln.
Das kann allerdings ein sehr lukratives Geschäft sein.
Durchaus. Aber Projektentwicklungen Rechnung ausstellen ihre Liquidität, wenn sie die vielleicht tunlichst jenseitig einsetzen wollen. Das Problem unter Projektentwicklungen ist, dass sie sich via viele Jahre ziehen. Man weiß nie, in welcher konjunkturellen Phase man sich befindet, wenn dies Objekt fertig ist. Das macht zum Besten von verdongeln konservativen Fondsmanager reibungslos keinen Sinn.
Sind Sie unter Signa involviert?
Nein, an keiner Stelle im Konzern.
Tangiert Sie die Pleite?
Signa ist ein großer Spieler im Markt. Das hat natürlich Einfluss uff die gesamte Branche.
Erwarten Sie weitere Pleiten?
Die Probleme von Signa, die ja vor allem durch den schnellen und massiven Zinsanstieg begründet sind, sehen wir ebenso unter weiteren Projektentwicklern, allerdings ebenso Bestandshaltern. Vielleicht in anderen Dimensionen. Die Herausforderung ist die Anschlussfinanzierung. Einen Zinssatz von 1 Prozent bekommen manche vielleicht noch hin. Bei 4 Prozent könnte es intim werden, vor allem wenn zu hoch bewertet und finanziert wurde. Die Banken werden da sehr überlegt vorgehen.
Es sprechen jedweder von welcher Polykrise. Bereitet Ihnen die Geopolitik Sorge zum Besten von dies Immobiliensegment?
Es herrscht eine merkwürdige Stimmung. Deutschland ist unbestritten in einer schwierigen ökonomischen Verfassung, allerdings dies wird sich ebenso wieder ändern. Aber schauen Sie mal via die Grenzen, da ist nun wirklich nicht die Gesamtheit schlecht. Die Weltwirtschaft soll um 3 Prozent wachsen, unter 6 Prozent Inflation, dies sind nominal schon 9 Prozent. Aktien könnten in diesem Umfeld durchaus wieder im einstelligen Bereich zulegen. Das ist doch nicht schlecht. Auch die Zinsen zum Besten von gute Unternehmensanleihen bleiben gesucht.
In China gibt es eine große Immobilienkrise. Ist die Deka hier?
Nein, unsrige Immobilienfonds besitzen keine Objekte in China. Das sind politische Märkte. Da wachen Sie morgens uff und es gibt ein neues Gesetz. Dann sollen Sie vielleicht mit jemandem eine Immobilie teilen, während sie per Gesetz in ein Joint Venture gezwungen werden. Darauf können wir uns mit dem uns anvertrauten Geld nicht einlassen.
Welche Märkte meiden Sie noch?
Die Mehrzahl. Mit unseren Immobilienfonds sind wir in nur 27 Ländern engagiert.
Warum?
Das Augenmerk liegt immer uff welcher rechtlichen Stabilität. Russland oder Türkei sind so Beispiele, wo wir uns nie engagiert nach sich ziehen. Davon gibt es allerdings noch viel mehr.
Kann einem denn allerdings nicht ebenso mal ein gutes Geschäft durch die Lappen in Betracht kommen?
Das Immobiliengeschäft ist langfristig. Man muss ebenso noch in den nächsten zehn Jahren exemplifizieren, welches man gemacht hat. Darum nach sich ziehen wir welche Sorge sozusagen selten.
Stimmt es, dass die Attraktivität einer Immobilie inzwischen nicht mehr von welcher Lage, sondern von welcher Energieeffizienz abgelöst ist?
Lage, Lage, Lage ist durch nichts zu toppen. Auch dies biologisch großartigste Gebäude hilft Ihnen am falschen Ort nicht weiter.
Wird dies überschätzt?
Energieeffizienz ist längst und wird immer wichtiger. Gerade erstklassige Mieter nach sich ziehen heute ihre Policys, die sehr uff Nachhaltigkeit in Linie gebracht sind. Das spielt eine große Rolle.
Gefallen Ihnen die Regeln in diesem Bereich welcher Nachhaltigkeit?
Nein. Es sollte mehr Anreize schenken, Transformationsprozesse zu starten, und weniger uff perfekte Endzustände abgestellt werden. Anreize sind dies geeignete Mittel und nicht Vorgaben und Kontrolle.
Verstehe ich nicht. Von mir wird ebenso erwartet, dass ich pünktlich zur Arbeit erscheine, und ich kriege keinen Extrabonus, wenn ich welche Pflicht erfülle.
Das sehe ich divergent. Als Arbeitgeber sollte man Sorge hierfür tragen, dass die Mitarbeiter gerne zur Arbeit in Betracht kommen. Dann muss ich mir ebenso keine Gedanken um Homeoffice zeugen. Menschen lassen sich nur in Bewegung setzen, wenn irgendetwas zum Besten von sie interessant und gesucht ist.
Die Taxonomie geht demgemäß in die falsche Richtung?
Sie geht in die entgegengesetzte Richtung.
Aber die Anleger wollen doch jedweder jetzt nachhaltige Produkte.
Wenn die Performance nicht stimmt, ist dies schnell vorbei. Anleger wollen unverändert vor allem Rendite.
Wie lief denn sozusagen dies Immobilienfondsgeschäft 2023?
Wir hatten 1,2 Milliarden Nettomittelzuflüsse in unsrige Offenen Immobilienfonds zum Besten von Privatanleger. Auch ins neue Jahr sind wir gut gestartet, und unsrige Fonds zum Besten von Privatkunden verzeichnen weiterhin jeden Tag positive Nettomittelzuflüsse. Unsere Fonds sind in den letzten 15 Jahren sehr stabil gewesen und nach sich ziehen dies geliefert, welches wir versprochen nach sich ziehen. Das wissen die Sparkassen und ihre Kunden zu schätzen.
Merken Sie sozusagen im Fondsgeschäft, dass es anzieht, wenn Leute ohne Rest durch zwei teilbar keine Eigenheime mehr kaufen?
Nein, da gibt es keine Korrelationen. Der Kauf eines Eigenheims ist ohnehin keine strukturierte Vermögensanlage, sondern tendenziell ein großes Klumpenrisiko. Das will allerdings kaum Leckermäulchen vertrauen.
Source: faz.net