Wer einen langfristigen Mietvertrag ohne tragfähigen Grund kündigt, muss dem Mieter den daraus entstehenden Schaden ersetzen. Eine Hautärztin hatte 2014 Praxisräume für zehn Jahre fest gemietet. 2020 erwarb eine neue Eigentümerin das Gebäude und kündigte kurz darauf ordentlich, mit der Begründung, der Mietvertrag weise Formfehler auf.
Die Ärztin widersprach der Kündigung, suchte aber vorsorglich neue Räume und schloss wenige Wochen später einen deutlich teureren Mietvertrag ab. Als die Vermieterin auf Räumung klagte, verlor sie rechtskräftig. Die Ärztin verlangte daraufhin Ersatz der Mehrkosten für die neuen Praxisräume.
Das Gericht gab ihr recht. Die Kündigung war unwirksam. Ein Formfehler lag nicht vor. Wer ohne ausreichenden Grund kündigt, verletzt seine Pflichten. Ein Vermieter dürfe dem Mieter nicht einfach das Recht zum Gebrauch der Räume absprechen.
Vermieter müssen sorgfältig prüfen, ob ihre Rechtsauffassung standhält. Das Risiko einer Fehleinschätzung tragen sie selbst. Dass zwei Anwaltskanzleien die Kündigung zuvor als vertretbar eingestuft hatten, entlastete die Vermieterin nicht.
Auch ein Mitverschulden der Mieterin verneinte das Gericht. Sie musste keinen langen Prozess abwarten, sondern durfte rechtzeitig Ersatzräume suchen. Die dadurch entstandenen Mehrkosten gehen zulasten der Vermieterin.
Eine vorschnelle Kündigung kann für Vermieter erhebliche finanzielle Folgen haben. Betroffene Mieter sollten alle durch eine strittige Kündigung entstehenden Kosten sorgfältig dokumentieren (Oberlandesgericht München, Beschluss vom 23. Juli 2025, Aktenzeichen: 32 U 3422/24e).