Trotz leicht steigender Zahlen bleibt der Wohnungsbau in Hamburg weit unter Bedarf. Der Spitzenverband der privaten Wohnungs- und Immobilienwirtschaft BFW Nord warnt vor zu frühen Hoffnungen: Viele Projekte scheitern an Kosten, Finanzierung und fehlenden Flächen.
Der Wohnungsneubau in Norddeutschland zeigt erstmals wieder leichte Anzeichen der Stabilisierung. Nach Jahren des Rückgangs melden die Mitgliedsunternehmen des BFW Nord für 2025 in Hamburg 2058 fertiggestellte Wohnungen – ein Plus von 6,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.
„Zumindest in Hamburg ist die Talsohle bei den Fertigstellungszahlen offenbar durchschritten. Das ist eine gute Nachricht, aber kein Grund zum Jubeln“, sagt Kay Brahmst, Vorstandsvorsitzender des Verbandes. „Wir befinden uns noch immer auf einem sehr niedrigen Niveau. Um an die guten Jahre anknüpfen zu können, müssten sich die Zahlen mindestens verdoppeln.“
Der BFW Nord ist der Spitzenverband der privaten mittelständischen Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Hamburg, Schleswig‑Holstein und Mecklenburg‑Vorpommern. Seine rund 230 Mitgliedsunternehmen verwalten etwa 180.000 Wohnungen im Bestand und verantworten in Hamburg mehr als die Hälfte des Neubauvolumens. Das jährliche Neubaumonitoring des Verbandes gilt als eine der wenigen systematischen Erhebungen zur Bauaktivität in der Region.
Neubau zieht 2026 deutlich an – bleibt aber auf niedrigem Niveau
Die Baubeginne in Hamburg lagen 2025 bei 644 Wohnungen – ein Anstieg um 16,5 Prozent. „Zwischen Start und Fertigstellung liegen in der Regel anderthalb bis zwei Jahre“, so Brahmst. Effekte auf das Angebot werden daher frühestens ab 2028 sichtbar. Schleswig‑Holstein und Mecklenburg‑Vorpommern verzeichnen bei den Baustarts deutliche Rückgänge, teils aufgrund ausgeschöpfter Fördermittel, teils wegen einzelner Großprojekte, die das Bild verzerren.
Für 2026 planen die Mitgliedsunternehmen deutlich mehr Neubau: In Hamburg soll mit dem Bau von 2291 Wohnungen begonnen werden, rund 127 Prozent mehr als im Vorjahr. Allerdings seien die Zahlen im Vergleich zu früheren Rekordjahren, in denen 10.000 und mehr Wohnungen Baubeginn feierten, weiter niedrig. Die Prognosen seien deshalb nur vorsichtig positiv.
Brahmst führt die leichte Belebung vor allem darauf zurück, dass sich Marktteilnehmer an die veränderten Bedingungen angepasst haben. Die Zinsen lägen inzwischen wieder auf einem Niveau, mit dem sich planen lasse, und auch die höheren Baukosten seien in der Kalkulation angekommen. Banken hätten ihre Bewertungen entsprechend angepasst und arbeiteten heute mit realistischeren Annahmen als in der Phase des Umbruchs. Hinzu komme, dass Projekte, die in der Unsicherheitsphase zurückgestellt wurden, nun wieder aufgenommen werden. Viele Vorhaben seien bereits weit entwickelt, die Grundlagen lägen vor – und das trage dazu bei, dass sie wieder in Bewegung kommen.
Der Verband mahnt dennoch zu Vorsicht. „Geplante Baubeginne sind nicht immer auch realisierte Baubeginne“, sagt Brahmst. Viele Projekte gerieten aufgrund von Kosten, Finanzierung oder Vermarktung in Verzug oder würden – allerdings seltener – ganz abgesagt.
„Die Normalbürger schaffen es einfach nicht, wenn sie nicht irgendeine Erbschaft oder irgendwelches Vermögen haben“, so Brahmst mit Blick auf Käufermarkt und Banken. Auch institutionelle Investoren treten zurück. „Diese Gelder fehlen uns momentan“, sagt Kai Holsten von Aug. Prien.
Institutionelle Anleger legen Geld seltener in Immobilien an
Die Unternehmen schildern ein Marktumfeld, das weiterhin von hohen Kosten und komplexer Regulatorik geprägt ist. „Die Baukosten sind nach wie vor zu hoch“, heißt es aus der Runde. Viele Vorgaben hätten sich über Jahre aufgebaut. Brahmst spricht davon, dass „das Rad komplett überdreht“ worden sei. „Die Normalbürger schaffen es einfach nicht, sich eine Wohnung zu kaufen, wenn sie nicht eine Erbschaft oder anderes Vermögen haben“, so Brahmst mit Blick auf Käufermarkt und Banken. Auch institutionelle Investoren treten aktuell oft zurück – weil die Renditeaussichten nicht stimmten, da Baukosten und zu erzielende Mieten nicht ausreichend Spielraum ließen. „Diese Gelder fehlen uns momentan“, sagt Kai Holsten von Aug. Prien.
Der Verband fordert deshalb eine konsequentere Nutzung vorhandener Instrumente. Der Hamburg‑Standard könne Bauprozesse vereinfachen, werde aber noch zu selten angewendet.
Beim Thema Erbpacht bleiben die Unternehmen zurückhaltend. Im Verband sind keine Mitglieder bekannt, die der Stadt Hamburg ein Grundstück mitErbpacht für Wohnungsbau abgenommen hätten. Langfristige Kalkulationen seien schwierig, Belastungen nähmen mit der Zeit zu.
„Wir können keine Wohnungen errichten, wenn wir keine Grundstücke haben“, sagt Carina Skoglund von der Behrendt Gruppe. Wichtig sei eine Mischung aller Segmente. „Ohne die freifinanzierten Wohnungen wird der Markt nicht wieder in Bewegung kommen“, so Brahmst.
Source: welt.de