Mehr Wohnraum: Bauen kann günstiger sein

Bauen in Deutschland ist zu teuer. Auch dadurch haben sich in den vergangenen zehn Jahren die Wohnungspreise in den Ballungsräumen teilweise mehr als verdoppelt. Die Politik hat dabei das serielle Bauen als wichtigen Faktor identifiziert. Schon Bauhaus-Gründer Walter Gropius sagte voraus, dass das Haus der Zukunft ein industriell gefertigtes Serienprodukt sein wird: zusammengesetzt aus standardisierten Teilen wie ein Auto. Vor rund hundert Jahren hielt er dazu Vorträge.

Mindestens so lange wird in Deutschland seriell gefertigt. In dieser Zeit hat sich einiges verändert. Die klassische Plattenbauweise, deren oft eintönige Umsetzung Gropius nur wenig abgewinnen konnte, bestand meist aus massiven Baumaterialien, aber erfüllt heute durch Holzbaustoffe viele Nachhaltigkeitsanforderungen. Robotertechnik übernimmt in modernen Anlagen die Fertigung.

Im Gegensatz zu Einfamilienhäusern hat sich das vorproduzierte Bauen für Wohnungen nur bedingt durchgesetzt. Woran liegt das? Bei Mehrfamilienwohnhäusern sind andere Vorschriften einzuhalten, die Anforderungen an den Brandschutz und Schallschutz sind höher als beim klassischen Haus für eine oder zwei Familien. Nur durch eine hohe Zahl gleicher Elemente lassen sich allerdings die Kosten entscheidend senken. Daher ist eine serielle Bauweise nicht automatisch günstiger – oft ist sogar das Gegenteil der Fall.

Fred Gresens, Vorstandsvorsitzender der Mittelbadischen Baugenossenschaft in Offenburg und Bezirksvorsitzender der Architektenkammer Freiburg, hat verschiedene Bauformen untersucht: Er kommt zum Ergebnis, dass der Bau von Geschosswohnungen in serieller Bauweise oft teurer ist als konventionell. „Um überhaupt eine Preisgleichheit zu erzielen, müssten wir mindestens mehrere Dutzend Wohneinheiten bei einem Vorhaben realisieren, außerdem ist die Varianz deutlich geringer“, sagt er.

Außerdem sieht er in der Zusammenarbeit von Architekten und mittelständischen Baufirmen auch heute noch Vorteile für eine hohe Qualität zu geringen Kosten. „Architekturplanungen auf der grünen Wiese sind heutzutage eher selten“, sagt Gresens. Vielmehr gehe es um städtebauliche Ergänzungen oder maßvolle Nachverdichtungen.

Der Architekt Jens Rannow betreibt Büros in Ulm und Friedrichshafen. „Damit sich das serielle Bauen auch preislich durchsetzen kann, braucht es universell einsetzbare Bauteile, die in großen Stückzahlen produziert werden, unabhängig vom einzelnen Projekt“, sagt er. Gleichzeitig sollten diese eine große Varianz aufweisen, damit keine Eintönigkeit entsteht. In der Architektenkammer Baden-Württemberg ist er als Landesvorstandsmitglied zuständig für den Themenbereich Bauwirtschaft. Die Wohnungsgröße sei ein wesentlicher Kostentreiber. „Diskussionen um Quadratmeterpreise helfen nur bedingt weiter, wir brauchen effektiv geplante Grundrisse, die Flächen optimieren und gleichzeitig alle Bedürfnisse des Wohnens erfüllen“, sagt er.

Die Handwerkskammer Freiburg sieht in der Kooperation einen Schlüssel zur Kostensenkung. „Die Optimierung von Planung und Baustellenabwicklung schafft nach unseren Erfahrungen eine Kosteneinsparung von insgesamt zehn bis 15 Prozent der Gesamtkosten“, sagt deren Präsident Christof Burger. „Ich selbst arbeite seit vielen Jahren in Bauteams und habe damit gute Erfahrungen gemacht.“

Wenn Architekten, Ingenieure und Handwerker auf Augenhöhe zusammenarbeiten, lassen sich laut Burger viele Schnittstellen lösen und dadurch Kosten senken. Im Umland von Freiburg wurden so bezahlbare Mietwohnungen errichtet. Der Preis betrug inklusive Grundstück, Parkraum und Baukosten 3530 Euro je Quadratmeter.

An der Ausstattung werde dabei nicht gespart: Die Wohnungen sind mit Aufzug, Parkettböden, Holz-Alu-Fenstern und Fußbodenheizungen ausgestattet und wurden im KfW-Effizienzhaus-Standard 55 realisiert. Weitere Kosteneinsparungen wären durch geringere Standards möglich. Dabei hilft vor allem der Wegfall von Tiefgaragen. Denn die Anzahl der Stellplätze und der Bau eines Kellers sind Kostentreiber. Ohne Keller und Tiefgarage wären Kosten von 3200 Euro je Quadratmeter auch heute noch möglich.

Zum Vergleich: Die Kosten für Mietwohngebäude mit Grundstücksanteil und Parkplätzen liegen aktuell im Großraum Freiburg im Durchschnitt zwischen 4600 und 5500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Im neuen Stadtteil Dietenbach dürften die Kosten sogar deutlich darüber liegen. Schon das Grundstück kostet im Durchschnitt rund 1700 Euro je Qua­dratmeter. Das erhöht schnell die Mietpreise im Neubau.

Wer günstig bauen möchte, sollte die Gebäudetechnik auf das Notwendigste reduzieren und auf Lüftungsanlagen verzichten. Sämtliche baulichen Erkenntnisse reichen in der Summe jedoch nur bedingt aus. „Wir brauchen einen Rechtsrahmen, der geringere Standards ermög­licht“, sagt der Baurechtsfachmann Ste­fan Leupertz.

Der ehemalige Richter am Bundesgerichtshof berät die Landesregierung Baden-Württemberg im Strategiedialog „Bezahlbares Wohnen und innovatives Bauen“ und plädiert für individuell gestaltbare Verträge, in denen Abweichungen von den allgemein anerkannten Regeln der Technik vereinbart werden können. „Um Baukosten zu senken, müssen wir die Möglichkeit schaffen, von Normen abzuweichen“, sagt Leupertz. Er schlägt im Strategiedialog eine Rechtsverordnungslösung vor, womit der Wohnungsbau skaliert Kosten sparen kann, ohne inhaltliche Eingriffe in das Gesetz vornehmen zu müssen oder die Projektbeteiligten mit unwägbaren Rechtsrisiken zu belasten.

Von solchen Erleichterungen würde auch das serielle Bauen profitieren. Pionier Walter Gropius wollte immer Qualität durch Serie und nie Monotonie durch Masse. Die späteren Plattenbausiedlungen in der DDR hatten wenig mit seiner ursprünglichen Idee zu tun.

Der Autor des Gastbeitrags ist Architekt in Gutach im Breisgau und Mitglied im Strategiedialog „Bezahlbares Wohnen und innovatives Bauen“ des Landes Baden-Württemberg.