Investor und makler: Was passiert mit von Poll?

Die Deutsche Beteiligungs AG (DBAG) zeigt sich in Verkaufslaune. Sie hat Verhandlungen über ihre Beteiligung am Edelmakler von Poll begonnen und bereitet außerdem zwei weitere Unter­nehmen zum Verkauf vor: den Ver­pa­ckungsspezialisten Cartonplast und den Datenzentrenbetreiber Green Datahub. Das sagten DBAG-Vorstandssprecher Tom Alzin und sein Vorstandskollege Jannick Hunecke im Gespräch mit der F.A.Z.

Der bekannteste Kandidat ist von Poll. Der Makler ist auf teure Lagen spezialisiert und konkurriert mit der deutlich größeren Engel & Völkers (E&V). Beide sind im Eigentum von Private Equity, denn Permira übernahm 2021 an E&V etwa 60 Prozent. DBAG hält sein Paket von rund 80 Prozent an von Poll seit 2018.

Die F.A.Z. hatte vor knapp einem Jahr berichtet, dass DBAG den Verkauf des Pakets an dem renommierten Maklerhaus mithilfe der Fusionsberatung William Blair vorbereite. Weil das so lange her ist, fragen sich manche in der Private-Equity-Szene, ob der Plan überhaupt noch aktuell ist. DBAG bejaht. Man habe nach der Mandatierung der Bank das Verfahren gründlich vorbereitet. „Wir haben im November den Prozess gestartet und sind jetzt mittendrin“, sagte Alzin. „Im Moment laufen Gespräche.“ Möglich sei ein Verkauf der Beteiligung an einen Finanzinvestor, einen Familienvermögensverwalter und an einen „Strategen“, also eine Gesellschaft aus der Branche. E&V komme nicht infrage. Umgekehrt ist der E&V-Eigner Permira nicht an einer Übernahme interessiert, wie in Finanzkreisen zu hören ist. Permira lehnt dazu auf Anfrage einen Kommentar ab.

In der Branche der Großmakler haben Razzien bei E&V für Unruhe gesorgt: Beamte des Hauptzollamts Bielefeld hatten vor mehr als einem Jahr Geschäftsräume durchsucht. Es ging um Vorwürfe rund um den Verdacht der Scheinselbständigkeit bei einem Lizenznehmer. Das Zollamt teilte später mit, der Verdacht, dass auf Gruppenebene ein System von Scheinselbständigkeit vorgegeben oder gefördert wurde, habe sich nicht bestätigt. Ermittlungen auf Ebene der Franchisenehmer würden fortgeführt, es gelte die Unschuldsvermutung.

Von Poll sei von derlei Vorgängen zwar nicht betroffen und habe eine weiße Weste, sagte Alzin. Nichtsdestotrotz wolle jeder potentielle Käufer das Thema behandelt wissen: „Die Leute fragen: ‚Wie sieht das bei euch aus?‘ Das ist ein natürlicher Reflex, den jeder Interessent hat.“ Man sei in der Klärung, eine abschließende Antwort zu finden. „Vorher ist von Poll nur mit einem Abschlag zu verkaufen, den wir nicht gewillt sind zu nehmen“, sagte Alzin im Lichte der „exzellenten operativen Performance des Unternehmens“. Offenbar verlängert das Thema die Unternehmensprüfung (Due Diligence): „Das ist einfach nur eine Extended Version der Due Diligence, die gemacht werden muss“, sagte Hunecke. Zur Not würde das Verkaufsvorhaben aber auch verschoben: „Wir haben kein Problem, das ins Eisfach zu legen, wenn der Preis zu niedrig ist“ sagte Alzin. „Wir ver­suchen ja auch einen guten Partner zu finden, gerade weil das Management ein signifikanter Stakeholder ist und hier auch mitredet.“

Als DBAG 2018 von Poll erwarb, wurde der Unternehmenswert nach Informationen aus Finanzkreisen mit dem Neunfachen des Ergebnisses vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (Ebitda) angesetzt. Maklerhäuser pro­fitierten viele Jahre lang von hoher Immobiliennachfrage in den Großstädten; ein plötzlicher Zinsanstieg drückte den Markt vom Jahr 2022 an. Zuletzt hat er aber wieder angezogen. Im vergan­genen Jahr vermittelte von Poll nach ei­genen Angaben 8200 Objekte in Verkäufen und Vermietungen und stei­gerte den europaweiten Gesamtumsatz um sieben Prozent zum Vorjahr auf 168 Millionen Euro. Das Haus habe „in einem weiterhin anspruchsvollen Markt­umfeld“ das umsatzstärkste Jahr verzeichnet, ließ sich Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter der von Poll Immobilien GmbH, am Mittwoch in einer Pressemitteilung zitieren. E&V weist für 2025 mehr als 1,3 Milliarden Euro globalen Courtageumsatz aus, ebenfalls Rekord.

Von Poll wurde 2000 in Frankfurt gegründet. Die Gesellschaft sieht sich als einen der größten Immobilienmakler Eu­ropas, mit einem Netz aus mehr als 1500 „Immobilienprofis“ und mehr als 400 Filialen („Shops“), die meisten in Deutschland. Als DBAG das Paket an von Poll erwarb, hieß es, die vorherigen Gesellschafter blieben „signifikant beteiligt“. Zudem war die Rede davon, das Unternehmen solle irgendwann an den Kapitalmarkt gehen. Ritter sprach damals vom „mittelfristigen Ziel eines Börsengangs“. Ein solcher ist aber offensichtlich keine wahrscheinliche Option mehr.

Bei DBAG steht 2026 generell im Zeichen von Veräußerungen. „Wir erwarten dieses Jahr eher überdurchschnittlich viele Exits“, sagte Hunecke. „Die Ambition: fünf. Zufrieden sind wir mit drei“, ergänzte Alzin. Wie in anderen Private-Equity-Häusern ist derzeit die Haltedauer der einzelnen Unternehmen im Durchschnitt ungewöhnlich hoch – auch bedingt durch Corona und gestörte Lieferketten in den vergangenen Jahren. Die Unternehmensberatung Bain rechnete gerade vor, Investoren säßen mittlerweile durchschnittlich sieben Jahre auf ihren Beteiligungen. „In den 2010er-Jahren waren fünf bis sechs Jahre üblich“, heißt es in dem frisch veröffentlichten „Global Private Equity Report“. Das deckt sich mit der derzeitigen Lage im DBAG-Portefeuille: „Das Durchschnittsalter ist ein bisschen höher, im Schnitt vielleicht knapp zwei Jahre oder eineinhalb“, sagte Hunecke.

Von Poll ist mit seinem Endkundengeschäft eine Besonderheit im DBAG-Portefeuille. Der Investor handelt ansonsten mit Unternehmen, die andere Unternehmen bedienen (Business-to-Business, B2B). Die bald zum Verkauf stehende Cartonplast etwa vermietet wiederverwendbare Zwischenlagen aus Kunststoff, die im Transport von Flaschen und anderen Behältern zum Einsatz kommen. DBAG erwarb das Dietzenbacher Unternehmen 2019, der Umsatz lag 2025 nach Informationen aus dem Markt bei rund 110 Millionen Euro. DBAG setzt den Verkaufsprozess auf, nachdem Interesse aus dem Markt zu registrieren sei. „Wir haben da sehr, sehr hohe Anfrageaktivität“, sagte Alzin. Investmentbanken bewarben sich in ei­nem klein gehaltenen Auswahlverfahren (Pitch). DBAG hat sich nach Aussage der Vorstände schon entschieden, wer den Zuschlag bekommt, nennt aber noch keine Namen. Im Fall Green Datahub lässt sich der Investor von einer auf Gewerbeimmobilien spezialisierten Fusionsberatung begleiten. Green Datahub erzielte mit zwei Datenzentren 2025 etwa zehn Millionen Euro Umsatz.