Herr Neumann, müssen junge Menschen erben, um sich heutzutage eine eigene Immobilie leisten zu können?
Müssen würde ich nicht sagen, aber es erleichtert den Eigentumserwerb enorm. Die größte Hürde ist häufig fehlendes Eigenkapital. Eine Erbschaft kann diese Lücke schließen.
Deutsche Darlehensnehmer sind beim Abschluss einer Baufinanzierung durchschnittlich 38 Jahre alt. Ist das ein natürlicher Wert oder ein Grund zur Sorge?
Das ist ein sehr stabiler Wert. Er hat sich in den vergangenen zehn Jahren nur in einer engen Bandbreite bewegt und zeigt keinen starken Aufwärtstrend. Man muss außerdem berücksichtigen, dass in solchen Daten nicht nur Ersterwerbe stecken, sondern auch Anschlussfinanzierungen und Objektwechsel – etwa, wenn man sich nach dem Auszug der Kinder verkleinert. In diesen Fällen sind die Darlehensnehmer oft älter. Mit Anfang 20 zu bauen, ist eher die Ausnahme. Häufiger finanzieren Jüngere zunächst kleinere Bestandsobjekte, zum Beispiel eine Einzimmer-Eigentumswohnung.
Liegt es wirklich nur am fehlenden Eigenkapital, dass junge Menschen schwieriger in die eigenen vier Wände kommen?
Nein. Auch die Zinsen spielen eine Rolle. Nach dem starken Anstieg 2022 liegen sie deutlich höher als in den Jahren zuvor. Damals waren Bauzinsen lange bei etwa ein bis zwei Prozent – das senkte die monatliche Belastung erheblich. Bei rund vier Prozent ist es spürbar anspruchsvoller. Historisch betrachtet sind die Zinsen allerdings nicht außergewöhnlich hoch: In den 70er- und 80er-Jahren lagen sie teils bei acht bis zwölf Prozent, allerdings bei anderen Preis- und Einkommensniveaus. Deshalb ist das aktuelle Zinsniveau nicht der alleinige limitierende Faktor, auch wenn es im Vergleich zu vor fünf Jahren klar höher ist.
Sie prognostizieren für dieses Jahr Bauzinsen zwischen 3,1 und 3,7 Prozent. Ist das ein Fenster, das junge Käufer nutzen sollten – oder bleibt die Hürde trotzdem zu hoch?
Wir gehen nicht davon aus, dass die Zinsen spürbar fallen. Gleichzeitig erwarten wir auch keine sinkenden Immobilienpreise – eher im Gegenteil. Vor diesem Hintergrund ist es wahrscheinlich, dass ein Kauf 2026 rückblickend günstiger ist, als auf 2027 oder 2028 zu warten. Entscheidend ist, das passende Objekt zu finden. Ist das der Fall, empfehle ich, jetzt zu kaufen, statt auf fallende Preise oder Zinsen zu spekulieren – auch weil das Objekt später womöglich nicht mehr am Markt ist.
Welche strukturellen Hürden erschweren den Immobilienkauf?
In Deutschland sind die Erwerbsnebenkosten hoch: Notargebühren, Grunderwerbsteuer und häufig zusätzlich Maklerkosten. In Summe landen Käufer nicht selten im zweistelligen Prozentbereich. Gerade im Neubau bewegen sich Kaufpreise zudem schnell bei 400.000 bis 500.000 Euro – noch ohne die besonders teuren Märkte wie München.
Was bedeutet das konkret für Käufer?
Rechnet man beispielhaft bei 500.000 Euro Kaufpreis mit rund acht Prozent Erwerbsnebenkosten, sind schnell 40.000 Euro Eigenkapital „weg“ – ohne direkten Gegenwert, nur für Steuern und Gebühren. Das erschwert insbesondere jungen Familien den Ersterwerb zur Eigennutzung. Eine Entlastung über die Grunderwerbsteuer – etwa durch Senkung oder Befreiung beim Ersterwerb zur Eigennutzung – würde vielen Haushalten den Zugang erleichtern.
Die Eigenkapitalquote bei Baufinanzierungen ist gesunken, der Beleihungsauslauf liegt bei über 87 Prozent. Was heißt das für junge Käufer?
Je höher der Fremdkapitalanteil, desto teurer wird meist der Zins. Die verbreitete Annahme, man müsse zwingend Erwerbsnebenkosten plus mindestens 20 Prozent Eigenkapital mitbringen, ist aber seit Langem überholt. Finanzierungen mit 90, 95 oder sogar 100 Prozent des Kaufpreises sind möglich – vorausgesetzt, das Einkommen trägt die monatliche Belastung. Viele versuchen trotzdem, mindestens etwa zehn Prozent Eigenkapital einzubringen, um die Konditionen zu verbessern. Dass der Beleihungsauslauf steigt, ist auch ein Signal: Trotz steigender absoluter Eigenkapitalbeträge sinkt der Eigenkapitalanteil relativ, weil die Kaufpreise stärker steigen.
Gleichzeitig ist die anfängliche Tilgungsrate mit 1,92 Prozent auf den niedrigsten Stand seit 2015 gefallen.
Das ist vor allem eine Folge der gestiegenen Zinsen. In der Niedrigzinsphase konnten viele bei etwa 1,5 Prozent Zinsniveau mit drei Prozent Tilgung oder mehr starten. Steigen die Zinsen, werden Tilgung und Zinsbindung zunächst niedriger beziehungsweise kürzer gewählt, um die monatliche Belastung zu begrenzen. Das bedeutet nicht automatisch instabile Finanzierungen – aber die Gesamtlaufzeiten verlängern sich, oft eher Richtung 30 Jahre statt gut 20 Jahre.
Deutschland hat im Vergleich eine der niedrigsten Wohneigentumsquoten. Was fehlt – Politik, Kultur, Markt?
In Deutschland sind die politischen Rahmenbedingungen aus unserer Sicht nicht auf Eigennutzer zugeschnitten. Früher gab es Instrumente wie die Eigenheimzulage, die spürbar mehr bewirkt hat. Heute gibt es nur marginale Förderungen, die KfW-Programme sind in ihrer Wirkung begrenzt. In den Niederlanden beispielsweise gibt es steuerliche Vorteile für Eigennutzer, etwa die Absetzbarkeit von Darlehenszinsen. In Deutschland ist der Kapitalanleger steuerlich eher begünstigt als der Eigennutzer.
Warum schöpfen junge Menschen Fördermöglichkeiten nicht stärker aus?
Förderprogramme sind oft zu kompliziert. Zudem sind Fördertöpfe teils klein und schnell ausgeschöpft, was das Vertrauen in die Förderlandschaft schwächt. Insgesamt fehlt ein breites politisches Bekenntnis zur Wohneigentumsbildung – auch mit Blick auf Altersarmut. Hinzu kommen bürokratische Hürden und hohe Baustandards, die Baukosten weiter erhöhen.
Die KfW hat die Zinsen für klimafreundlichen Neubau und das Effizienzhaus 55 (EH55) gesenkt. Welche Effekte erwarten Sie?
Das löst voraussichtlich keinen großen Ansturm aus. Es kann die Gesamtbelastung senken, weil ein Teil der Finanzierung subventioniert wird. Die Mittel sind aber insgesamt zu gering, um in größerem Umfang Familien ins Eigentum zu bringen, die es ohne Subvention nicht ohnehin geschafft hätten – eher hilft es in Einzelfällen an der Grenze der Entscheidung.
Was würden Sie einem Menschen Ende 20 raten, der irgendwann kaufen will, aber nicht weiß, wo er anfangen soll?
Er sollte damit anfangen, monatlich konsequent Geld zur Seite zu legen – idealerweise so, dass je nach Zeithorizont auch eine Wertentwicklung möglich ist – also nicht auf dem Sparbuch. Das Ziel ist es, Eigenkapital aufzubauen, um mindestens die Erwerbsnebenkosten zahlen zu können – und besser noch ein paar Prozent darüber hinaus.