Die Städte sind über ganz Deutschland verstreut. Magdeburg, das für seinen gotischen Dom bekannt ist. Gelsenkirchen, das für kurze Zeit den Beinamen Swiftkirchen trug, nachdem Taylor Swift dort aufgetreten ist. Oder Mülheim an der Ruhr. Sonderlich viel eint die Städte nicht, einige sind im Ruhrgebiet, andere wiederum eher im Osten des Landes. Zumindest eine Sache aber haben sie gemeinsam: Für Vermieter haben sich diese Gegenden zuletzt besonders gelohnt.
Dieser Schluss lässt sich zumindest ziehen, wenn man eine Kennzahl betrachtet: die Mietrendite. Im Mietrenditeatlas des Baufinanzierungsvermittlers Baufi24, der der F.A.S. vorab vorliegt, wurden verschiedene deutsche Städten verglichen. Wie auch schon in den vergangenen Auswertungen zeigt sich: Es sind nicht die Großstädte wie Berlin oder München, in denen die höchste Mietrendite erzielt wird. Im Ranking befinden sich viele Städte ziemlich weit oben, die weniger als 300.000 Einwohner haben.
So führt die Stadt Hagen beispielsweise die Liste mit einer Mietrendite von 5,4 Prozent an, auch Chemnitz liegt ziemlich weit vorne. Diese Gegenden fallen einem wohl nicht zuerst ein, wenn man als Anleger nach einem Haus oder einer Wohnung sucht. Ein Geheimtipp? Lohnt es sich vielleicht, sich dort nun eine Immobilie zur Vermietung anzuschaffen?
Um gute Immobilien zur Geldanlage zu finden, muss man wissen: Die Mietrendite setzt sich aus dem Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen und dem Kaufpreis der Immobilie zusammen. Steigen die Mieten, ist auch die Mietrendite höher. Ebenso wenn die Kaufpreise fallen. Daraus lässt sich das Steigen der Mietrenditen im vergangenen Jahr erklären: Die Mieten sind immer weiter gestiegen, während die Kaufpreise in vielen Regionen gesunken sind. Das lag unter anderem an den höheren Zinsen, die dazu führten, dass Immobilieninteressierte ihren Kauf absagen oder verschieben mussten.
Nun, so die Auswertung, stabilisiert sich die Entwicklung. Mancherorts ist die Mietrendite sogar gefallen, auch in einigen Regionen mit hohen Mietrenditen. In Gelsenkirchen beispielsweise ist die Mietrendite im Vergleich zum Frühling um 0,6 Prozentpunkte gesunken, liegt aber immer noch bei 4,8 Prozent.
Das allerdings bedeutet noch nicht, dass sich dort auch die besten Immobilien für Vermieter befinden. Denn auf dem Häusermarkt gilt, was auch auf dem Aktienmarkt die Regel ist: Je mehr Rendite, desto höher ist auch das Risiko. So stellt sich die Frage: Ist die Mietrendite hoch, weil in der Gegend die Kaufpreise besonders niedrig sind oder sinken? Dann kann es gut sein, dass diese Gegend schlichtweg nicht beliebt ist. Da hilft es dem Besitzer des Hauses oder der Wohnung auch nicht, wenn die Mietrendite aktuell hoch ist – wenn die Immobilie langfristig an Wert verliert, ist sie keine gute Geldanlage.
So listet das Wirtschaftsinstitut IW Köln in einer Immobilienstudie jene Regionen auf, die sich im Strukturwandel oder in einer Krise befinden – und nennt dabei ausgerechnet einige der Gegenden, die im Mietrenditeatlas ganz oben rangieren. Dazu zählen etwa das Ruhrgebiet, Saarbrücken oder auch Magdeburg. „Diese weisen im Vergleich sowohl niedrige Miet- wie Kaufpreissteigerungen auf“, schreibt das IW. Auch noch ein weiterer Aspekt wirkt sich zunehmend auf die Kaufpreise aus: die Energieeffizienz. So sind jene Häuser zunehmend günstig zu haben, die schlecht gedämmt sind oder noch eine alte Gasheizung haben. Auch da vermag eine hohe Mietrendite trügerisch sein. Schließlich kann es gut sein, dass der Besitzer erst mal viel Geld in die Immobilie stecken muss.
Andere Regionen wiederum erfreuen sich großer Beliebtheit, bieten stabile Renditen, und das dürfte auch so bleiben. Grundsätzlich gilt: Es muss nicht die teure Metropole wie Frankfurt sein, wohl aber eine Region, die wirtschaftlich stark ist und viel Zuzug erfährt. „Die Gegend Leipzig boomt“, sagt Tomas Peeters, Geschäftsführer von Baufi24. Auch Stuttgart überzeugt mit seiner Mietrendite, sie zählt unter den zehn größten Städten Deutschland zu einer der höchsten.
Auch im Umland dieser Städte bieten sich oft gute Kaufchancen – oder in Universitätsstädten. Ebenso zeigen sich Wiesbaden und Mainz solide. Da das Wohnangebot in den beliebten Regionen nur langsam steigt, ist davon auszugehen, dass sowohl die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser als auch die Mieten dort weiter zulegen – und sich für Käufer die Geldanlage lohnt.
Bleibt noch ein wichtiger Tipp: Auch wenn es in anderen Gegenden besonders schön ist – eine Immobilie sollte man nur dort kaufen, wo man sich zumindest ein bisschen auskennt.
Source: faz.net