Wer in der Großstadt eine Wohnung sucht, spürt die Folgen der Immobilienpolitik. Ob sich Studenten zum Semesterstart ein Zimmer suchen, eine Familie eine größere Wohnung braucht oder eine Berufsanfängerin in eine andere Stadt zieht – das Angebot an Wohnraum wird schnell zum Nadelöhr. Mietangebote im Internet haben sich nach einer neuen Auswertung in den vergangenen vier Jahren um bis zu 20 Prozent oder mehr verteuert.
Felix von Saucken sieht noch eine andere Gefahr. „Das echte Risiko ist, dass es in Großstädten gar nicht mehr möglich ist, eine Wohnung zu finden“, sagt der Vorstandsvorsitzende des Deutschlandgeschäfts des Immobiliendienstleisters Colliers: „Es geht gar nicht darum, ob ich sie bezahlen kann. Auch wenn ich die Wohnung bezahlen kann, kriege ich einfach nicht genügend Angebote.“
Wer eine Wohnung mietet, bleibt besser darin wohnen. Wer umziehen will, hat mit höheren Mietpreisen je Quadratmeter zu rechnen, sofern sich überhaupt eine passende Wohnung findet. Das hat Folgen für den Arbeitsmarkt. „Wir grenzen damit die Mobilität in Deutschland ein“, sagt von Saucken: „Die Wohnungssuche schränkt gerade jüngere Menschen ein, für eine andere Arbeit in eine andere Stadt zu wechseln.“ In anderen Ländern in Europa konzentriert sich das wirtschaftliche Geschehen auf ein oder zwei Städte, vergleicht der Immobilienfachmann: „Wir haben positiv gesehen 16 Wirtschaftszentren in Deutschland, wodurch sich auch das Immobiliengeschäft verteilt.“ Der Preisanstieg beschränkt sich damit nicht nur auf die Hauptstadt Berlin, sondern auch auf viele Zentren in den Bundesländern.
So sehr steigen die Mieten
Im März 2026 lagen die Angebotsmieten in 80 deutschen Großstädten im Durchschnitt um 13,7 Prozent höher als im März 2022, wie ein Vergleich des Portals Immowelt für eine Dreizimmerwohnung mit 75 Quadratmetern und Baujahr 1990 im ersten Stock ergeben hat. In Berlin, Krefeld, Hagen, Gelsenkirchen und Bochum stieg die Miete in diesem Zeitraum um rund 20 Prozent.
Die höchsten Preise je Quadratmeter werden demnach mit 20,74 Euro in München, mit 16,32 Euro in Frankfurt und mit 15,02 Euro in Stuttgart fällig. Allerdings unterscheiden sich die Wohnungspreise oft auch innerhalb der Städte nach Lage und Ausstattung. Zum Teil sind Immobilienangebote auch nicht auf Portalen zu finden, sondern werden im Bekanntenkreis weitergegeben oder durch eigene Mietportale kommunaler Wohnungsunternehmen.
Die Politik setzt zum einen auf stärkere Eingriffe in das Mietgeschäft und hat zuletzt die Mietpreisbremse in angespannten Wohnungsmärkten verlängert. Zum anderen soll Bauen leichter und günstiger werden, damit das Angebot bezahlbarer Immobilien wächst. Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) hat dazu einen Wohnungsbauturbo auf den Weg gebracht, dessen Anwendung von den Städten und Gemeinden abhängt. Zum Teil stellen sich Kommunen gegen die Turbopläne, andere unterstützen auch ein schnelles Bauen. Hubertz bereitet derzeit zudem eine Novelle des Baugesetzbuches vor, die Kommunen weiteren Spielraum eröffnen soll.
Noch steigen die Immobilienpreise
Der Immobilienmarkt in Deutschland war nach langem Aufschwung im Jahr 2022 auch im Zuge des Ukrainekrieges in einen Abschwung geraten. Die Energiepreise stiegen, die Baukosten und die Bauzinsen ebenfalls. Dadurch sanken die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen in Deutschland generell und auch in den Städten. Im vergangenen Jahr kam es laut dem Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes wieder zu einem Plus von 3,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Das war der erste Anstieg im Jahresdurchschnitt seit 2022.
Doch aktuell ist die Lage auf dem Immobilienmarkt wieder schwieriger. Auf Bauherren und Immobilienkäufer kommen höhere Finanzierungskosten zu. Zuletzt sind die Anleihezinsen europäischer Staaten im Zuge der Unruhe durch den Irankrieg gestiegen. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen, an denen sich die Bauzinsen orientieren, kletterte auf das höchste Niveau seit dem Jahr 2011. Damit sind höhere Bauzinsen zu erwarten.
Der Kreditvermittler Interhyp kommt derzeit auf 3,8 Prozent für zehnjährige Darlehen, allerdings könnte dies mit weniger Eigenkapital auch höher ausfallen. Bauvertreter Tim-Oliver Müller warnt schon vor den Folgen. „Wir hoffen sehr, dass sich die Situation von 2021 bis 2024 nicht wiederholt, als die gestiegenen Energie- und Baumaterialpreise sowie Zinskosten zu deutlich gestiegenen Baukosten geführt haben und die Baunachfrage regelrecht eingebrochen ist“, sagt der Hauptgeschäftsführer des Verbandes der deutschen Bauindustrie.
Felix von Saucken spricht davon, dass Großprojekte mit 2000 oder 3000 neuen Wohnungen lange Bauzeiten haben. „Die werden jetzt Schritt für Schritt fertiggestellt“, sagt er. In Frankfurt nennt der Branchenkenner dafür das Schönhofviertel in der Nähe des Westbahnhofs. In jeder Großstadt gibt es solche Projekte zwei- oder dreimal. „Diese Großprojekte stammen noch aus der Hochphase des Immobilienaufschwungs vor vier Jahren, aber danach kommt nicht mehr viel.“
Zwar ist die Zahl der Baugenehmigungen zuletzt gestiegen. Doch bis zum Einzug in eine fertiggestellte Wohnung vergehen in der Regel eher Jahre als Monate. Der Wohnungsbau wird nicht so schnell zulegen, zumal politische und ökonomische Unsicherheiten durch den Irankrieg dazukommen. Damit bleibt auch die städtische Wohnungssuche noch länger angespannt.