F.A.Z. exklusiv: Helaba prüft Einstieg in die Hotel-Finanzierung

Nachdem der Kauf der Immobilienbank Aareal durch die Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) trotz intensiver Verhandlungen nicht zustande gekommen ist, denkt der Helaba-Vorstand nun über eine Erweiterung des Immobiliengeschäftes aus eigener Kraft nach. Dabei geht es weniger um mehr Volumen als um eine Immobilienklasse, die von der Helaba bisher überhaupt nicht finanziert wird: Hotels. „Wir prüfen, ob wir in Zukunft auch die Asset-Klasse Hotel in der Finanzierung anbieten wollen. Dabei ist die Schrittfolge wichtig: Wir werden erst Know-how über Hotels in der Helaba aufbauen, bevor wir die ersten Gespräche mit Kunden führen“, sagte der Vorstandsvorsitzende Thomas Groß im Gespräch mit der F.A.Z.

Dass Helabas Vorstandschef den Einstieg in die Hotelfinanzierung prüft, erscheint konsequent. Denn neben den gerade niedrigen Buchwerten für Immobilienfinanzierer, die einem Käufer einen schnellen Buchgewinn („Bad Will“) bescheren, hatte Groß vor allem eine Sache an der Aareal Bank gereizt: Das Hotel-Finanzierungsgeschäft. Nach den zuletzt verfügbaren Zahlen zum 30. September hat die Aareal Bank mit Sitz in Wiesbaden für 10,7 Milliarden Euro Hotels finanziert. Diese Immobilienklasse hat bei Aareal ungewöhnlicherweise mit 35 Prozent den höchsten Anteil im 32,7 Milliarden Euro großen Gewerbeimmobilienkreditportfolio, gefolgt von Büros (25 Prozent) und Logistik (16 Prozent).

Die Hotelfinanzierung hat eine Vorgeschichte. Während der Corona-Pandemie und den Lockdowns sind viele Hotels ­in Liquiditäts-Schwierigkeiten geraten, ­Aareal aber hat dieser Kundengruppe die Treue gehalten und Kredite oft verlängert oder sogar neu zugesagt. Wie Aareal-Chef Christian Ricken jetzt gern berichtet, sind Hotels heute über Jahrzehnte betrachtet für Aareal die renditestärkste Immobilienkasse. Das weckt Begehrlichkeiten bei Wettbewerbern – zumal die Immobilienpreisentwicklung für Hotels eigene Zyklen hat und eben gerade nicht parallel zu anderen Immobilienklassen verläuft. Hotels eignen sich also gut zur Risikostreuung in einem Gewerbeimmobilienkreditportfolio, zumal die Bankenaufsicht Bafin Gewerbeimmobilien für 2026 für eine der größten Kreditrisiken der Banken hält.

Aber Helaba-Chef Groß ist sich im Klaren darüber, dass es zum Aufbau von Hotelfinanzierungen Mitarbeiter braucht, die dieses Geschäft auch gut kennen. Aareal-Chef Ricken sagte dazu im Sommer 2025, seine sehr erfahrene, aus rund einem Dutzend Mitarbeitern bestehende Mannschaft habe die Touristik-Branche von der Pike auf kennengelernt. Viele dieser Aareal-Bankmitarbeiter hätten schon mal Hotelbetten bezogen, sagte Ricken scherzhaft. Genau solche sucht die Helaba nun, bevor sie die ersten Geschäfte mit Hotels macht. Dabei stellt Groß auch klar: „Um unser vor gut einem Jahr ausgegebenes mittelfristiges Ziel eines Vorsteuergewinns von mindestens einer Milliarde Euro zu erreichen, brauchen wir keine Zukäufe. Die Milliarde schafft der Helaba-Konzern aus eigener Kraft. Mögliche Zukäufe kämen auf das Gewinnziel on top.“

2025 ist die Helaba leicht unter ihrem Rekordgewinn aus dem Jahr 2024 geblieben, der 767 Millionen Euro betrug. Ohne der Bilanzkonferenz im März vorweggreifen zu wollen, sagt Groß: „Wir werden 2025 – wie in unserer Prognose vorgesehen – leicht unter dem Vorjahr liegen. Und das war bekanntlich zum dritten Mal das beste Ergebnis der Helaba.“ Groß ordnet das Jahr 2025 daher so ein: „Das Ergebnis für 2025 wird also ein sehr ordentliches Ergebnis – insbesondere auch vor dem Hintergrund der konjunkturellen Lage in Deutschland.“

Zur Einordnung gehört indes auch: Noch fehlen zwischen 200 und 300 Millionen Euro, damit die Helaba auf das mittelfristige Ziel von einer Milliarde Euro an Vorsteuergewinn kommt. Diese Lücke soll durch höhere Gewinnbeiträge von je einem Drittel durch drei Effekte geschlossen werden.

Erstens sollte das nicht zinstragende Geschäft, also Beratungsgebühren und Mieteinnahmen von Tochterunternehmen wie der Wohnungsgesellschaft GWH, der Frankfurter Sparkasse, der Private-Banking-Einheit Frankfurter Bankgesellschaft und der Fondsgesellschaft Helaba Invest sowie der Zahlungsverkehr der Bank mehr Konzerngewinne liefern.

Zweitens erwartet Helaba-Chef Groß mehr Gewinne im Kreditgeschäft der Landesbank, auch dank der staatlichen Investitionsprogramme in Infrastruktur und Energie, die zwar recht bürokratisch seien, aber inzwischen auch bei den kommunalen Stadtwerken ankommen. Bei dieser Kundengruppe ist die Helaba traditionell stark.

Drittens rechnet Groß mit weniger Risikovorsorgebedarf im Immobiliengeschäft, insbesondere einer Normalisierung der Risiken im Projektfinanzierungsgeschäft der Tochtergesellschaft OFB.

Vor allem das klassische Firmenkundengeschäft etwa mit M-Dax-Unternehmen könnte zum Gewinntreiber werden, das die Helaba etwa in Konkurrenz mit der Commerzbank betreibt. Hier erwartet Groß höhere Gewinnbeiträge durch mehr Einnahmen im nichtbaren Zahlungsverkehr und in der internationalen Außenhandelsfinanzierung, etwa mit Avalen und Exportgarantien. Während einige Landesbanken sich zurückzogen, übernahm die Helaba hier vor einiger Zeit eine Zentralfunktion in der Sparkassengruppe. Das kommt ihr nun zupass: „Viele unserer Firmenkunden realisieren gerade, dass 80 Prozent des deutschen Exporthandels nicht mit China und den USA stattfinden, sondern zum Beispiel mit Indien, den Mercosur-Ländern und afrikanischen Ländern. Wenn in diesen Ländern investiert wird, sind wir als Bank mit unseren Instrumenten für die Handelsfinanzierung gefragt – zumal wir hier unsere Rolle in der Sparkassengruppe stärken konnten“, sagt Groß.

Tatsächlich war der Kauf der Aareal Bank wohl nicht nur am Preis, sondern auch am Widerstand der kommunalen Sparkassen als Eigentümer gescheitert. Sie störten sich daran, dass Aareal auch einige Büros in den USA finanziert hat. Der amerikanische Büromarkt gilt seit Corona als schwierig, und die Frage stellt sich, warum eine öffentlich-rechtliche deutsche Bank sich dort noch stärker engagieren soll. Dagegen ist der Bedarf an mehr Zahlungsverkehr und Außenhandelsfinanzierung für Firmenkunden in der Sparkassengruppe fast unumstritten. Auch ein Ausbau des Asset-Finance-Geschäftes, also Finanzierungen für Projekte rund um Schienenverkehr oder Energieversorgung, die auf staatliche Ziele wie bessere und grünere Infrastruktur einzahlen, passen besser zu einer Landesbank.

Denn Zukäufe kommen gleichwohl weiter in Betracht. Denn die Helaba hat ihre Kernkapitalquote zuletzt auf mehr als 16 Prozent und damit über den Zielkorridor gehoben. Dies gelang mithilfe von mehreren Instrumenten, zum Beispiel mit Kreditrisikoteilungs-Transaktionen. Mit diesen bilanzwirksamen Verbriefungen werden zwar keine tatsächlichen Kredite verkauft, aber Ausfallrisiken synthetisch auf Investoren übertragen. Während die Vertragsbeziehung zwischen Helaba und ihren Kreditnehmern unberührt bleibt, sinken bei gleicher Bilanzsumme die Bilanzrisiken (RWA). Damit hat die Landesbank im Prinzip Spielraum, um im zweistelligen Milliardenvolumen zu wachsen – auch durch Zukäufe. Groß setzt aber vor allem auf organisches Wachstum. „Die Helaba wird perspektivisch ihr Neugeschäft auf mehr als 20 Milliarden Euro im Jahr steigern“, kündigt der Landesbank-Chef an. Das wäre nach Schätzung der F.A.Z. in etwa eine Erhöhung um 50 Prozent gegenüber dem üblichen Niveau.