Bauen uff Mallorca: Z. Hd. den Ruhestand im Paradies ist Geduld gefragt

Von einem eigenen Haus auf Mallorca träumen viele. Doch wird der Wunsch Wirklichkeit, tauchen bisweilen Hindernisse auf, an die man nicht gedacht hätte. Auf der Baleareninsel gehören sich ewig ziehende Baugenehmigungsverfahren dazu.

Bastian Bechtle wartet seit gut anderthalb Jahren darauf, dass es mit Sanierung und Umbau seines 116 Jahre alten Stadthauses in Artà endlich losgeht. Als der Start-up-Gründer aus Hamburg das Baudenkmal 2023 kaufte, hielt er es nicht für möglich, dass die Gemeinde seinen Bauantrag Anfang 2026 immer noch nicht genehmigt haben könnte. „Das ist doch eigentlich keine große Sache“, sagt der 51 Jahre alte Bechtle am Telefon. Anderswo in der Straße werde rege gebaut. Er verstehe nicht, dass so etwas in einem EU-Land so lange dauere.

2018 hat Bechtle Mallorca das erste Mal besucht. „Seitdem hat mich die Insel nicht mehr losgelassen“, erzählt er. Vor allem die Kleinstadt Artà, im Nordosten abseits der Küste, hat es ihm und seiner Familie so angetan, dass der Wunsch aufkam, dort eine Immobilie zu kaufen. „Mein Vater ist gestorben. Ich wollte es meiner Mutter ermöglichen, im Alter noch mal länger Zeit in der Sonne zu verbringen“, sagt der Unternehmer. Er kaufte das stark sanierungsbedürftige Stadthaus im historischen Zentrum. Seinen Plan beschreibt er so: Zunächst soll seine Mutter dort eine Weile leben, danach will er das Haus dauerhaft vermieten. Selbst dort einziehen könne er aus beruflichen Gründen noch nicht.

Bechtle suchte sich auf der Insel einen deutschen Architekten, der in Spanien auch als Gutachter bei Gericht zugelassen ist. Das sei ihm als „Gütesiegel“ erschienen, sagt er. Und er beauftragte ein mallorquinisches Bauunternehmen. Für das zweigeschossige Häuschen mit gut 100 Quadratmetern ist nach Angaben des Hamburgers im Wesentlichen geplant, die Substanz zu erhalten und das Innere zu modernisieren. Im Juli 2024 reichte der Architekt den Bauantrag ein. Schon damals habe es geheißen, dass es mit einer Genehmigung noch im selben Jahr nichts werden würde. Doch erst im vergangenen Oktober meldete sich die Architektin der Gemeinde, weil der Antrag wegen eines Fehlers überarbeitet werden musste. Das sei schnell geschehen. Doch dadurch, fürchtet Bechtle, dauere es nun womöglich wieder Monate, bis sein Anliegen neuerlich bearbeitet werde. Den Nachbarn fragten schon, wann das Haus endlich saniert werde.

Was er in Artà erlebt, ist weder die Ausnahme noch ein besonders drastisches Beispiel für die Warteschleife, in die Bauwillige auf Mallorca geraten können. Ob Privatleute, Architekten, Projektentwickler oder Makler, alle kennen das Problem. „Das Thema der Genehmigungen ist seit Jahren ein Drama. Wir haben Kunden im Hafen von Andratx, die seit vier Jahren warten“, klagt der Vorsitzende des balearischen Maklerverbands ABINI, David Arenas, im Gespräch mit der F.A.S. Er spricht von einer „chronischen Situation“. Mindestens ein Jahr müssten Antragsteller warten. „Hanebüchen“ nennt gar der Projektentwickler Thomas Barbier die Situation. Mit seinem Unternehmen Riva Balear entwickelt der Schweizer Luxusimmobilien auf der Insel. In Llucmajor warte sein Unternehmen schon seit Sommer 2022 auf einen positiven Bescheid aus dem Rathaus. Immer wieder gebe es Nachfragen zu dem Villenprojekt. „Teils berechtigt, aber meist nicht nachvollziehbar. Das ist die Realität, mit der wir uns hier herumschlagen.“

Die Betroffenen beklagen Intransparenz. Obwohl Bechtle mit der zuständigen Architektin in Artà nach eigener Aussage in freundlichem Kontakt steht, sei es unmöglich zu erfahren, wie und wann es mit seinem Antrag weitergehe. Der Schweizer Projektentwickler kennt das. Theoretisch, sagt er, funktioniere das System gut. Die Verwaltung sei sogar oft digitalisiert. Aber nach der automatisch zugesandten elektronischen Eingangsbestätigung herrsche Stillschweigen. Um Auskünfte zu erhalten, müsse man schon persönlich vorbeifahren.

Die schon länger auf der Insel aktiv sind, wissen aber, dass es stark von der jeweiligen Gemeinde abhängt, wie schnell es mit einem Bauvorhaben losgeht. „Da gibt es große Unterschiede“, stellt Innenarchitekt Lars Lüthje vom deutsch-spanischen Büro GLW Architects aus Portopetro klar. Von den bekannteren Orten besonders berüchtigt für langsam arbeitende Ämter sind Andratx, Llucmajor oder auch Campos. In der Inselhauptstadt Palma oder in Calvià hingegen geht es vergleichsweise flott. Mit sechs bis acht Monaten Wartezeit müsse man im Fall in Palma rechnen, sagt Planer Lüthje. Für Sanierungen erhalte man grundsätzlich zügiger eine Genehmigung als für einen Neubau, berichtet er aus seiner Erfahrung.

Die Gründe, warum es anderswo so lange dauert, sind vielfältig. „Hauptursache ist der Personalmangel in den Gemeindeverwaltungen. Dieses Problem betrifft spanische und ausländische Antragsteller gleichermaßen“, sagt Makler Arenas. Kleine Verwaltungen hätten dafür oft nur einen Mitarbeiter, manchmal nur in Teilzeit. Wenn sie krank werden oder in Elternzeit gehen, gehe längere Zeit gar nichts voran, weil es für sie keinen Ersatz gebe. Außerdem sei es offenkundig schwierig, qualifiziertes Personal zu finden, sagen die Vertreter der lokalen Immobilienbranche.

Die Behörden selbst argumentieren mit fehlerhaften Anträgen als Bremse. Aus dem Rathaus in Artà heißt es zum Fall Bechtle, es habe vier Aufforderungen an den Bauherren gegeben, fehlende Informationen nachzureichen. Die Dauer bewege sich im üblichen Rahmen. Bastian Bechtle sagt, ihm sei nur eine Nachfrage bekannt.

Aus Sicht von Architekt Lars Lüthje rührt die lange Wartezeit auch aus der Vielzahl von Anträgen. Mallorca boomt. „Seit Corona wollen ungleich mehr Menschen hierher.“ 2022 startete United Airlines Direktflüge aus den USA, und so entdecken auch immer mehr US-Amerikaner die Insel für sich. Zu den Schattenseiten der Mallorca-Begeisterung gehört der drastische Anstieg der Immobilienpreise, unter dem Einheimische auf Wohnungssuche leiden. Vor allem in den vergangenen beiden Sommern kam es zu Protesten gegen „Overtourism“ und Wohnungsnot.

In den vergangenen 25 Jahren sei kein neues Bauland ausgewiesen worden, obwohl sich die Bevölkerung verdoppelt habe – „es fehlte der politische Wille“, sagt Hans Lenz, Geschäftsführer von Engel & Völkers Mallorca Südwest. Diese Umwidmung soll jetzt ein Expressverfahren beschleunigen. Es stellt zugleich sicher, dass die Hälfte der Wohnungen für Balearen-Residenten reserviert sind, die mindestens fünf Jahre lang dort ihren festen Wohnsitz hatten. Momentan liegt das Gesetz jedoch dem spanischen Verfassungsgericht vor.

Doch Fälle, dass deswegen Bauanträge ausländischer Bauherren länger liegen bleiben, sind nicht bekannt. Weder Bechtle noch Projektentwickler Barbier fühlen sich als Nichtmallorquiner benachteiligt. Auch Makler Arenas verneint, dass die Verzögerungen mit der Herkunft der Antragsteller zu tun haben könnten: „Ich arbeite seit 20 Jahren in der Baubranche und habe nie einen Fall erlebt, bei dem einem Kunden, weil er Ausländer oder unsympathisch ist, die Genehmigung später erteilt wurde.“

Doch nach Ansicht von David Arenas und seiner Branche ist Besserung in Sicht. Sie hoffen auf die „ECUs“, die in den nächsten Monaten nach dem Willen der balearischen Regionalregierung dabei helfen sollen, das Genehmigungsverfahren deutlich zu beschleunigen. Vorbild ist Madrid, wo die Lizenzen schon nach vier Monaten erteilt würden, sagt Arenas. Bauherren sollen sich künftig an von der Regierung anerkannte private Unternehmen (Entidad Colaboradora Urbanística, ECU) wenden können. Sie unterstützen den Genehmigungsprozess, wodurch sich die Bearbeitungszeiten deutlich verkürzen sollen. Die ECUs prüfen zum Beispiel, ob ein Projekt den Vorschriften entspricht. Die endgültige Entscheidung trifft danach die zuständige Baubehörde.

„Es passiert was“, sagt auch Makler Lenz. Er erwartet, dass sich die Lage dank der ECUs in den nächsten ein bis zwei Jahren verbessern werde, sofern das spanische Verfassungsgericht dem Verfahren zustimmt. Dazu passt, dass in Palma seit Dezember kleine Vorhaben sofort beginnen können. Mit der städtebaulichen Eigenerklärung (Declaración Responsable Urbanística) versichert der Bauherr den Behörden, alle einschlägigen Vorschriften einzuhalten und die vorgeschriebenen Unterlagen zu besitzen. Eine Genehmigung ist dann nicht mehr nötig.

Bastian Bechtle hat davon nichts. Seine Mutter wird bald 80. „Es wäre schade, wenn sie zu alt ist, bis das Haus fertig ist.“ Sorgen bereitet ihm auch, dass sein Bauunternehmer das Angebot nicht aufrechterhalten könne. „Die Baukosten steigen ja immer weiter“, sagt der Deutsche. Er hofft, dass es dieses Jahr endlich losgeht mit der Sanierung. Im schlimmsten Fall müsse er verkaufen. „Das wäre Plan B.“