Mittelstädte qua Gewinner – so nach sich ziehen sich die Immobilienpreise in Ihrer Region entwickelt

Die Preise am deutschen Immobilienmarkt scheinen einen Boden gefunden zu haben. Nach Jahren der Rückgänge durch den abrupten Zinsanstieg und die jahrelange Debatte um das sogenannte Heizungsgesetz sind die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand erstmals seit drei Jahren wieder gestiegen.

Das ist das Ergebnis des Postbank-Wohnatlas 2026, für den Ökonomen des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) die Preisdaten aller 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte ausgewertet haben und der WELT exklusiv vorab vorliegt.

Das vergangene Jahr markiert damit das Ende einer empfindlichen Korrekturphase. 2023 hatten die Preise real, also nach Abzug der Inflationsrate, noch 10,1 Prozent unter dem Vorjahresniveau gelegen, 2024 immerhin noch um 2,8 Prozent. 2025 lagen die Preise nun real, abzüglich der Teuerung von 2,2 Prozent, um 0,6 Prozent im Plus.

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„Wir sehen aktuell eine Trendwende auf dem deutschen Immobilienmarkt. In vielen Regionen sind die Preise für Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr inflationsbereinigt erstmals seit 2021 wieder gestiegen“, sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank in Deutschland.

Die Nachfrage ziehe langsam wieder an, auch weil sich viele Kaufinteressierte auf das neue Zinsumfeld eingestellt hätten. Gleichzeitig bleibe das Angebot knapp, vor allem aufgrund der geringen Bautätigkeit. „Nach der Korrektur der vergangenen Jahre stabilisiert sich der Markt nun Schritt für Schritt“, so Beermann weiter.

Die Studie bestätigt im Trend die jüngsten Zahlen des Statistischen Bundesamts, das bundesweit einen Anstieg der Kaufpreise 2025 um 3,2 Prozent festgestellt hatte. Allerdings hat sich Destatis zufolge die Preiskurve gegen Jahresende auch schon wieder abgeflacht: Um nur noch 0,1 Prozent ging es gegenüber dem Vorjahreszeitraum nach oben.

Besonders aufschlussreich ist, wo die Erholung laut der Postbank-Studie am stärksten ausfällt. Nicht in München oder Frankfurt, sondern in den Mittelstädten bis 100.000 Einwohnern – hier stiegen die Preise 2025 demnach real um durchschnittlich 1,2 Prozent. Großstädte über 100.000 Einwohner legten um 0,8 Prozent zu, Landkreise um 0,5 Prozent.

Dabei ist zu beachten, dass die Postbank-Erhebung regelmäßig keine Ein- und Zweifamilienhäuser erfasst, die das Preisniveau umso stärker mitbeeinflussen, je weiter entfernt man von Groß- und Mittelstädten ist. „Mittel- und Großstädte mit guter Infrastruktur stehen schon länger im Fokus vieler Wohnungskäufer, besonders im Umland der ,Big 7‘. Denn die Immobilienmärkte in den Metropolen sind seit Jahren überhitzt“, erläutert Beermann.

Die besagten Top-7-Städte nämlich brachten es lediglich auf ein Plus von durchschnittlich 0,2 Prozent. Ein Mittelwert, der allerdings die wachsende Heterogenität der Metropolen nicht mehr abzubilden vermag: Eine Studie des IfW Kiel etwa hatte kürzlich ergeben, dass sich die Preise in den unterschiedlichen Stadtvierteln der Großstädte stark voneinander entfernen.

So kostete etwa in Berlin, wo die Preise laut Postbank um 1,24 Prozent fielen, eine Eigentumswohnung in Mitte rund doppelt so viel wie ein vergleichbares Objekt in Spandau. Die Postbank-Studie bestätigt die jüngste IfW-Analyse auch dahingehend, dass im Umland der sogenannten ,Big 7‘ die Kaufpreise teilweise gesunken sind. Vor allem um Stuttgart herum sanken die Preise weit überwiegend. Die Schwabenmetropole ist zudem bei den Preisen Schlusslicht unter den ,Big 7‘: Hier gibt es den Quadratmeter für etwas mehr als die Hälfte des Münchener Preises, nämlich für durchschnittlich 4737 Euro.

Unter den Mittelstädten ragt vor allem Pirmasens in Rheinland-Pfalz heraus. Die Stadt am Westrand des Pfälzerwaldes verzeichnete 2025 einen realen Preisanstieg von 11,4 Prozent – ausgehend allerdings von einem sehr niedrigen Niveau. In Cottbus, der zweitgrößten Stadt Brandenburgs, stiegen die Preise ebenfalls deutlich an. Dort zogen einige besonders hochpreisige Angebote den Schnitt nach oben.

Die Top-10-Rangliste der teuersten Regionen birgt überraschende Entwicklungen. Zwar landete München mit 9070 Euro für den Quadratmeter (plus ein Prozent) erwartbar auf Platz 1. Auch die umliegenden bayerischen Landkreise Miesbach, München und Starnberg blieben mit mehr als 6500 Euro pro Quadratmeter hochpreisig.

Auf dem zweiten Rang liegt der Landkreis Nordfriesland mit den beliebten Urlauberinseln Sylt, Föhr und Amrum. Hier liegt der Durchschnittspreis zwar immer noch bei 7886 Euro pro Quadratmeter, doch der Preisrückgang ist bemerkenswert: Um satte 7,4 Prozent ging es gegenüber dem Vorjahr nach unten. Ähnliches ist im Landkreis Aurich zu beobachten, zu dem die Nordsee-Inseln Juist, Norderney und Baltrum gehören, wo die Preise sogar um 8,6 Prozent fielen.

„Erweitertes Angebot bei verhaltener Nachfrage“

„Hier handelt es sich vermutlich um eine Preiskorrektur nach einer ausgeprägten Boomphase. Unter anderem durch eine sehr starke Nachfrage in den Coronajahren sind Eigentumswohnungen auf Sylt oder Norderney deutlich stärker gestiegen als im Bundesdurchschnitt“, sagt Beermann. Gleichzeitig stiegen die Zinsen, was sich besonders stark auf häufig stark fremdfinanzierte Ferienimmobilien auswirke und die Nachfrage sinken lasse.

Das deckt sich zum Teil mit Beobachtungen renommierter Maklerbüros, die in den jeweiligen Regionen aktiv sind. „In unserer Region an der Nordseeküste, insbesondere unter anderem rund um Sankt Peter-Ording, beobachten wir aktuell ein deutlich erweitertes Angebot bei gleichzeitig verhaltener Nachfrage“, erklärt Thorsten Lemcke, Geschäftsstellenleiter von VON POLL IMMOBILIEN Heide und Husum. „In stark regulierten Ferienimmobilienmärkten wie Sankt Peter-Ording hat das gestiegene Angebot in Kombination mit strengeren Auflagen zu spürbaren Preisabschlägen geführt.“

Engel & Völkers hat für 2025 hingegen bei den Angebotspreisen für Ferienwohnungen in der Region Nordfriesland & Dithmarschen einen Anstieg um 3,6 Prozent ermittelt. Da sich die Preise für Ferienimmobilien oft unabhängig vom übrigen Wohnimmobilienmarkt entwickeln, betrachten die Auswertungen des Maklerhauses die Preisentwicklungen in diesem Segment allerdings nicht auf Landkreisebene, sondern konzentrieren sich explizit auf die Ferienregionen. Diese sind nicht immer deckungsgleich mit den jeweiligen Landkreisen.

Für potenzielle Käufer wird die Situation damit nicht einfacher. Während sich die Kaufpreise nach den Rückgängen der Vorjahre stabilisieren, laufen ihnen aktuell die Bauzinsen davon. Allein seit dem 9. März ist der Zinssatz für ein Darlehen mit zehnjähriger Laufzeit, vor allem aufgrund der aktuellen geopolitischen Verwerfungen, von 3,55 Prozent auf 3,95 Prozent gestiegen. Das erhöht bei einem Darlehen in Höhe von 300.000 Euro allein den Kapitaldienst für die Zinsen um rund 100 Euro pro Monat. Über zehn Jahre sind das 12.000 Euro.

Dieser Artikel wurde für das Wirtschaftskompetenzcenter von WELT und Business Insider erstellt.

Michael Höfling schreibt für WELT und Business Insider über Immobilien, Wirtschaftspolitik und Gold. Gemeinsam mit Michael Fabricius ist er für den Immobilien-Newsletter „Frage der Lage“ zuständig, den Sie hier abonnieren können.