Nach umstrittener Reform: Schwäbische Häuslebauer zerren Grundsteuer vor Gericht

Hat der Gesetzgeber die Grundrechte von Millionen von Grundstückseigentümern verletzt, weil er bei der Reform der Grundsteuer aus Praktikabilitätsgründen Ungleichbehandlungen und Unstimmigkeiten in Kauf nahm, die den verfassungsrechtlichen Rahmen sprengen?

Schon zum zweiten Mal hat sich der Bundesfinanzhof (BFH) in München mit dieser Frage befasst. Am Mittwoch verhandelte der II. Senat über die Grundsteuerreform in Baden-Württemberg (RS. II 26/24 und II R 27/24), die am 1. Januar 2025 in Kraft trat. Die Reform sei gleichheits- und freiheitswidrig, trug der Steuerrechtsprofessor Gregor Kirchhof (Universität Augsburg) für die Klägerseite vor. Die Vertreterin der Finanzverwaltung entgegnete, man habe ein massentaugliches Verfahren schaffen müssen: „Praktikabilität geht vor Ermittlungsgenauigkeit.“ Am 20. Mai will der Bundesfinanzhof das Urteil verkünden.

Die umstrittene Neuregelung gilt für rund 5,6 Millionen Grundsteuerpflichtige in Baden-Württemberg. Da die Grundsteuer umgelegt werden kann, betrifft sie auch Mieter. Rund 1,5 Millionen Grundstückseigentümer in Baden-Württemberg haben Einspruch eingelegt.

Im ersten BFH-Verfahren gegen die Grundsteuerrefom waren die Kläger gescheitert. Das sogenannte Bundesmodell, welches im Bundesfinanzministerium unter dem damaligen Finanzminister Olaf Scholz (SPD) entwickelt worden war und dann von elf Bundesländern übernommen wurde, sei verfassungsgemäß, urteilten die obersten Finanzrichter im Dezember 2025. Zwar komme es teilweise zu Verzerrungen und Ungleichbehandlungen. Aber das sei hinzunehmen, damit die Grundsteuer praktikabel bleibe, entschied der Bundesfinanzhof unter Berufung auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts.

Das Karlsruher Gericht hatte die alte Grundsteuer 2018 wegen überholter Bemessungswerte für verfassungswidrig erklärt. Auch die Grundsteuerreform liegt dem Verfassungsgericht schon wieder zur Überprüfung vor. Der Bund der Steuerzahler und der Verband der privaten Wohnungswirtschaft Haus & Grund unterstützen Verfassungsbeschwerden gegen das Bundesmodell. Parallel laufen vor dem Bundesfinanzhof mehrere Verfahren gegen Grundsteuermodelle der Länder; fünf haben das Bundesmodell nicht übernommen.

Die Besonderheit in Baden-Württemberg besteht darin, dass es nicht darauf ankommt, ob und wie das Grundstück bebaut ist. Ob auf einem Grundstück eine Gartenlaube, ein Mehrfamilienhaus oder ein Gewerbebetrieb steht, spielt keine Rolle, sofern die Grundstücke die gleiche Größe und den gleichen Bodenrichtwert haben. „Das hat mit Leistungsfähigkeit nichts zu tun“, rügte Kirchhof.

Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters unbebauten Bodens in einer bestimmten Lage an. Ermittelt wird er von Gutachterausschüssen der Kommunen auf der Basis von Kaufverträgen aus der Vergangenheit. Belastet wird das im Bodenrichtwert verkörperte Potential eines Grundstücks. Im Steuerrecht entscheide aber die tatsächliche Leistungsfähigkeit, hob Kirchhof hervor.

Da individuelle Besonderheiten nicht berücksichtigt werden, kann es passieren, dass der tatsächliche Grundstückswert von dem Bodenrichtwert abweicht. Beträgt die Differenz mehr als 30 Prozent, haben die Grundsteuerpflichtigen in Baden-Württemberg die Möglichkeit, mithilfe eines Gutachtens einen niedrigeren Wert nachzuweisen. Erstellt werden muss das Gutachten von dem Gutachterausschuss oder einem staatlich anerkannten Sachverständigen. Die Kosten, die nach Angaben der Klägerseite bis zu 3000 Euro betragen können, hat der Steuerpflichtige zu tragen.

Die Möglichkeit des Gegenbeweises sei indes „freiheitswidrig“ und könne das Grundsteuermodell deshalb nicht in Einklang mit dem Grundgesetz bringen, argumentierte Kirchhof. Es sei nicht Sache des Steuerpflichtigen, ein unzulässiges Bewertungssystem zu korrigieren, noch dazu auf eigene Kosten. Steuerrechtsprofessor Roman Seer (Universität Bochum) entgegnete für die Finanzverwaltung, die Möglichkeit des Gegenbeweises sei Ausdruck von Freiheit, denn der Steuerpflichtige entscheide selbst über die Einholung des Gutachtens. Im Übrigen habe der Bundesfinanzhof nicht zu entscheiden, ob das Grundsteuermodell in Baden-Württemberg optimal sei; es genüge, dass es vertretbar und frei von Willkür sei. Kirchhof widersprach. Dieser Maßstab sei zu weich und entspreche nicht den Anforderungen des Bundesverfassungsgerichts.

Aus Sicht der Kläger lässt sich das baden-württembergische Grundsteuermodell auch nicht damit rechtfertigen, dass die Steuerpflichtigen kommunale Infrastruktur nutzen. Der maßgebliche Bodenrichtwert sei kein taugliches Indiz für die Inanspruchnahme kommunaler Leistungen, sagte Rechtsanwalt Karlheinz Autenrieth.  Zum Beispiel profitierten Gewerbetreibende stärker von kommunaler Infrastruktur als Privatleute. Die Reform führe im Ergebnis dazu, dass Gewerbe deutlich entlastet, Wohnen hingegen deutlich belastet werde, „und das in Zeiten steigender Mieten“, rügte Kirchhof.

Der Bundesfinanzhof verhandelte über zwei Musterverfahren: In dem einen Fall geht es um ein Grundstück in Karlsruhe, auf dem ein vermietetes Zweifamilienhaus aus dem Jahr 1968 steht. Das Grundstück ist etwa 63 Meter lang und 17 Meter breit. Der Gutachterausschuss hatte angegeben, der volle Bodenrichtwert von 510 Euro je Quadratmeter solle nur für die bebaubare Fläche von bis zu 40 Metern Grundstückstiefe gelten. Für die weitere Fläche solle ein Abschlag vom Bodenrichtwert in Höhe von 30 Prozent vorgenommen werden. Das Finanzamt setzte jedoch für das gesamte Grundstück 510 Euro an, da der Gesetzeswortlaut keine Differenzierung zulasse. Nach der Reform bekam die Klägerin einen Grundsteuerbescheid in Höhe von 1389 Euro – vorher zahlte die Rentnerin die Hälfte.

In dem zweiten Fall geht es um ein Grundstück von 400 Quadratmetern in Stuttgart, bebaut mit einer Doppelhaushälfte aus dem Jahr 1938. Die Grundsteuerlast stieg nach Angaben des klagenden Ehepaares von rund 200 Euro auf rund 900 Euro nach der Reform. Dagegen wandten die Kläger unter anderem ein, das Grundstück werde durch Verkehrslärm beeinträchtigt, ein Teil des Gartens sei mit Bäumen bepflanzt. Außerdem werde die Qualität des Grundstücks im Wohnlagenatlas der Stadt Stuttgart nur als „mittel“ bewertet.