Für die Jahresabrechnung ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verantwortlich, und zuständig ist der Verwalter, der am 1. Januar im Amt ist. In dem Fall endete die Amtszeit einer Verwalterin am 31. Dezember 2022. Ab dem 1. Januar 2023 bestellte die Gemeinschaft eine neue Verwalterin.
Die Gemeinschaft verlangte von der früheren Verwalterin unter anderem die Erstellung der Jahresabrechnung für das Jahr 2022 sowie Rechnungslegung. Die Gerichte wiesen die Klage auf Erstellung der Jahresabrechnung ab und verpflichteten lediglich zur Rechnungslegung. Der Bundesgerichtshof stellte klar: Nach neuer Rechtslage seit dem 1. Dezember 2020 schuldet nicht mehr der Verwalter persönlich die Abrechnung, sondern die Gemeinschaft als rechtsfähiger Verband.
Organschaftlicher Vertreter und als Verwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft intern zuständig sei der amtierende Verwalter. Die Pflicht zur Erstellung entsteht erst mit Ablauf des Kalenderjahres, also am 1. Januar des Folgejahres. Zu diesem Zeitpunkt war die frühere Verwalterin nicht mehr im Amt. Deshalb traf sie keine Pflicht zur Erstellung der Abrechnung 2022.
Zwar kann ein ausgeschiedener Verwalter weiterhin aus seinem Verwaltervertrag verpflichtet sein. Voraussetzung ist aber, dass die Abrechnungspflicht noch während seiner Amtszeit entstanden ist und der Vertrag eine entsprechende Regelung enthält. Beides lag hier nicht vor. Wechselt der Verwalter zum 31. Dezember, muss der neue Amtsinhaber die Abrechnung für das Vorjahr erstellen. Der ausgeschiedene Verwalter bleibt nur zur ordnungsgemäßen Rechnungslegung zum Jahresende verpflichtet (Bundesgerichtshof, Urteil vom 26. September 2025, Aktenzeichen: V ZR 206/24).
Der Autor ist Rechtsanwalt und Partner der Kanzlei Bethge in Hannover.