Und ewig lockt Mallorca? Während viele Einheimische sich die Preise auf der größten Balearen-Insel nicht mehr leisten können und sich auf dem spanischen Festland umsehen, ist die Anziehungskraft für Käufer aus dem Ausland ungebrochen. Mallorca statt Dubai – der Krieg in der Golfregion lässt die Nachfrage nach Luxusvillen vor allem im mondänen Südwesten der Insel spanischen Presseberichten zufolge in die Höhe schießen. Doch das ist eine Ausnahmeerscheinung. „Insgesamt lassen sich Kaufinteressenten mehr Zeit“, sagt die Maklerin Anke Köhler. Ihr in Cala Ratjada ansässiges Unternehmen CCC Real Estate vermittelt Immobilien im bei deutschen Käufern beliebten Nordosten der Insel.
Frau Köhler, Regen, Kälte, Sturm – dieser Winter hat sich auf Mallorca lange gehalten. Drückt das Wetter auf die Kauflaune?
Das Thema Wetter ist ja immer toll für die Medien – egal wie es ist. Sicherlich war der Winter kälter und nasser als sonst. Aber durchschnittlich haben wir halt immer noch 300 Tage Sonne auf der Insel. Und für dieses Jahr haben wir die Regentage schon erledigt. Nein, das Wetter beeinflusst hier noch keine Kaufentscheidungen.
Was hat denn Einfluss? Wie würden Sie die aktuelle Lage des Immobilienmarkts im Nordosten der Insel beschreiben?
Verglichen mit den Jahren 2021, 2022 geht es jetzt langsamer zu. Damals gab es häufig zwei, drei Interessenten für die gleiche Immobilie, was dazu führte, dass gelegentlich über Angebotspreis verkauft werden konnte.
Und das ist jetzt nicht mehr der Fall?
Man muss differenzieren: Wohnungen werden durchaus schneller verkauft. In der Preisklasse zwischen 300.000 und 500.000 Euro fällen die Kunden die Entscheidung schneller als im Luxussegment bei zwei, drei oder vier Millionen Euro. Da wird genauer geguckt, die Prozesse sind länger.
Was bremst?
Ganz klar: Emotion.
Inwiefern?
Die Leute ziehen die geopolitische Lage mit in Betracht. Unser Kundenkreis stammt aus dem deutschsprachigen Raum. Die Käufer sind sehr beeinflusst von den Krisen auf der Welt, der Wirtschaftslage innerhalb von Deutschland, dem Stellenabbau und was sich als Konsequenz daraus ergibt. Es herrscht Unsicherheit. Überall werden Risiken gesehen. Das macht sich auch beim Immobilienkauf bemerkbar.
Wie äußert sich das? Als „Flucht“ aus Deutschland nach Mallorca, oder hemmt es im Gegenteil die Kaufentscheidung?
Es geht tatsächlich in beide Richtungen. Es gibt viele, die die Zelte zu Hause abbrechen wollen, eine Exitstrategie suchen, ihre Immobilien oder Firma verkaufen. Das sind oft Menschen vor der dritten Lebensphase, die sagen: Jetzt machen wir uns das Leben schön. Zugleich sind die Spontankäufe wie 2021 oder 2022 ausgebremst. Die Leute überlegen schon genau. Verhandlungen sind oft sehr langwierig. Das globale Vertrauen ist ein bisschen angeknackst. Wir versuchen dieses Vertrauen wieder herzustellen – durch unsere langjährige Erfahrung vor Ort und indem wir Angebote im Vorfeld genau prüfen.
Welche Risiken fürchten ihre Kunden beim Immobilienkauf?
Bei frei stehenden Immobilien ist es das Thema Legalität. Die Frage kommt früh: Ist das hier alles legal? Gibt es die Bewohnbarkeitsbescheinigung, die Cédula de Habitabilidad, sind Energiezertifikate da, sind die Papiere in Ordnung, ist alles eingetragen? Wenn wir sagen, dass bei einer Immobilie zum Beispiel ein Terrassendach nachträglich gebaut wurde, wollen manche Interessenten so ein Objekt gar nicht mehr besichtigen. Das ist eine Message an Verkäufer: Vor dem Verkauf den Status quo bei Legalität und Dokumenten prüfen lassen.
Es besteht aktuell die Möglichkeit, Schwarzbauten legalisieren zu lassen…
Es gibt ein drei Jahre lang laufendes Amnestiegesetz. Wir sind im zweiten Jahr, und es wird gut in Anspruch genommen. Denn meist lohnt sich das für den Verkäufer. Ein legales Objekt kann zu einem besseren Preis verkauft werden.
Die Balearen sind innerhalb Spaniens eine hochpreisige Region. Die Inselhauptstadt Palma kommt im Ranking nach Madrid. Laut der amtlichen spanischen Statistikbehörde kostete der Quadratmeter Wohnfläche auf den Balearen zuletzt im Schnitt gut 4100 Euro. Wo liegen die Preise in Ihrer Region?
Das trifft den Durchschnittspreis bei uns im Nordosten gut. Neubau und Luxusimmobilien kosten mehr. Bestände älterer Baujahre mit Modernisierungsstau werden auch unter diesem Quadratmeterpreis angeboten.
Je nach Region ist der Immobilienmarkt auf Mallorca sehr unterschiedlich. Wer kauft im Nordosten – und was macht die Region aus?
Der Nordosten ist merklich deutschsprachig geprägt, mit Ausnahme von Cala Bona, wo mehr englischsprachige Käufer sind. Generell bietet dieser Teil der Insel mehr Ruhe, mehr Privatsphäre als der Südwesten. Anders als im Süden und in Palma-Nähe haben wir hier keinen Fluglärm. Dazu kommt phantastische Natur und große tolle weite Strände wie Cala Mesquida, Cala Agulla, Canyamel und Cala Millor. Was die Käufer angeht, es kommen weiterhin Ferienhauskäufer, die hier ihren Urlaub verbringen möchten. Aber wir merken eine deutliche Nachfrage nach Dauerwohnsitzen. Leute kaufen, nutzen die Immobilie erst zwei, drei Jahre als Ferienimmobilie, um dann dauerhaft hier zu leben. Die Anforderungen an die Immobilie sind dann auch anders.
Was läuft am besten: Wohnungen, Häuser – Neubau oder Bestand?
Apartments gehen immer. Die Preise für Neubau liegen oft über 5000 Euro pro Quadratmeter, 5500 werden auch schon aufgerufen; dann kostet eine Wohnung schnell 500.000 oder 700.000 Euro – je nach Größe, Lage, Ausstattung und Blick. Wohnungen mit Modernisierungsbedarf gibt es eher um die 340.000. Auch frei stehende Häuser mit ein bisschen Garten sind gefragt. Viele kaufen Bestand, sparen am Kaufpreis und richten es sich so her, wie sie es gerne haben wollen. Und Bestandsimmobilien gibt es in den besseren Lagen, die man so im Neubau kaum noch hat.
Wie wichtig ist der Meerblick?
Wichtig. Meerblick ist auch immer ein Kaufkriterium, aber das Angebot ist begrenzt. Bei uns bekommt man ihn häufiger im Bestand als im Neubau.
Registrieren Sie auf der Insel Käuferwanderungen, verlagert sich das Interesse?
Ja, wir hatten öfter schon Kunden, die anfänglich im insgesamt teureren Südwesten gesucht hatten, dort nicht fündig wurden und dann bei uns gelandet sind. Orte wie Canyamel kommen stärker in den Fokus. Dort haben Sie Hanglagenbebauung, phantastische Meerblicke, viele Immobilien mit Südausrichtung und eine gute Anbindung. Von dort ist man schnell in Artà und in Cala Ratjada. Auch Colònia de Sant Pere und Betlem bekommen mehr Aufmerksamkeit. Die haben ein großartiges Ambiente zwischen Bergen und Meer; wer Ruhe und Privatsphäre sucht, ist dort richtig. Manche merken, dass Sehen und Gesehenwerden nicht mehr so wichtig ist – gerade im dritten Lebensabschnitt.
Welche Ausstattungsfragen sind wichtiger geworden?
Ganz wichtig ist die Heizung, die Art der Heizung. Gefragt wird auch nach einer Isolierung. Beim Thema Feuchtigkeit sind Käufer sensibel. Aber wir sind hier auf einer Insel, von Wasser umgeben, man muss schon die Luftfeuchtigkeit von Wasserschäden unterscheiden. Bei Wohnungen werden Stellplätze wichtiger, im Neubau wird eine Wohnung ohne Aufzug nicht mehr akzeptiert. Auch gibt es jüngere Kaufkunden. Junge Selbständige, Freiberufler, die mit ihrer Arbeit nicht an einen Ort gebunden sind. Für diese Kundengruppe ist eine schnelle Internetanbindung ausschlaggebend – dank Satellitenlösungen ist das hier überhaupt kein Thema mehr. Auf Mallorca haben sie selbst auf einer abgelegenen Finca schnelles Internet.
Wetterkapriolen beeinflussen Immobilienkäufer auf Mallorca nicht, sagten Sie eingangs. Wie ist es mit dem Klima auf der Insel? Stichworte Overtourism und Proteste. Beschäftigt das Käufer?
Das wird wahrgenommen, aber eher von denen, die noch nicht ganz sicher sind, ob sie hier kaufen wollen. Dann heißt es: Wir haben uns von dem Immobilienkauf auf Mallorca verabschiedet. Für die anderen gilt: Wer nach Mallorca will, erfüllt sich den Traum. Es ist auch eher ein regionales Problem. Im Nordosten habe ich keine Proteste wahrgenommen, das war Palma und Santanyí. Ich habe davon auch nur durch die Medien erfahren.