Kellerräume, die laut Teilungserklärung als Lagerkeller vorgesehen sind, dürfen nicht als Büro und Werkstatt für ein Gewerbe genutzt werden. In einer Wohnungseigentumsanlage nutzte ein Eigentümer zwei Kellerräume für einen Reparaturbetrieb für kleine Elektrogeräte. Dort richtete er Büro und Werkstatt ein. Kunden brachten Geräte vorbei oder schickten sie an die Adresse der Wohnanlage.
Andere Eigentümer hielten dies für unzulässig und beantragten in der Eigentümerversammlung einen Beschluss, mit dem die Gemeinschaft gegen die gewerbliche Nutzung vorgehen sollte. Die Mehrheit der Eigentümer lehnte den Antrag jedoch ab. Daraufhin klagten mehrere Eigentümer.
Das Landgericht Frankfurt stellte zunächst fest, dass die Ablehnung des Beschlussantrags nicht fehlerhaft war. Der Antrag sei zu ungenau gewesen, weil nicht klar gewesen sei, welche konkrete Nutzung untersagt und welche Maßnahmen ergriffen werden sollten. Im Ergebnis bekamen die Kläger dennoch recht.
Nach der Teilungserklärung sind die Räume als Lagerkeller vorgesehen. Solche Räume dienen typischerweise als Nebenräume zu Wohnungen, etwa zum Lagern von Gegenständen. Eine Nutzung als Büro und Werkstatt mit Kundenverkehr geht darüber hinaus. Dabei komme es nicht darauf an, wie häufig tatsächlich Kunden erscheinen, sondern welche Nutzung typischerweise zu erwarten ist. Durch eine Werkstatt sei regelmäßig mit Kunden und Lieferverkehr zu rechnen.
Nach Ansicht des Gerichts überschreitet dies das Maß einer üblichen Kellernutzung deutlich und verstößt gegen die festgelegte Zweckbestimmung. Die Eigentümergemeinschaft ist verpflichtet, dagegen vorzugehen. Tut sie das nicht, kann ein einzelner Eigentümer verlangen, dass ein entsprechender Beschluss gefasst wird. Das Gericht kann diesen Beschluss ersetzen. Die Entscheidung zeigt, dass die in einer Teilungserklärung festgelegte Nutzung verbindlich ist und sich nicht einfach durch Mehrheitsentscheidungen oder tatsächliche Nutzung ändern lässt (Landgericht Frankfurt, Urteil vom 12. März 2026, Aktenzeichen: 2-13 S 22/25).
Nils Flaßhoff ist Rechtsanwalt und Partner der Kanzlei Bethge in Hannover.