Wohnen ist eine der drängendsten
sozialen Fragen unserer Zeit. Doch die öffentliche Debatte fixiert sich zu sehr
auf das fehlende Angebot. Das greift zu kurz. Denn günstiger Wohnraum fehlt
auch, weil der vorhandene Wohnraum höchst ineffizient verteilt ist. Vor allem junge
Familien suchen größere Wohnungen, während viele Ältere durch alte Mietverträge
daran gehindert werden, in kleinere Wohnungen umzuziehen, ohne mehr Miete zu zahlen.
Eine Studie des DIW Berlin zeigt das Dilemma: Die
durchschnittliche Wohnfläche pro Person hat sich seit den Fünfzigerjahren auf
rund 49 Quadratmeter mehr als verdoppelt – eine der höchsten weltweit.
Gleichzeitig schrumpfen die Haushalte, und viele Menschen leben in Wohnungen,
die für ihre aktuelle Lebenssituation zu groß sind. Um dieses Mismatch zu
lösen, macht derzeit ein Vorschlag die Runde, der auch kürzlich in einem
Kommentar in der ZEIT diskutiert wird: Der Mieterschutz bei bestehenden Verträgen soll gelockert oder
ganz aufgehoben werden.
Die Idee: Die Mieten
zwischen alten und neuen Verträgen sollen sich angleichen, damit ältere
Menschen, deren Kinder ausgezogen sind, ohne finanzielle Nachteile in kleinere
Wohnungen ziehen können. Das würde den Wohnungsmarkt beleben und eine bessere
Verteilung ermöglichen. Tatsächlich bestätigt die Forschung, dass Mietregulierung oft dazu führt,
dass Wohnraum ineffizient verteilt ist und die Mobilität von Mieterinnen und
Mietern gebremst wird.
Höhere Mieten verschärfen die Situation doch nur
Nicht nur der Mangel an
Wohnungen in Ballungszentren ist entscheidend, sondern vor allem die geringe
Verfügbarkeit von bezahlbaren Wohnungen auf dem Markt. Der Siebte Armuts- und
Reichtumsbericht der Bundesregierung
zeigt die Konsequenz: Fast jeder achte Haushalt muss mehr als 40 Prozent seines
Einkommens fürs Wohnen aufbringen, bei Menschen in Armut sogar jeder dritte.
Neue Mieter und Mieterinnen – häufig Jüngere, die aus dem Elternhaus ausziehen
oder Familien gründen – tragen die Hauptlast dieser Entwicklung.
Doch „unten öffnen, oben
deckeln“ würde die soziale Schieflage nicht lösen, sondern verschlimmern. In
Regionen mit Wohnungsknappheit würde die Lockerung des Mieterschutzes die
Bestandsmieten deutlich erhöhen, ohne die Mieten bei Neuvermietungen zu senken.
Eine Studie meines Kollegen Konstantin Kholodilin bestätigt: Mietregulierung senkt
die Mieten in regulierten Einheiten, führt aber im unregulierten Segment regelmäßig
zu höheren Mieten. Mehr noch: Das „oben deckeln“ würde nicht funktionieren, da
steigende Mietspiegel Eigentümern bei Neuvermietungen noch höhere Preise
erlauben würden. Die einzigen großen Gewinner wären die Wohnungseigentümer. Auch
der Erwerb von Wohneigentum würde für junge Menschen noch schwieriger.
Eine radikale, aber sozial
gerechtere Alternative wäre, den Mietspiegel auf das Niveau eines Stichtages,
zum Beispiel den 1. Januar 2014, zu senken. Damals lagen die Mieten näher an
ihrem langfristigen Durchschnitt. Danach würden sie jährlich mit dem nominalen
Wirtschaftswachstum steigen. Eigentümer würden am Wohlstandsgewinn der
Gesellschaft beteiligt, aber nicht überproportional profitieren. Die
Mieterhöhung hätte seit 2014 somit drei bis vier Prozent betragen, statt in
manchen Ballungsräumen zehn Prozent oder mehr. Ausnahmen wären notwendig für
Immobilien, die nach diesem Stichtag erworben wurden, sowie für solche, bei
denen Eigentümer weit über den üblichen Erhalt hinaus investiert haben.
Zusätzlich könnte eine
starke Besteuerung von Wertsteigerungen bei Immobilien den Markt regulieren.
Beide Instrumente zusammen – Absenkung des Mietspiegels und Besteuerung der
Immobiliengewinne – würden den Wert von Wohnimmobilien reduzieren. Eigentümer,
vor allem Spekulanten, hätten starke Anreize, zu verkaufen. Der Erwerb von
Wohneigentum würde für junge Familien wieder möglich sein.