Milliardenverkäufe: Wie welcher Vonovia-Chef die Schulden senken will

Der neue Vorstandsvorsitzende von Vonovia will die Schulden des größten Immobilienkonzerns in Deutschland schneller senken und peilt dafür Verkäufe von bis zu fünf Milliarden Euro an. Im vergangenen Jahr habe der Bochumer Dax-Konzern insgesamt 2333 Wohneinheiten verkauft. „3000 bis 3500 Einheiten sollten auf jeden Fall möglich sein, vielleicht auch ein Schnaps mehr“, sagte Luka Mucic, der Vonovia seit Jahresanfang führt. Der frühere SAP-Vorstand hat in diesem Jahr den langjährigen Chef Rolf Buch abgelöst, der inzwischen unter anderem für den Investor KKR arbeitet.

Mucic kündigte zur Vorlage der Jahreszahlen für 2025 an, den Verschuldungsgrad (Loan to Value, LTV) bis Ende 2028 auf rund 40 Prozent zu senken. Im abgelaufenen Jahr hatte Vonovia diesen Wert von 45,8 auf 45,4 Prozent reduziert. Dazu brauche es „verstärkte Verkaufsaktivitäten“. Dadurch wolle sich Vonovia mehr finanzielle Flexibilität sichern und über das Jahr 2028 hinaus profitables Wachstum ermöglichen. Mittelfristig solle ein „hohes einstelliges Wachstum“ erreicht werden.

An der Börse kam der Plan gleichwohl schlecht an. Der Kurs von Vonovia lag am Vormittag um fast zehn Prozent im Minus und war damit mit Abstand schwächster Wert im Dax.

Die Hälfte der insgesamt angepeilten Verkaufssumme soll aus dem Kerngeschäft kommen, Vonovia hatte zum Jahresende rund 531.000 eigene Wohnungen im Portfolio. Das Unternehmen schaue sich „ergebnisoffen alle Werte“ in Deutschland, Österreich und Schweden an. Zusätzliche rund zwei Milliarden Euro will Vonovia erlösen, indem es sich von Wohneinheiten trennt, die außerhalb der Kernquartiere liegen sowie von Gewerbeimmobilien im Bestand.

Auch die Restbeteiligung an einem Pflegeportfolio, das sich der Konzern durch die milliardenschwere Übernahme des Konkurrenten Deutsche Wohnen eingekauft hatte, steht zur Disposition. „Da werden wir schauen, dass wir in einen beschleunigten Abverkauf kommen“, sagte Mucic.

Zudem wolle der Konzern prüfen, welche Minderheitsbeteiligungen das Unternehmen abstoßen könnte, insgesamt geht es dabei um weitere 500 Millionen Euro. Im Jahr 2020 hatte sich der Konzern mit 2,6 Prozent am niederländischen Immobilieninvestor Vesteda Residential Fund beteiligt und sich damit Anteile vor allem in Amsterdam gesichert. Diese Beteiligung allein habe einen Wert von 200 Millionen Euro, sagte Mucic.

Zwar steht das Ziel bis Ende 2028, die Verschuldung um fünf Prozentpunkte zu senken, dabei wolle sich Vonovia trotzdem nicht „unter zeitlichen Druck setzen“, sagte der neue Vorstandschef. Das Ziel sei, die Verschuldung nachhaltig zu reduzieren „mit optimaler Wertrealisierung für unsere Anteilseigner“. Bis 2028 soll der bereinigte operative Gewinn (Ebitda) auf 3,2 bis 3,5 Milliarden Euro steigen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr stieg dieser Wert um sechs Prozent auf rund 2,8 Milliarden Euro.

Sinken soll der Verschuldungsgrad auf der einen Seite durch Verkäufe, gegenläufig aber auch dadurch, dass die Immobilienwerte steigen. Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage rechnet Vonovia damit, dass der Bestand im Wert zulegt, auch getrieben durch steigende Mieteinnahmen. Im Geschäftsjahr 2025 stiegen die Mieten um 4,1 Prozent, im Schnitt verlangt Vonovia von seinen Mietern 8,38 Euro je Quadratmeter. Seinen Immobilienbestand hat Vonovia mit einem Wert von 84,4 Milliarden Euro in den Büchern stehen, was einer Aufwertung von drei Prozent entspricht. Auch wegen der Aufwertung verbuchte Vonovia 2025 einen Gewinn von 4,8 Milliarden Euro, nachdem es im Vorjahr noch einen Verlust von rund einer Milliarde Euro gab.

In den vergangenen Jahren hatte der Konzern wegen der Immobilienkrise unter einer stetigen Abwertung des Portfolios gelitten und dadurch Milliardenverluste geschrieben. Inzwischen hat sich die Lage aber verbessert, auch der Transaktionsmarkt hat sich wieder stabilisiert. Vom Gewinn sollen auch die Anteilseigner profitieren: Die Aktionäre sollen eine Dividende von 1,25 Euro je Aktie erhalten, was einer Steigerung von zweieinhalb Prozent entspricht.

Für das Jahr 2026 rechnet Deutschlands größter privater Vermieter mit einem bereinigten operativen Gewinn zwischen 2,95 und 3,05 Milliarden Euro. Das Wachstum steigern will der neue Vorstandsvorsitzende, der lange Jahre für das Softwareunternehmen SAP gearbeitet hat, auch durch eine stärkere Digitalisierung und den Einsatz Künstlicher Intelligenz (KI). „Ich sehe großes Potential darin, die Prozesse zu beschleunigen“, sagte Mucic.

Vonovia modernisiert jedes Jahr tausende Wohnungen, wenn Mieter ausziehen. KI könne dabei helfen, den Ablauf zu beschleunigen: Ob es um Heizung, Lüftung, Sanitär, Fliesen, Malerarbeiten oder den Ausbau der Küche gehe, alles solle möglichst nahtlos ineinandergreifen. Das gleiche gelte für große Modernisierungen wie etwa Fernwärmeanschlüsse, neuinstallierte Wärmepumpen oder Photovoltaik. „Wenn wir von den Daten wissen, wie wir was einplanen, können wir über KI eine optimierte Steuerung hinbekommen“, sagte Mucic.

Selbst ein paar Tage oder Wochen zu gewinnen, führe schnell zu früheren Mieteinnahmen. Auch im Kundenservice könnten Abläufe automatisiert werden. „Da ist das Ende der Fahnenstange noch längst nicht erreicht“, sagte Mucic, das bedeute aber nicht, dass der Immobilienkonzern Personal einsparen wolle. „Vonovia wird weiterhin ein Wachstumsunternehmen bleiben“, sagte Mucic, und zwar gerade im Handwerk. Der Fachkräftemangel führe eher dazu, dass man Lücken mit Technik ausgleiche. Zum Jahresende beschäftigte Vonovia rund 12.700 Menschen und damit 5,4 Prozent mehr als im Vorjahr.

Getrieben werden soll das Geschäft auch durch Dienstleistungen rund um das Wohnen. Vereinfachungen im Bau neuer Wohnungen und serielle Fertigung sollen die Kosten senken. Langfristig sieht Vonovia das Potential für 65.000 neue Wohnungen auf eigenen Grundstücken, derzeit werden 4200 Wohnungen fertiggestellt. Heute liegen die Kosten im Neubau im für Vonovia günstigsten Fall bei etwa 3500 Euro je Quadratmeter, die will Mucic weiter senken.

Vonovia bewirtschaftet auch mehr als 76.000 Wohnungen für Dritte, das Geschäft will der neue Vorstandsvorsitzende ausbauen. Zwar seien die Margen besser, wenn einem die Wohnungen selbst gehörten, doch werde in der Bewirtschaftung fremder Wohnungen weniger Kapital für Vonovia gebunden. In der Vergangenheit hatte der Immobilienkonzern Wohnungen etwa an den Investor Apollo verkauft, bewirtschaftet diese aber weiterhin selbst. Das könnte mit dem beschleunigten Verkauf zunehmen. „Wir bieten das aber auch Dritten an, die keine Bestände von uns übernehmen“, sagte Mucic.