Union Investment Immobilienfonds: „Das ist die längste Krise, nicht die schwerste“

Anleger haben 3,1 Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds der Fondsgesellschaft Union Investment abgezogen. Damit hat sich der Negativtrend im vergangenen Jahr im Vergleich zu 2024 deutlich verschärft. Damals hatte der Vermögensverwalter, der die Produkte über die Volks- und Raiffeisenbanken in großem Stil vertrieben hatte, Mittelabflüsse in Höhe von 1,3 Milliarden Euro verzeichnet. „Immobilien sind die Anlageklasse, die am deutlichsten korrigiert hat“, sagte Vorstandsmitglied Frank Engels während der Bilanzpressekonferenz in Frankfurt. Nun würde sich die Lage aber entspannen. „Die Abflüsse aus offenen Immobilienfonds stabilisieren sich 2026“, so der für Portfoliomanagement und Immobilien zuständige Vorstand.

Dass vor allem Privatanleger sich aber weiterhin von den Fonds trennen, liegt laut Engels an einem nachgelagerten Effekt, der aus der zwölfmonatigen Kündigungsfrist für die Produkte seit 2013 resultiere: Seitdem haben offene Immobilienfonds eine gesetzliche Mindesthaltedauer von 24 Monaten und eine anschließende Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Der Verkauf über die Börse ist jederzeit möglich, aber oft mit Kursverlusten verbunden.

Solche Produkte, die bei deutschen immobilienaffinen Privatanlegern sehr beliebt sind, hatten bereits während der Finanzkrise zwischen 2008 und 2011 für Schlagzeilen gesorgt. Damals konnten Anleger ihre Anteile nicht mehr zurückgeben, weil die Liquidität vieler Fonds dafür nicht ausgereicht hatte.

Das sei bei der Union Investment nun anders, betonte Engels. „Wir halten die Anlageklasse liquide. Und solange wir in der Lage sind, zu liquidieren, ist das aus meiner Sicht für Privatanleger in Ordnung.“ Die Union Investment musste 43 Gewerbeimmobilien verkaufen, um die Rückgabe von Anteilen der Anleger zu gewährleisten. Dass mit Kriegsausbruch in der Ukraine die Inflation 2022 so stark gestiegen ist und einen Zinsschock ausgelöst hat, sei in dem Ausmaß nicht absehbar gewesen. „Das ist die längste Krise, aber nicht die schwerste“, so Engels.

Derzeit seien es vor allem Privatanleger, die verkauften. „Institutionelle Investoren fangen schon wieder an, Gewerbeimmobilien zu kaufen“, erklärte Engels. Auch in den USA, wo die Fonds von Union Investment stärker als andere investiert seien, stabilisiere sich der Büroimmobilienmarkt langsam wieder.

Jenseits der offenen Immobilienfonds hat sich das Geschäft der Fondsgesellschaft gut entwickelt: Insgesamt konnte die Union Investment netto neue Gelder in Höhe von 23,3 Milliarden Euro einsammeln. Von Privatanlegern stammten mit 13,5 Milliarden Euro knapp 60 Prozent davon. Zehn Milliarden Euro der neuen Gelder investierten die Privatkunden in Sparpläne. Das verwaltete Vermögen privater Kunden erhöhte sich damit auf 271 Milliarden Euro (2024: 254 Milliarden Euro).

Das sei das zweitbeste Absatzergebnis, das je erreicht worden sei, sagte der Vorstandsvorsitzende, Hans Joachim Reinke, der im Frühjahr altersbedingt ausscheidet. Dann wird André Haagmann, der bisher im Vorstand für institutionelle Kunden zuständig ist, den Vorsitz übernehmen. Sein Zuständigkeitsbereich wuchs 2025 stark. Profianleger wie Pensionskassen und Family Offices legten mit knapp zehn Milliarden Euro mehr als doppelt so viele neue Gelder netto neu an wie 2024.

Dass Fonds der Union Investment bei Privatkunden der Volks- und Raiffeisenbanken so beliebt waren, begründet Reinke mit der guten Wertentwicklung. Anleger, die darin investieren, müssen bei ihrer Bank neben den Verwaltungsgebühren, die die Fondsgesellschaft erhält, allerdings oft hohe Ausgabeaufschläge zahlen, die das Vertriebsinstitut vereinnahmt. Die deutlich günstigeren und bei Privatkunden äußerst beliebten passiven ETF – die Konkurrenzprodukte zu diesen klassischen aktiv verwalteten Fonds – vertreibt Union Investment nicht. „Natürlich spielen die Kosten eine Rolle“, sagt Reinke. Aber die Wertentwicklung habe langfristig einen höheren Einfluss, ist er überzeugt.