Viele Menschen glauben immer noch: Nur wer in den eigenen vier Wänden wohnt, kann ruhig schlafen – vor allem im Alter, wenn die Immobilie abbezahlt ist. Doch stimmt das überhaupt?
„Das Eigenheim ist der größte finanzielle Fehler der Mittelschicht.“ Dieser Satz, ein Gegenentwurf zum alten Glaubensatz, das Haus sei eine sichere Altersvorsorge, wird vor allem von der Finanz-Bubble geprägt. Einer der bekanntesten Verfechter dieser These ist Robert Kiyosaki, ein US-Finanzautor, der mit seinem Buch „Rich Dad Poor Dad“ Millionen Leser weltweit erreicht hat. Der Kernpunkt seiner Arbeiten: Vermögen bringt Geld ein, ein selbstgenutztes Haus zieht Geld raus – kein Cashflow, nur Kosten.
Im deutschsprachigen Raum formuliert das Gerald Hörhan sogar noch drastischer. Er ist Investor und Unternehmer und sagte 2024 in einem Interview mit dem Fokus: „Das Eigenheim ist ökonomischer Unsinn.“ Und auch Gerd Kommer, Finanzbuchautor, argumentiert: Die Idee, dass Kaufen automatisch immer besser sei als Mieten, sei ein hartnäckiger „Mythos, der schon vor Generationen zur herrschenden Meinung wurde und mittlerweile zu einem nicht mehr hinterfragten Dogma erstarrt ist“.
Pauschale Antworten sind problematisch
Holger Graf ist Professor für Betriebswirtschaft und Internationale Finanzen an der Hochschule in Nürtingen. Er sieht Äußerungen wie die von Gerald Hörhan kritisch: „Gerade im Online-Social-Media-Kontext ist es immer wichtig aufzufallen und auch die eine oder andere provokante Aussage zu treffen. Aber man muss immer auch die Alternativen betrachten.“
So falle etwa der Vergleich Eigenheim oder Nvidia-Aktien in der jüngeren Vergangenheit zugunsten der Aktien des Tech-Konzerns aus. „Aber pauschal zu sagen ‚Das ist immer falsch oder das ist immer richtig‘, ohne die Lebensrealität des Einzelnen zu berücksichtigen, ist nicht so einfach“, so Graf in der aktuellen Folge des ARD-Finanzformats 50k.
Mieten meist niedriger als laufende Haus-Kosten
Die Kernthese der Eigenheim-Kritiker ist: Hätte man das gesamte Eigenkapital, das für den Kauf einer Immobilie aufgewendet werden muss, in eine andere Anlageklasse wie ETFs investiert, wäre das Vermögen am Ende höher. Das sind die sogenannten Opportunitätskosten: Sie beschreiben, welcher Gewinn einem Investor entgeht, weil das Geld woanders feststeckt.
Denn während ein Immobilienbesitzer viel Geld in diese Immobilie investiert, hat ein Mieter auch andere Möglichkeiten zu investieren. Der Grund: Die Kosten, die für die Zahlung der Miete aufgewendet werden müssen, sind in aller Regel geringer als das, was der Käufer monatlich für Kredit und Instandhaltung aufwenden muss. Die Kernfrage ist also: Ist man reicher, wenn man kauft oder wenn man mietet und das übrige Geld konsequent anlegt?
Wer kann mehr zurücklegen?
Genau das kann man mit dem Finanztip-Rechner durchspielen. Dieser Rechner geht davon aus, dass Mieter und Käufer monatlich gleich viel „aufwenden“. Der Käufer zahlt monatlich 2.181 Euro für Kredit und Instandhaltung. Und der Mieter, der monatlich nur eine Belastung von 1.000 Euro für die Miete hat, investiert die übrigen 1.181 Euro. Das Ergebnis fällt bei diesem Beispiel zugunsten des Mieters aus: Der ist nach 25 Jahren rund 200.000 Euro reicher als der Käufer.
Ein anderes Beispiel stammt von Gerd Kommer: Er hat über verschiedene Zeiträume von 1970 bis 2020 das Endvermögen von Käufern und Mietern berechnet. Dabei wohnen Mieter und Eigentümer in exakt derselben Immobilie; der Käufer finanziert mit Eigen- und Fremdkapital, der Mieter investiert das gesparte Eigenkapital in ein Weltportfolio, bestehend aus 60 Prozent Aktien und 40 Prozent Anleihen. Mieten, Wertsteigerung und Kosten basieren bei ihm auf historischen Daten.
Hohe Immobilienpreise, niedrige Zinsen
In der Mehrheit der Fälle liegt der Mieter vorn. Dort, wo der Eigentümer am Ende mehr Vermögen hat, lag das laut Kommer vor allem daran, dass Immobilienpreise stark gestiegen sind und die Zinsen historisch niedrig waren. Außerdem waren die betrachteten Zeiträume kürzer.
Holger Graf betont aber: „Für so einen Vergleich ist es natürlich absolut entscheidend, das Aktieninvestment auch konsequent über 10, 20, 30, 40 Jahre durchzuziehen und nicht zu stoppen. Da stellt sich sicherlich die Frage, wie viele Leute das auch machen.“ Auch wenn Mieter also einen größeren Teil ihres monatlichen Einkommens sparen und investieren könnten – wie viele das tatsächlich tun, ist unklar. Das Sparen ist freiwillig.
Eigentum verpflichtet zum Sparen
Ganz anders ist das bei Hausbesitzern: Wer ein Haus kauft und einen Kredit abbezahlen muss, kann das nicht einfach pausieren wie einen ETF-Sparplan. Die Kreditrate wird jeden Monat abgebucht, über 20, 25, oder 30 Jahre. Ob man will oder nicht: Man spart – und hat am Ende der Laufzeit ein abbezahltes Haus, das einen Vermögenswert darstellt.
Dass dieser Effekt des Zwangssparens wirkt, zeigt eine Studie von Empirica für LBS. Verglichen wurden 50- bis 59-Jährige Immobilieneigentümer und Mieter mit gleichem Einkommen. Das Ergebnis: Eigentümer hatten inklusive ihrer Immobilie im Schnitt rund 190.000 Euro Nettovermögen – gut das Fünffache im Vergleich zum gleichaltrigen Mieter.
Das liegt auch daran, dass Eigentümer in der Regel mehr verzichten und auf ihre Ausgaben achten. Das zeigen auch Ergebnisse einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln. Danach haben Eigentümer im Schnitt mehr Vermögen und sind besser darin, ihre Rentenlücke zu schließen. Mieter halten zwar höhere Anteile an Finanzanlagen, aber auf deutlich niedrigerem Niveau.
Statistiken zeigen nur geglückte Käufe
Laut Gerd Kommer liegt das statistisch höhere Vermögen der Eigentümer aber nicht an der Immobilie, sondern entstehe durch ihre höheren Spardisziplin. Würde ein Mieter genauso konsequent sparen wie ein Eigenheimbesitzer, hätte der Mieter am Ende oft mehr Vermögen. Der Vorteil vom Eigenheim ist nicht das Haus, sondern dass man gezwungen wird, regelmäßig Geld zurückzulegen.
Holger Graf weist aber auch darauf hin, dass in den Studien natürlich nur Leute auftauchen, bei denen der Hauskauf geglückt ist: „Das ist der klassische Survivorship-Bias in der Statistik. Wenn ich mir nur die Überlebenden anschaue – in dem Fall die Käufer, bei denen der Immobilienkauf geglückt ist -, dann ignoriere ich natürlich die potenziell vielen Leute, bei denen das nicht funktioniert hat.“
Hauskauf wird immer schwerer
Der Anteil der Menschen, bei denen ein Immobilienkauf nicht glückt, dürfte in den kommenden Jahren steigen. Eine große Analyse des Kieler Instituts für Weltwirtschaft zeigt, dass Wohneigentum vor allem für junge Leute immer schwerer erreichbar wird. Die Forscher haben dafür die Entwicklung seit 1980 betrachtet – also quasi von den Babyboomern bis zu den Millennials. Und zwei Dinge verglichen: Wie viel vom Einkommen geht jeden Monat für den Kredit drauf? Und wie viel Eigenkapital müssen Immobilienkäufer angespart haben?
Dabei zeigt sich: Die monatliche Belastung allein ist nicht das Problem, heute zahlen Millennials für ihre Wohnung oder ihr Haus prozentual ähnlich viel wie früher die Babyboomer. Dass die Erschwinglichkeit von Wohneigentum in deutschen Städten abnimmt, liegt vor allem am Eigenkapital. Früher brauchten Babyboomer für eine Wohnung ungefähr das 1,7-fache ihres Jahreseinkommens als Eigenkapital. Heute müssen Millennials dafür das Dreifache ihres Jahreseinkommens für das Eigenkapital gespart haben. Das bedeutet, dass Millennials mit einer Sparquote von 20 Prozent heute rund 14 Jahre sparen müssen. Früher waren es ungefähr sieben Jahre.
So sind die Immobilienpreise massiv gestiegen. Und wenn der Preis steigt, steigt automatisch auch der Betrag, den man als Eigenkapital einbringen muss. Für die meisten Banken sind 20 bis 30 Prozent vom Kaufpreis als Eigenkapital ideal. Damit können Käufer mindestens die Kaufnebenkosten zahlen und auch einen Teil des Kaufpreises. Für Käufer bedeutet das bei gestiegenen Kaufpreisen aber auch: 20 Prozent von sehr viel Geld sind auch sehr viel Geld. Wer heute eine Immobilie kaufen will, muss also erstmal jahrelang sparen, bevor der Kauf überhaupt in Frage kommt.
Eigentum ist Typsache
Auch eine aktuelle Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin zeigt, dass die Wohneigentumsquote bei jüngeren Menschen deutlich geringer als bei den Älteren. Und sie zeigt: Wenn die Eltern Eigentum haben, ist die Chance höher, dass man selbst irgendwann kaufen kann. Aber auch für diese Gruppe wird es immer schwerer. Die DIW-Forscher sprechen sogar von einem Gerechtigkeitsproblem zwischen den Generationen.
Eine geringere Eigentumsquote kann laut Experten auch daran liegen, dass junge Menschen vielleicht gar nicht mehr fest an einen Ort gebunden sein wollen. „Letztlich ist die Frage: ‚Eigenheim oder Wohnung?‘ nicht nur eine rein finanzielle Entscheidung, sondern auch eine Lebensentscheidung beziehungsweise Typsache“, so Experte Holger Graf. Bevor man diese Entscheidung treffe, sollte man sich fragen: „Bin ich jemand, der an einem Ort bleiben möchte, möglichst für immer? Bin ich jemand, der viel verreisen, woanders leben, woanders arbeiten möchte?“ Bei der Frage nach dem Eigenheim komme es also letztlich extrem auf die individuellen Bedürfnisse an.
Source: tagesschau.de