Die Betreiber von Einkaufszentren stehen durch den wachsenden Onlinehandel unter Druck und suchen neue Möglichkeiten. Längst geht es in den Großimmobilien nicht mehr allein um Geschäftsflächen, sondern verstärkt um Gastronomie und andere Angebote für die Besucher. Wie sich einzelne Einkaufszentren im Wandel schlagen, hat eine neue Studie untersucht. Ein Teil der betrachteten Häuser schneidet dabei schlecht ab und sollte sich neu aufstellen, um mit den veränderten Kundenbedürfnissen mitzukommen.
Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (Gif) hat dafür zusammen mit der Einkaufszentren-Vertretung German Council of Shopping Places (GCSP) 14 Einkaufszentren untersuchen lassen und dafür auch mit dem EHI Retail Institute, dem Handelsverband Deutschland (HDE) und dem Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) zusammengearbeitet. Die Auswertung erfolgte anonym. Die betrachteten Immobilien liegen über Deutschland verteilt und reichen von Hamburg und Kiel über Berlin bis nach München. Vier Zentren davon liegen unterhalb der Hälfte der maximalen Bewertung: Die Studienautoren sprechen hier von „teils deutlichem Optimierungsbedarf“.
Sicht von Investoren und Kunden
Die Studie haben die Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung GMA und die Hochschule Mainz mit Partner seit Februar angefertigt. Der Blick auf die Zentren umfasst die Sicht von Investoren, Betreibern, Kommunen, Mietern und Kunden. Im Endergebnis bewerten die Autoren die Einkaufszentren nach sechs Kriteriengruppen: Standort, Markt, Objekt, Frequenz, Ertrag und Gebäude. Dazu zählen die Kaufkraft, der Leerstand, die Angebotsvielfalt, die Mieterzufriedenheit sowie auch die Nutzung anonymisierter GPS-Bewegungsdaten, um Besucherströme, Aufenthaltsdauer, Einzugsgebiet und Mikrostandortqualität abzubilden. Im Durchschnitt schneidet die Bewertung für das Gebäude am schlechtesten ab: Laut den Studienautoren weist das auf einen Modernisierungs- und Nachhaltigkeitsbedarf der untersuchten Immobilien hin.
Für Gif-Vorstand Stephan Seilheimer können Investoren und Betreiber durch die objektiven Daten nun besser vorgehen. „Die Studie liefert erstmals eine valide, differenzierte und wissenschaftlich neutral abgesicherte Grundlage zur Bewertung von Shoppingcentern“, sagte er. Der Verband hat die Studie auf der Immobilienmesse Expo Real in München vorgestellt und will die Untersuchung künftig ausbauen.
Denn bislang hat die Studie nur einen Teil des Gesamtmarktes untersucht. Deutschland kommt demnach auf 383 Shoppingcenter, 102 Fachmarkt-Center, 30 Hybrid-Center, 22 Outlet-Center und 21 Center in Bahnhöfen/Flughäfen. Der Anteil der Einkaufszentren am Transaktionsmarkt für Einzelhandelsimmobilien ist im vergangenen Jahr leicht auf zwölf Prozent gestiegen. Insgesamt kamen Einzelhandelsimmobilien damit auf einen Transaktionswert von 6,3 Milliarden Euro, was ein Viertel am gesamten Gewerbeimmobilienmarkt bedeutet.