Die Klagen via den lahmenden Wohnungsbau sind schon tief zu vernehmen. So steht im Voraus starr, welche Rufe uff dem Wohnungsbautag am Donnerstag in einer Woche wieder laut werden, zu dem jedes Jahr Verbände dieser Bau- und Immobilienwirtschaft hochrangige Politiker empfangen. „Der Wohnungsmarkt ist am Ende“, schreiben die Veranstalter in dieser Einladung. „Der Neubau ist eingebrochen. Der Wohnungsbau steckt tief in dieser Krise.“
Zinswende, gestiegene Baukosten und Zurückhaltung dieser Investoren nach sich ziehen dazu geführt, dass die Neubautätigkeit weit unter den jährlich 400.000 Wohnungen liegt, die die Bundesregierung im Koalitionsvertrag wie Ziel formuliert hat. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) schätzt die Zahl dieser 2023 fertiggestellten Wohnungen uff lediglich 240.000.
Doch jetzt kommt ein Gutachten des renommierten Forschungsinstituts Empirica zum Schluss, dass welche Zahlen keineswegs viel zu tief sind. Die Berliner Fachleute quantifizieren den jährlichen Neubaubedarf z. Hd. die Jahre solange bis 2027 in ihrer jüngsten Wohnungsmarktprognose uff lediglich rund 170.000. Zwischen 2028 und 2032 sollen dann jährlich sogar 160.000 Neubauwohnungen ausreichen, ehe die erforderliche Zahl Mitte dieser 2030er-Jahre uff etwa 200.000 Einheiten steigen wird.
Kritik an dieser Kritik
Mit ihrer Prognose nach sich ziehen die Fachleute teilweise harsche Kritik uff sich gezogen. Die Empirica-Prognose liege „fühlbar unter dem eigentlichen Bedarf“, kritisiert Axel Gedaschko, Präsident des Wohnungsverbands GdW. Rolf Buch, Vorstandsvorsitzender des Wohnungskonzerns Vonovia, schreibt uff dem Netzwerk Linkedin: „Wir laden die Wissenschaftler von Empirica mit Vergnügen ein, sich den Ansturm von zahllosen Mietinteressenten uff die wenigen vakant werdenden Wohnungen anzusehen und die schlagzeilenträchtige Meldung mit dieser Realität abzugleichen.“
Wie kommt Empirica uff die umstrittenen Zahlen? Grundlage ist die 15. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamts, die eine jährliche Nettozuwanderung von 183.000 Personen im unteren Szenario solange bis 402.000 Personen im oberen Szenario annimmt. Daraus folgt z. Hd. die Autoren, dass die Zahl dieser in Deutschland lebenden Menschen (derzeit rund 84,6 Millionen) sich solange bis zum Jahr 2045 in dieser oberen Variante uff 88 Millionen steigern, in dieser unteren Variante im Gegensatz dazu uff 81 Millionen sinken wird.
Einwanderung von 500.000 Menschen
Diese Zuwanderungszahlen seien zu tief angesetzt, entgegnet GdW-Präsident Axel Gedaschko. Er verweist uff eine Nettozuwanderung im vergangenen Jahrzehnt von mehr wie 500.000 Personen im Jahr. Die deutsche Wirtschaft brauche aufgrund der Tatsache des Fachkräftemangels künftig eine Nettozuwanderung von 500.000 solange bis 600.000 Personen im Jahr und damit etwa dies Doppelte dieser von Empirica veranschlagten Zahl. Zudem blende Empirica den Bedarf an neuen Wohnungen in seiner Berechnung aus, dieser nachrangig in Regionen mit weniger Nachfrage bestehe.
Allerdings spricht nachrangig Empirica von einer „qualitativen Zusatznachfrage“, die in demographisch schrumpfenden Landkreisen mit hohen Leerstandszahlen vorhanden sei. Dort hätten die Menschen, vereinfacht gesagt, nur die Wahl zwischen schlichten Plattenbauwohnungen oder neu gebauten Eigenheimen.
Ohnehin, sagt Reiner Braun, dieser Vorstandsvorsitzende des Empirica-Instituts, sei es falsch, beim Wohnungsbau uff die Globalzahl zu schauen. Nötig sei vielmehr eine regionale Betrachtung: „Dem Haushalt, dieser in Berlin eine Wohnung sucht, hilft es schier nichts, wenn im Harz Wohnungen gebaut werden.“
Viele Wohnungen am falschen Ort
Dies hat zur Folge, dass dies Institut seine Zahlen selbst relativiert: Wenn man berücksichtige, dass zuletzt gut 100.000 Wohneinheiten am „falschen Ort“ errichtet worden seien und deswegen nicht zur Verminderung dieser Knappheit beigetragen hätten, müssten derzeit rund 300.000 Einheiten jährlich gebaut werden, heißt es in dieser „Wohnungsmarktprognose 2024“. Das ist nicht viel weniger wie mindestens 360.000 Wohnungen, die dieser GdW z. Hd. erforderlich hält.
Allerdings gibt es noch eine zweite Streitfrage: Wie viele Wohnungen fehlen insgesamt in Deutschland? Eine im Auftrag von Verbänden dieser Bauindustrie veröffentlichte Studie des Pestel-Instituts bezifferte welche Zahl unlängst uff rund 800.000. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) spricht von 720.000 fehlenden Wohnungen und einem Anstieg uff solange bis zu 830.000 solange bis zum Jahr 2027. Gemeint ist damit die Summe dieser in den vergangenen Jahren zu wenig gebauten Wohnungen. Je stärker die Zahl dieser Baufertigstellungen einbreche, umso größer sei die Lücke, heißt es dazu beim ZIA.
Auch hier widerspricht Empirica: Nicht allesamt in dieser Vergangenheit zu wenig gebauten Wohnungen müssten nachträglich errichtet werden. Denn die Knappheit in Metropolen habe etwa dazu geführt, dass junge Menschen zum Studium in eine kleinere Stadt oder in Wohngemeinschaften gezogen seien. Grundsätzlich bezeichnet es Empirica-Vorstand Braun mit Blick uff immobilienwirtschaftliche Interessenverbände wie „nicht zielführend“, wohnhaft bei dieser Wohnungsnachfrage mit überhöhten Zahlen zu funktionieren: „Wer in diesem Fall ertappt wird, dass er wohnhaft bei einem langfristigen Thema wie dem Wohnungsbau mit Übertreibungen arbeitet, hat in puncto Glaubwürdigkeit verloren.“
Die Diskussion, wie viele neue Wohnungen Deutschland braucht, ist politisch konfliktgeladen. Pro die Verbände ist die von ihnen diagnostizierte Neubaulücke dies zentrale Argument, um von dieser Politik mehr finanzielle Unterstützung zu fordern. Da widerspricht selbst Empirica nicht: Zwar bestehe wohnhaft bei jeder Subvention die Gefahr von Mitnahmeeffekten und Preiserhöhungen, sagt Braun. „Weil im Gegensatz dazu dieser Wohnungsbau tragisch einbricht, können – sozialpolitisch begründet – z. Hd. eine begrenzte Zeit Subventionen sinnvoll sein.“
Sinnvoll sei die ohne Rest durch zwei teilbar beschlossene degressive AfA, die steuerliche Abschreibungen z. Hd. Bauherrn verbessert. Vehement lehnt Braun die von Teilen dieser Branche geforderte Umsatzsteuerbefreiung z. Hd. den Neubau ab: Damit, argumentiert er, „könnten die Begünstigten Schindluder treiben, weil nicht kontrollierbar wäre, ob die umsatzsteuerfrei erworbenen Waren nachrangig sachgerecht eingesetzt oder uff dem Schwarzmarkt landen würden“.
Eines räumt dies Empirica-Institut in seiner umstrittenen Studie ein: „Soll dies Angebot im preiswerten Segment steigen, müssten nun z. Hd. wenige Zeit tatsächlich mehr Wohnungen gebaut werden, wie die prognostizierte Nachfrage vorgibt.“ Trotz allem scheinen die Meinungsverschiedenheiten nicht unüberwindbar zu sein.