Vonovia-Chef Buch: „Wir haben diesen Menschen vertraut“

Persönlich gekannt hat Rolf Buch die Mitarbeiter nach eigenen Angaben nicht, gegen die gerade in einer Korruptionsaffäre bei Vonovia ermittelt wird, doch ist der Vorstandsvorsitzende des größten deutschen Wohnungskonzerns sichtlich erschüttert davon, was vor etwas mehr als einer Woche bei einer Durchsuchung des Dax-Konzerns zu Tage kam. „Wir sind offensichtlich Opfer geworden von kriminellen Machenschaften“, sagte Buch am Donnerstagabend in einer Runde vor Journalisten anlässlich der Vorlage der Jahreszahlen. „Dass diese kriminellen Machenschaften aus persönlichen Kreisen kommen, das ist bitter. Wir haben diesen Menschen vertraut“. Der Betrug sei auch deshalb so erschütternd, weil er das Vertrauen in die anderen Mitarbeiter untergrabe.

Jonas Jansen

Wirtschaftskorrespondent in Düsseldorf.

Am 7. März war unter anderem die Konzernzentrale des Wohnungsunternehmens durch die Staatsanwaltschaft Bochum durchsucht worden. Aktuelle und ehemalige Mitarbeiter sollen mehrere für Vonovia tätige Unternehmen bei der Auftragsvergabe bevorzugt und dafür als Gegenleistung Geld oder Sachleistungen erhalten haben. Außerdem sollen sie dann auch Leistungsverzeichnisse manipuliert haben, um in der Folge überhöhte Abrechnungen stellen zu können und etwa Handwerkertätigkeiten abzurechnen, die gar nicht stattgefunden haben.

Das Geld sollen die Beschuldigten untereinander aufgeteilt haben, teilte die Staatsanwaltschaft mit. Insgesamt wurden in Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg, Hamburg und Sachsen mehr als 40 Privat- und Geschäftsräume durchsucht und dabei vier Haftbefehle vollstreckt. Vonovia ist dabei Geschädigte, der Konzern untersucht derzeit noch, ob durch den Schaden, der dem Konzern entstanden ist, in der Folge auch Mieter betroffen waren.

„Null Toleranz“

Für Buch ist das besonders schmerzhaft, ist die Verantwortung für Compliance doch direkt bei ihm als Vorstandsvorsitzenden aufgehängt. Das Unternehmen hat Anzeige erstattet, laut Buch gilt „Null-Toleranz“, „wir versuchen das mit aller Härte zu ahnden“. Weitere Ergebnisse kann der Vorstandsvorsitzende allerdings noch nicht geben, zu rechnen ist damit wohl erst in einigen Monaten. So hat Vonovia eine unabhängige Untersuchung durch Deloitte in Auftrag gegeben, ebenso wie die dabei beteiligte Kanzlei Hengeler Müller ist die Unternehmensberatung nicht regelmäßig in Geschäftsbeziehungen mit Vonovia.

Aktueller Wirtschaftsprüfer des Konzerns ist KPMG. Weil die Durchsuchung des Wohnungskonzerns kurz vor der Vorlage des Geschäftsberichts stattfand, wurde auch innerhalb der knapp einen Woche bis zur Veröffentlichung das Interne Kontrollsystem (IKS) nochmals überprüft, was eine Voraussetzung dafür war, dass der Bericht überhaupt wie geplant veröffentlicht werden konnte. Vonovia weist im Geschäftsbericht darauf hin, dass „etwaige identifizierte Schwächen im Internen Kontrollsystem zeitnah behoben“ würden. Den ersten Erkenntnissen zufolge habe der Betrug keine wesentlichen Auswirkungen auf die Vermögenslage des Konzerns gehabt. Bei dem Volumen soll es um weniger als 1 Prozent der Aufträge gehen, die Vonovia insgesamt vergibt.

Compliance soll verbessert werden

In den vergangenen Jahren war die Zahl der Korruptionsfälle in den Geschäftsberichten immer null. Im Geschäftsjahr 2021 gab es eine konzernweite Compliance-Risikoanalyse unter den Führungskräften des Konzerns, wie aus dem aktuellen Geschäftsbericht hervorgeht. Da wurden „Verbesserungspotenziale“ in der Geldwäscheprävention und IT-Sicherheit identifiziert, „während die anderen Bereiche als gut bis sehr gut aufgestellt angesehen wurden“, heißt es dort.

Doch Vonovia schreibt selbst in einer Stellungnahme zur Durchsuchung auf seiner Internetseite: „Auch das beste Compliance-System kann nicht verhindern, dass Menschen mit krimineller Energie abgesprochen gemeinsam ein solches System unterlaufen.“

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Den Konzern trifft die Betrugsaffäre in einer Zeit, in der er ohnehin gehörig unter Druck steht: Angesichts sinkender Immobilienpreise und gleichzeitig steigender Baukosten und Zinsen muss auch der mit Abstand größte deutsche Immobilienkonzern genau auf seine Kosten achten. Am Donnerstagabend teilte Vonovia mit, die Dividende von 1,66 Euro auf 85 Cent zu halbieren. „Wir müssen uns an veränderte Rahmenbedingungen anpassen“, sagte Buch, die Kürzung sei eine „richtige Balance“ zwischen einer notwendigen Kapitaldisziplin und Aktionärsinteressen.

Dividende halbiert

Die Ansichten zur Ausschüttung gehen freilich auseinander: Manche sagen, dass die Immobilienkonzerne ihr Geld möglichst beieinander halten sollten, andere verweisen auf die Dividendenkontinuität, die gerade in dem langfristig orientieren Wohnungsgeschäft auch von Anlegern geschätzt wird. Die Konkurrenz der Wohnungskonzerne LEG, TAG und Grand City Properties haben jüngst ihre Dividende ganz gestrichen. Eine gewisse Symbolik ist auch bei Vonovia dabei, macht die Kürzung der Ausschüttung doch nur rund 350 Millionen Euro aus, gleichzeitig lag der Wert des Immobilienbestandes zum Jahresende bei knapp 95 Milliarden Euro.

Allerdings ist der zuletzt auch gesunken, wegen sinkender Preise musste Vonovia den Bestand um 3,9 Prozent abwerten, im Vorjahreszeitraum war das Portfolio noch fast 100 Milliarden Euro wert. Der Konkurrenz von Vonovia erging es damit zuletzt ähnlich, die Branche steht auch deshalb unter Druck, weil dadurch der Verschuldungsgrad steigt. Denn berechnet wird der sogenannte Loan-to-value (LTV) als Verhältnis der Verschuldung zum Immobilienwert. Bei Vonovia stieg der im Vergleich vom dritten Quartal zum Jahresende von 43,7 Prozent auf 45,1 Prozent. Damit ist er aber noch niedriger als zum Ende des Vorjahres.

Keine Neubauprojekte mehr

Im laufenden Jahr steckt Vonovia den Zahlen zufolge etwa 850 Millionen Euro in Modernisierung und Neubau, allerdings beginnt der Dax-Konzern keine Neubauprojekte mehr in diesem Jahr. „Neubau, der zu leistbaren Mieten führt, ist aktuell nicht möglich. Deshalb werden wir uns vorerst auf bereits gestartete Bauvorhaben konzentrieren,“ sagte Buch. Fertiggestellt werden sollen rund 3450 Wohnungen, im vergangenen Jahr hatte das Unternehmen 3749 Wohnungen fertiggestellt.

Neben großen Unternehmen wie Vonovia oder dem Branchenzweiten LEG sind auch kommunale Bauunternehmen derzeit sehr zurückhaltend, was Neubauprojekte angeht angesichts von Kosten bis zu 5000 Euro je Quadratmeter im Neubau. Privaten Grundstückseigentümern geht es nicht anders, das Neubauziel der Bundesregierung von 400.000 Wohnungen im Jahr rückt damit in weite Ferne.

Gleichzeitig geht Vonovia angesichts der praktischen Vollvermietung und des großen Zuzugs etwa von Geflüchteten aus der Ukraine davon aus, dass die Nachfrage nach Wohnungen auch in diesem Jahr weiter steigt. Das Marktumfeld bleibe aber herausfordernd. So rechnet Vonovia erstmals seit langem damit, dass der operative Gewinn, die sogenannten Funds from Operations (FFO) auf 1,75 bis 1,95 Milliarden Euro zurückgeht. Im abgelaufenen Jahr war das FFO noch um ein Fünftel auf 2 Milliarden Euro gestiegen.

Die Miete erhöhte sich im Jahr 2022 im Schnitt um 1 Prozent auf 7,40 Euro pro Quadratmeter. Insgesamt besitzt Vonovia 549.000 Wohnungen. In diesem Jahr will der Konzern angesichts der schwierigen Lage vermehrt Wohnungen verkaufen.