Nach einer Phase steigender Zinsen und Baukosten hat sich der deutsche Wohnungsmarkt in diesem Jahr stabilisiert. Die bisher nur moderat gestiegenen Preise und stabilen Renditen sorgten für attraktive Chancen und machen Wohnimmobilien auch für Investoren interessant.
„Wohnen ist en vogue bei Investoren“, sagt Florian Tack, Leiter Wohnimmobilien Deutschland des Immobiliendienstleisters Colliers. „Ein sich erholendes Transaktionsgeschehen, stabile Ankaufspreise, steigende Mieten und langfristig intakte strukturelle Trends sprechen für Wohnimmobilien als verlässliche und zukunftsfähige Anlageklasse.“ Das geht aus einem aktuellen Bericht von Colliers zum Wohnungsmarkt Deutschland hervor.
Der Immobiliendienstleister geht davon aus, dass sich das Finanzierungsumfeld und das Immobilienklima weiter verbessern. Während die amerikanische Federal Reserve ihren restriktiven Kurs verfolgt, sehen die Immobilienfachleute die Europäische Zentralbank fast am Ende ihres Zinssenkungszyklus angekommen – mit positiven Auswirkungen auf das Klima am Wohnimmobilienmarkt. Aktuell wird die Stimmung am Immobilienmarkt stark von Wohnimmobilien getrieben: Während das Gesamtklima neutral ist und Handel und Büro negativ bleiben, erreicht das Segment Wohnen Mitte 2025 das Niveau vor der Marktkorrektur 2021/22.
Nur 85 Prozent der genehmigten Wohnungen gebaut
Nach dem massiven Rückgang des Wohnungsbaus im vergangenen Jahr dürften sich dem Marktbericht zufolge Wohnraummangel und Mietsteigerungen bis 2027 noch verschärfen. In den vergangenen zehn Jahren wurden lediglich 85 Prozent der genehmigten Wohnungen auch gebaut. Insgesamt hat sich so ein Defizit von fast einer halben Million Wohnungen aufgebaut, das entspricht dem Neubauvolumen von etwa zwei Jahren. Laut Colliers eine enorme Herausforderung für den Wohnungsmarkt.
Hinzu kommt der lange erwartete Rückgang der Fertigstellungszahlen. Lediglich 251.900 Wohnungen wurden 2024 fertig, 14 Prozent weniger als im Vorjahr. Für dieses Jahr prognostiziert Colliers einen weiteren Einbruch um 19 Prozent auf rund 205.000 fertige Wohnungen und geht davon aus, dass dieser Wert weiter sinkt. Tack und sein Team rechnen damit, dass sich die Unterversorgung verschärft: „Der deutliche Einbruch der Bautätigkeit verschärft die Knappheit auf der Angebotsseite, während der Bedarf an Wohnraum in den urbanen Zentren und Ballungsräumen unvermindert hoch bleibt.“
Gleichzeitig sorgt ein langfristig positives Haushaltswachstum für eine solide Nachfrage. Bis 2040 soll die Zahl der Haushalte trotz stagnierender Bevölkerungsentwicklung deutschlandweit um 2,4 Prozent steigen. Grund dafür sind Zuwanderung und Singularisierung, die für eine strukturell höhere Nachfrage nach kleinen Wohnungen sorgen.
Enormes Defizit im sozialen Wohnungsbau bleibt bestehen
Doch die Anspannung ist nicht nur auf dem freien Wohnungsmarkt spürbar: Trotz politischer Bemühungen schrumpft der Bestand an Sozialwohnungen in Deutschland sukzessive, wodurch die Situation für einkommensschwache Haushalte zunehmend schwieriger wird. Aktuell beträgt der Anteil von Sozialwohnungen am Gesamtwohnungsbestand zwei Prozent, also eine Million Einheiten. 1990 lag der Anteil bei acht Prozent. Hauptgrund für diese Entwicklung ist laut Colliers der Ablauf der Förderfristen und damit der Mietpreisbindung in Kombination mit zu geringen Neubauzahlen.
„Sozialer Wohnungsbau ist auch für Investoren interessant“, sagt Tack. Man habe von Anfang an Vollvermietung und müsse sich keine Sorgen um Leerstand machen. Zudem gebe es teilweise gute Förderprogramme für soziales Wohnen. „Das sorgt für sichere Cashflows und macht das Segment für Investoren attraktiv.“
Deutschland benötigt bis 2030 einen Bestand von mindestens zwei Millionen Sozialwohnungen, doch angesichts eines massiven Defizits ist das Erreichen dieses Ziels derzeit kaum realistisch. Der Deckungsgrad liegt bundesweit bei 52 Prozent, ist jedoch zwischen den einzelnen Regionen sehr unterschiedlich. Besonders gravierend ist die Situation in Baden-Württemberg (21 Prozent) und in den ostdeutschen Bundesländern. In Hamburg und Nordrhein-Westfalen liegt die Versorgung mit Sozialwohnungen dagegen bei 93 Prozent.
Mikrowohnen als interessante Alternative
Gleichzeitig erwarten die Immobilienfachleute, dass die Mieten in den kommenden Jahren weiter steigen werden. In den vergangenen zwölf Monaten haben die Bestandsmieten in den 50 größten deutschen Städten durchschnittlich um fünf Prozent zugelegt, Neubaumieten verteuerten sich um sieben Prozent – weniger als in den Vorjahren. Trotzdem werde Wohnen insgesamt bezahlbar bleiben, konnten doch viele Haushalte durch steigende Einkommen die Mieterhöhung teilweise abfedern. Dem Marktbericht nach liegt die Mietbelastungsquote in den Top-Sieben-Städten bei rund 35 Prozent und damit in einem finanziell überwiegend tragbaren Bereich.
Hohe Nachfrage, steigende Mieten und sinkende Neubauzahlen machen alternative Wohnformen wie Mikrowohnen für Investoren sehr attraktiv. Deren Anteil am Gesamtwohnraumangebot ist in manchen Städten mittlerweile auf über 40 Prozent des gesamten Mietwohnangebots angestiegen. Interessant wird das Segment Mikrowohnen für Investoren dank hoher Auslastungsquoten, steigender Mietdynamik und einer wachsenden Projektpipeline.
Insgesamt gewinnt das Wohnsegment am Immobilieninvestmentmarkt weiter an Bedeutung. „Wohnen bewegt den Markt“, sagt Tack. Sehr begehrt seien gerade junge Bestandsobjekte ohne Mietpreisbremse. Büros seien dagegen wenig gefragt, viele Investoren wechseln in das Segment Wohnen. Der langfristige Anteil der Nutzungsart Wohnen am gesamten Transaktionsmarkt ist 2024 auf 63 Prozent gestiegen und damit sogar höher als der Anteil an Gewerbeimmobilien. Trotz der Belebung des Transaktionsmarktes bleiben die Renditen bisher stabil, erste Preissteigerungen sind aber schon sichtbar.
Laut Zahlen von Colliers liegen die Bruttoanfangsrenditen für Bestandsobjekte bundesweit bei 4,5 Prozent. Die Immobilienmärkte in den größten deutschen Städten zeigen 2025 eine deutliche Erholung mit stabilen Preisen, gestiegenem Angebot und mehr Transaktionen. Das Transaktionsniveau bleibt aber noch unter dem Niveau vor der Marktkorrektur.
Die Mitarbeiter von Colliers rechnen 2026 mit steigenden Transaktionszahlen und einem stabilen bis leicht sinkenden Renditeniveau. Auch die hohe Mietdynamik werde sich in den nächsten Jahren fortsetzen. Insbesondere für institutionelle Investoren werden Wohninvestments in den kommenden Jahren weiterhin ein wichtiger Portfoliobaustein bleiben und in einem wirtschaftlich weiter herausfordernden Umfeld sogar noch an Bedeutung gewinnen, heißt es in dem Marktbericht.