Die Entscheidung von US‑Präsident Donald Trump, institutionelle Investoren vom Erwerb von amerikanischen Einfamilienhäusern fernzuhalten, ist ein Eingriff mit internationaler Wirkung. Zwar kontrollieren große Fonds laut dem amerikanischen Rechnungshof GAO nur etwa drei Prozent des gesamten Bestands an Wohnungsvermietungen (Single‑Family Rentals), doch in schnell wachsenden Regionen gelten sie als zentrale Preistreiber. Die unterzeichnete Verordnung (Executive Order) aus dem Januar setzt auch ein Signal an die internationalen Kapitalmärkte: Wachstum im amerikanischen Wohnimmobiliensektor wird politisch schwieriger.
Für institutionelle Investoren, die auf diesen Bereich gesetzt haben, verschlechtern sich die Perspektiven. Die Branche lebt von planbaren Rahmenbedingungen – und diese fehlen nun. Daher sucht das Kapital nach Alternativen. Aus Sicht internationaler Investoren liegen diese vor allem in Europa mit besonderem Augenmerk auf Deutschland.
Dafür gibt es gute Gründe. Die europäischen Wohnimmobilienmärkte haben nach dem abrupten Zinsanstieg von 2022 bis 2024 deutliche Preisrückgänge erlebt. In Deutschland und Skandinavien sanken die Kaufpreise vielerorts um 20 Prozent und mehr. Für institutionelle Anleger eröffnen sich damit Einstiegsmöglichkeiten, die noch vor wenigen Jahren als undenkbar galten. Zugleich macht der starke Dollar europäische Kapitalanlagen zusätzlich attraktiv. Die Preisverhältnisse haben sich verschoben – zugunsten Europas.
Damit rückt besonders Deutschland in den Fokus. Der deutsche Wohnungsmarkt gilt trotz Mietpreisbremse und strenger Regulierung international als verlässlich und strukturell stabil. Niedrige Leerstände, kontinuierliche Nachfrage, eine ausgeprägte Mietertradition und ein langfristig unterversorgter Neubau schaffen Rahmenbedingungen, die Investoren schätzen. Zwar ist der Markt politisch anspruchsvoller geworden, doch aus globaler Perspektive überwiegen Signale der Verlässlichkeit.
Hinzu kommt: Die amerikanischen Investoren wie Greystar, Blackstone, Hines oder Heitman stellen seit 2020 weniger als fünf Prozent des gesamten deutschen Wohntransaktionsvolumens dar. Die Transaktionszahlen wiederum sind seit 2022 eingebrochen. Das deutet weniger auf strukturelle Schwäche als auf einen abwartenden Markt hin, der wieder zu neuem Leben erwachen könnte. Die Zinsen sind stabil, und die Preise haben sich angepasst. Investoren sehen den Tiefpunkt als erreicht.
Doch der Wohnungsmarkt bleibt keineswegs einfach. Politische Diskussionen über Mietregulierung, hohe energetische Anforderungen und eine zunehmend kritische Öffentlichkeit erschweren größere Zukäufe. Aus internationaler Perspektive überwiegt der Eindruck eines Marktes, der politisch anspruchsvoll, aber wirtschaftlich stabil ist. Besonders attraktiv sind daher Bestandswohnungen in den größten Städten (A‑Städte und B‑Städte), studentisches Wohnen sowie suburbanes Mehrfamilienwohnen. Im Vergleich zu den Unsicherheiten in den USA erscheint Deutschland als der Wohnungsmarkt mit einem geringeren politischen Risiko. Das ist eine bemerkenswerte Umkehr der Verhältnisse.
In den kommenden zwölf bis 24 Monaten spricht vieles für verstärkte Kapitalzuflüsse nach Europa. Große deutsche Wohnungsunternehmen könnten wieder leichter Wohnungspakete verkaufen, internationale Fonds dürften vermehrt Gemeinschaftsunternehmen eingehen, und ESG‑orientierte Anleger könnten die Gelegenheit nutzen, um durch energetische Modernisierung Wertpotentiale zu heben.
Das könnte Deutschland in eine vorteilhafte Position bringen. Ob sich dieser Trend voll entfaltet, bleibt abzuwarten. Selten waren allerdings die Ausgangsbedingungen für ausländisches Kapital so günstig wie heute.
Der Autor des Gastbeitrags ist Professor für Immobilienwirtschaft an der Hochschule Biberach.