Auf dem Wohnungsmarkt ist die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage nach wie vor groß. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) geht in seinem neuen Jahresgutachten davon aus, dass in diesem Jahr in Deutschland nur rund 215.000 Wohnungen fertiggestellt werden, deutlich weniger als der Bedarf, den die an dem Gutachten beteiligten Ökonomen auf 258.000 im Jahr beziffern.
Damit setzt sich der Trend der vergangenen Jahre fort. Zwischen 2021 und 2025 wurden der Analyse zufolge bundesweit nur 74 Prozent der Wohnungen gebaut, die nötig wären. In den besonders begehrten Großstädten sei sogar nur etwas mehr als die Hälfte (56 Prozent) des benötigten Wohnungsneubaus realisiert worden. „Ich sehe noch nicht, dass wir über den Berg sind“, sagte ZIA-Präsidentin Iris Schöberl am Dienstag in Berlin, als sie das Gutachten an die Parlamentarische Staatssekretärin im Bauministerium, Sabine Poschmann (SPD), übergab.
Baukosten von bis zu 5000 Euro je Quadratmeter
Der von der schwarz-roten Koalition kürzlich auf den Weg gebrachte Bauturbo könne ein „Gamechanger“ sein, sagte Ralph Henger, Immobilienfachmann am Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Dieser ermöglicht es den Kommunen, für den Wohnungsneubau von den oft langwierigen Bebauungsplanverfahren abzuweichen. Noch ist allerdings offen, inwieweit die Städte davon auch Gebrauch machen werden. Henger wies noch auf ein weiteres Problem hin: „Mit Baukosten von bis zu 5000 Euro je Quadratmeter lassen sich keine bezahlbaren Mieten erreichen.“ Neben gestiegenen Material- und Lohnkosten haben in den vergangenen Jahren die technischen Anforderungen an Neubauten die Kosten in die Höhe getrieben.
Mit dem sogenannten Gebäudetyp E sollen Bauherren künftig von teuren DIN-Normen abweichen können, ohne Schadenersatzansprüche von Käufern oder Mietern befürchten zu müssen. Ende November verabschiedeten die SPD-geführten Ministerien für Bauen und Justiz die geplanten Eckpunkte für eine Gesetzesreform. Wann der Gebäudetyp E tatsächlich kommen wird, ist indes unklar. Poschmann sagte dazu am Dienstag nur: „In diesem Jahr.“
München schlägt preislich alles
Solange das Angebot an Wohnraum so knapp bleibt, werden Kaufpreise und Mieten weiter steigen, warnen die Studienautoren. Die Neuvertragsmieten stiegen im vergangenen Jahr bundesweit im Mittel um 4,1 Prozent. Während sie in Berlin kaum noch (0,7 Prozent) und in Frankfurt am Main moderat (2,1 Prozent) zulegten, verzeichnete Köln mit einem Plus von 7,6 Prozent einen besonders hohen Anstieg. In absoluten Zahlen am höchsten sind die Angebotsmieten in München mit einem Durchschnittswert von 22,62 Euro je Quadratmeter. In anderen großen Städten sind zwischen 14 und 17 Euro kalt je Quadratmeter üblich.
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen legten im vergangenen Jahr im Durchschnitt um 3,8 Prozent zu. Überdurchschnittliche Preiszuwächse gab es in Köln, Düsseldorf und Hamburg. Absoluter Spitzenreiter ist auch im Kaufsegment München, wo Eigentumswohnungen zuletzt rund 9100 Euro je Quadratmeter kosteten. Insgesamt liegt das Kaufpreisniveau aber weiter deutlich unter dem bisherigen Höchststand von 2021, als die niedrigen Zinsen Kaufinteressenten lockten.
Die unlängst von Justizministerin Stefanie Hubig (SPD) vorgestellten Pläne, die den Anstieg der an die Inflation gekoppelten Indexmieten deckeln sollen und strengere Regeln für möblierte Wohnungen vorsehen, kommen in Expertenkreisen nicht gut an. „Mit Blick auf das Gesamtbild ein falscher Weg“, lautete das Fazit von IW-Fachmann Henger. Er spricht sich dafür aus, die Miethöhe in alten Verträgen stärker an das aktuelle Marktniveau anzupassen, um für mehr Bewegung auf dem Wohnungsmarkt zu sorgen und den vorhandenen Wohnraum effizienter zu nutzen. Es sei ein großes Problem, dass die Mieten im Bestand nicht regelmäßig angepasst würden und Mieter mit entsprechend günstigen Verträgen nicht mehr umzögen. „Wir müssen darauf hinarbeiten, dass Mieten laufend angepasst werden.“
Die Staatssekretärin verteidigt die Pläne
Auch der Freiburger Ökonom Lars Feld, der bis 2021 Vorsitzender des Sachverständigenrats war, rät, die sogenannte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in bestehenden Verträgen zu lockern. „Dann würden wir vielleicht bei Neuvermietungen geringere Anstiege sehen.“ SPD-Staatssekretärin Poschmann verteidigte die Pläne der Regierung. „Die Menschen leiden darunter, dass die Mieten stärker steigen, als sie zu bezahlen sind.“ Die Politik greife nur dort ein, wo es nötig sei, bei den schwarzen Schafen. ZIA-Präsentin Schöberl wies darauf hin, dass sich Wohnungsbau für Investoren rechnen müsse. Ansonsten könnten sie ihr Geld auch vergleichsweise risikoarm in Staatsanleihen anlegen.