Zwei Zimmer, 60 Quadratmeter, in Berlin, verfügbar für ein Jahr, Verlängerung möglich, Kosten 1500 Euro pro Monat. Wohnungsanzeigen wie diese sind auf der Plattform Kleinanzeigen vielfach zu finden. Dahinter steckt oft ein lukratives Geschäft: Mieter vermieten ihre Wohnungen teuer weiter, für die sie selbst vor Jahren einen günstigen Mietvertrag abgeschlossen haben. Das bringt ihnen Hunderte von Euro, jeden Monat – und es passiert viel zu oft.
Vergangene Woche hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil entschieden, dass gewinnorientiertes Untervermieten illegal ist. Es wird trotzdem weiter geschehen. Weil Mieter genauso gierig sein können wie Vermieter und weil das eigentliche Problem tiefer liegt: Der deutsche Wohnungsmarkt ist kaputt.
Günstige Altverträge sind zu Vermögenswerten geworden. Da liegt die Miete teils bei nur sechs oder sieben Euro pro Quadratmeter, während es bei Neuvertragsmieten in Berlin oder Hamburg durchschnittlich 13 Euro pro Quadratmeter sind, in beliebten Gegenden oft sogar über 20 Euro. Wer einen günstigen Mietvertrag hat, gibt ihn nicht mehr her. Wohnungen werden gehortet wie Klopapier während Corona. Und wenn das Leben nicht mehr zur Wohnung passt, muss sich meistens das Leben der Wohnung anpassen. Den billigen Mietvertrag gibt jedenfalls niemand auf.
Der „Lock-in-Effekt“
Junge Familien bleiben in Wohnungen, aus denen sie längst herausgewachsen sind, weil die neue Wohnung ein Vielfaches kosten würde. Mancher zieht zwar aus, holt sich aber Untermieter und sackt die Differenz selbst ein, so wie es das Gericht jetzt verboten hat. Alleinstehende Rentner leben teils in Wohnungen, die viel zu groß für sie sind, weil sie eben nicht viel kosten – sogar weniger als eine kleinere.
So kommt es zum sogenannten „Lock-in-Effekt“: Jeder verharrt in seiner Wohnung, das Angebot wird also noch weiter eingeschränkt. Auf die wenigen Wohnungen, die dann doch auf Immobilienplattformen landen, stürzen sich alle Suchenden. Diese Knappheit schraubt den Preis weiter nach oben. Die Leidtragenden sind oft junge Menschen, die in eine neue Stadt ziehen und auf die Inserate im Internet angewiesen sind.
Längst werden emotionale Diskussionen über die Verteilung von Wohnraum geführt. Ist es gerecht, dass die Rentnerin auf 120 Quadratmetern haust, während sich der Berufseinsteiger nebenan nur ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft leisten kann? Aber wäre es umgekehrt gerecht, wenn die Rentnerin sich eine neue Wohnung suchen müsste, womöglich in einem anderen Stadtviertel, fern von ihren Freunden?
Müssten die Vermieter sich solidarischer zeigen und die neuen Mietverträge billiger anbieten? Wollten dann nicht noch mehr Menschen in die Großstadt? Müssen wirklich alle dort wohnen?
Es muss mehr gebaut werden
Die Debatten zeigen, wie verfahren die Lage ist. Dabei ist es vor allem wichtig, dass wieder mehr Bewegung in den Wohnungsmarkt kommt. Dazu muss sich die Schere zwischen alten und neuen Mietverträgen schließen. Das geht am besten, indem die neuen Mietverträge günstiger werden. In den vergangenen Jahren wurde viel zu wenig gebaut. Das kann nicht oft genug wiederholt werden: Es muss mehr und schneller gebaut werden.
Solange das nicht geschieht, muss man auf die alten Mietverträge blicken. Dort bremst die Politik den Mietanstieg hart. Vermieter dürfen die Miete innerhalb von drei Jahren vielerorts nur um 20 Prozent erhöhen, in manchen Gegenden nur um 15 Prozent. Diese Regeln sollen die Bestandsmieter schützen. Zu Recht. Der Wohnungsmarkt ist kein Markt wie jeder andere. Es geht um das eigene Zuhause, um einen Wohlfühlort und nicht um irgendeine Ware. Dadurch bleiben diese Mieten aber unter dem Marktniveau mit all den beschriebenen Folgen. Es wird Zeit, nach Wegen zu suchen, wie auch die Altverträge ihren Teil dazu beitragen, die Schere zu schließen. Nicht so, dass die Rentnerin gezwungen wird, ihr geliebtes Zuhause aufzugeben. Aber so, dass der Anreiz sinkt, eine Wohnung zu halten, die man nicht braucht.