Reformdebatte: Der umstrittene Bauplan welcher SPD

Anreize für den frühen Renteneintritt streichen, Ehegattensplitting abschaffen, weniger Kündigungsschutz für Neueinstellungen: In seiner Reformrede vergangene Woche listete Finanzminister und Vizekanzler Lars Klingbeil zahlreiche Punkte auf, die nicht den üblichen Positionen seiner SPD entsprechen. In einem Punkt aber blieb er ganz auf Parteilinie: Der Staat soll sich stärker im Wohnungsbau engagieren. Zusätzlich zu den knapp 800 kommunalen Wohnungsunternehmen in Deutschland soll auch der Bund nach den Plänen Klingbeils noch eine Wohnungsbaugesellschaft aufbauen.

Die gerade aus der Babypause zurückgekehrte Bauministerin Verena Hubertz (SPD) weiß Klingbeil dabei auf seiner Seite. Sie spricht von einem „Gamechanger“ gegen den Wohnungsmangel. Auch von Gewerkschaftsseite kam Lob für die Ankündigung, dass sich der Bund stärker im Neubau engagieren will. In scharfem Kontrast zur Sichtweise in der SPD und deren Umfeld stehen dagegen die Reaktionen von Ökonomen. Diese warnen vor dem Aufbau eines weiteren staatlichen Unternehmens.

Als „abwegige Idee“ bezeichnet Veronika Grimm den Plan der SPD. Grimm ist eine der fünf „Wirtschaftsweisen“, die die Bundesregierung in der Wirtschaftspolitik beraten. Im jüngsten Jahresgutachten des Sachverständigenrats hatte sie unter anderem das Kapitel zur Wohnungspolitik betreut. „Wir sehen doch bereits bei anderen Infrastrukturen, wo der Staat eine zentrale Rolle spielt, dass es nicht funktioniert“, sagt sie mit Verweis auf die Deutsche Bahn und die Autobahn GmbH. „Die Entscheidungen sind meist langsam und durch schlechte Kompromisse geprägt. Man sollte im Gegenteil in vielen Bereichen den Staat zurücknehmen“, erklärt die Ökonomin.

Ähnlich sieht es Michael Voigtländer, Immobilienfachmann am arbeitgebernahen Institut der deutschen Wirtschaft (IW). „Wenig zielführend“ sei der Vorschlag einer Wohnungsbaugesellschaft des Bundes. „Staatliche Projektentwickler kämpfen mit den gleichen Problemen wie private: hohe Baukosten, Fachkräftemangel und überbordende Regulierung.“ Der Staat sei nicht der bessere Unternehmer. Als ein Beispiel führt Voigtländer die im Jahr 2018 vom Land Bayern gegründete Gesellschaft Bayernheim an. „Bis 2025 wollte man 10.000 Wohnungen, aktuell besteht der Bestand aus 1400 Wohnungen, die man noch dazu nur teilweise selbst bauen ließ.“ Die Politik müsse bessere Rahmenbedingungen für die Bauwirtschaft insgesamt schaffen, fordert er. „Zu glauben, man könnte es selbst besser, ist ein Irrglaube.“

Auch Reiner Braun vom Analysehaus Empirica ist skeptisch. Bis eine Bundesbaugesellschaft in nennenswerter Zahl Wohnungen anbieten könnte, würden Jahre vergehen, warnt er. „Darüber hinaus ist zu befürchten, dass eine Bundesbaugesellschaft auch deswegen ineffizient arbeitet, weil sie mit politischen Vorgaben überfrachtet wird.“ Ein Beispiel ist die Debatte um das sogenannte Effizienzhaus 40, das viele Kommunen für staatlich geförderte Wohnungsbauprojekte vorschreiben. Dieser Haustyp, der nur 40 Prozent der Energie eines Standardhauses verbrauchen darf, ist im Bau deutlich teurer als das gesetzlich vorgeschriebene Effizienzhaus 55. Fachleute kritisieren seit Jahren, dass diesen Mehrkosten kaum ein Nutzen gegenüberstehe.

Während in den ländlichen Regionen Deutschlands der Leerstand wächst, spitzt sich die Wohnungskrise in den Ballungszentren zu. Durch die hohen Zuwanderungszahlen seit 2015 ist der Bedarf an Wohnraum gestiegen. Zugleich wird aber wegen der gestiegenen Zinsen, Materialkosten und auch der staatlichen Auflagen weniger gebaut. Das Pestel-Institut schätzt, dass 1,4 Millionen Wohnungen in Deutschland fehlen.

Den Wohnungsmangel nach dem Ende des Zweiten Weltkriegs baute die Bundesrepublik noch mit großem Einsatz ab. 1973 wurden mehr als 714.000 Wohnungen fertiggestellt. Auch nach der deutschen Wiedervereinigung wurde viel gebaut; 1995 entstanden mehr als 600.000 Wohnungen. In den vergangenen Jahren lagen die Fertigstellungszahlen dagegen trotz der Wiedereinführung eines eigenständigen Bauministeriums, trotz zahlloser runder Tische und Aktionsbündnisse weit unter den 320.000 neuen Wohnungen, die das staatliche Bauinstitut BBSR jährlich für nötig hält.

2024, die aktuellste verfügbare Statistik, wurden nur 251.937 Wohnungen fertig. Branchenexperten befürchten, dass die Neubautätigkeit in diesem oder im nächsten Jahr unter die Marke von 200.000 Wohnungen sinken könnte. Schon vor dem Beginn des Irankrieges klagten Projektentwickler über stark gestiegene Herstellungskosten. Laut der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen legten diese in Großstädten von 3030 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr 2020 auf 4630 Euro im vergangenen Jahr zu.

Vor allem die Preise des technischen Ausbaus treiben die Kosten. Die Grundstückskosten kommen auf diese Rechnung noch obendrauf. Das alles schlägt auf die Mieten durch: 18 bis 20 Euro kalt je Quadratmeter gelten inzwischen als Minimum, damit ein Neubau kein Verlustgeschäft wird. „Zu diesen Mieten sind am Markt aber kaum Nachfrager vorhanden, deswegen wird nicht gebaut, selbst wenn Projekte längst genehmigt sind“, sagt Empirica-Chef Braun.

Kommunale Gesellschaften oder Genossenschaften könnten etwas günstiger bauen als private, erläutert Braun, weil sie bei der Vergabe günstiger kommunaler Grundstücke bevorzugt würden und Fördermittel des sozialen Wohnungsbaus einsetzen könnten. Er warnt jedoch davor, darin ein Argument für den Aufbau einer Bundesbaugesellschaft zu sehen, weil der günstigere Preis auf versteckten Subventionen beruhe.

Der Bund verfügt bereits über eine Immobiliengesellschaft, die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, kurz BIMA. Sie kümmert sich nicht nur um die Liegenschaften von Ministerien und Behörden, sondern bietet auch Wohnungen für Beschäftigte des Bundes an. Schon die Ampelkoalition von Olaf Scholz (SPD) hatte sich zum Ziel gesetzt, die BIMA zu mehr Neubau zu bewegen, allerdings mit begrenztem Erfolg. So erklärt sich die Aussage von Bauministerin Hubertz in der „Süddeutschen Zeitung“, die Behörde sei „Teil in diesem Puzzle, aber wir brauchen mehr“. Mit „mehr“ meint sie: eine Bundeswohnungsbaugesellschaft.

In Immobilienkreisen fällt angesichts der SPD-Pläne derzeit häufig das Stichwort „Neue Heimat“. Dieses gewerkschaftseigene Wohnungsunternehmen wuchs im Bauboom der Nachkriegszeit zu einem der wichtigsten Akteure auf dem deutschen Immobilienmarkt heran. Die Neue Heimat galt als Musterbeispiel für Mieterfreundlichkeit, bis 1982 öffentlich wurde, wie viel Misswirtschaft und Korruption es hinter der Fassade gab. Über Jahre beschäftigte dieser Wirtschaftsskandal Deutschland.

Am Ende musste der DGB sein Wohnungsunternehmen für eine symbolische Mark an einen Privatunternehmer verkaufen. Die Geschichte der Neuen Heimat galt bislang als mahnendes Beispiel, dass Gemeinnützigkeit nicht gleichbedeutend mit gutem Wohnungsbau ist. Doch je länger der Skandal zurückliegt, desto mehr verblassen offenbar die Erinnerungen daran – zumindest in der SPD.