Wer eine Immobilie kaufen will, hat neben den Immobilienpreisen besonders eine Kurve im Blick: die Entwicklung der Bauzinsen. Die großen Sprünge, die es vor zwei Jahren gab, sind zwar vorbei. Derzeit spielen sich die Änderungen hinter der Kommastelle ab. Doch auch die beschäftigen all jene, die einen Hauskauf planen. Jedes Mal, besonders wenn es nach oben geht, dürften viele Immobilienkäufer kurz aufschrecken. Kann es sein, dass die Bauzinsen fortan weiter steigen? Gleichzeitig wiederum spricht derzeit jeder von Zinssenkungen, die die Europäische Zentralbank im Juni ankündigen soll. Gehen die Bauzinsen dann vielleicht doch nach unten?
Einfach ist es für Immobilienkäufer wahrlich nicht. Dennoch rät Max Herbst von der FMH Finanzberatung, mit dem Kauf lieber nicht zu lange zu warten und gar auf stark sinkende Zinsen zu spekulieren. „Ich gehe davon aus, dass die Zinsen auch in nächster Zeit in etwa auf dem aktuellen Niveau bleiben“, sagt er. Aktuell liegen sie zwischen etwa 3,3 und 3,8 Prozent. Wer ein gutes Angebot für ein Haus oder eine Wohnung findet, könne ruhig zuschlagen, sagt der Fachmann.
Selbst die erwarteten Zinssenkungen durch die Europäische Zentralbank dürften daran nichts ändern. Dazu muss man verstehen: Die Bauzinsen orientieren sich nicht direkt an den Leitzinsen der Notenbank, sondern vielmehr an lang laufenden Pfandbriefen, die den Bundesanleihen folgen. Deren Rendite entwickelt sich mit den Inflationserwartungen auf dem Markt. Die gehen von künftig deutlich niedrigeren Raten als 2023 aus. Kurzfristige Schwankungen seien zwar weiterhin möglich, sagt Max Herbst. Mit großen Ausschlägen rechnet er aber nicht.
Vielmehr hat er einen anderen Tipp für Hauskäufer. Sie sollen genau auf die Zinsbindung achten. Lange Zeit galt die Regel: Je länger die Zinsbindung, desto höher fallen auch die Zinsen aus. Schließlich wissen die Banken nicht, wie sich die Zinsen über die Jahre hinweg entwickeln und lassen sich dieses Risiko bezahlen.
So zumindest die Theorie. In der Praxis ist es derzeit aber etwas anders. „Der Unterschied zwischen den Zinsen für eine zehnjährige und eine zwanzigjährige Zinsbindung ist sehr niedrig“, sagt Max Herbst. Immobilienkäufer können sich also das aktuelle Zinsniveau langfristig sichern. Das hat viele Vorteile. Zum Beispiel hilft es den Kreditnehmern beim Planen ihrer Finanzen, wenn sie wissen, wie hoch die Zinszahlungen sein werden. Die günstigen Angebote liegen derzeit für 20 Jahre Laufzeit laut FMH bei 3,68 Prozent.
Die Zinsen sind im historischen Vergleich niedrig
Denn liegen die Bauzinsen beispielsweise in zehn Jahren deutlich höher, muss das die Immobilienbesitzer nicht kümmern. Schließlich haben sie sich das aktuelle Niveau gesichert. Und auch wenn die derzeitigen Bauzinsen im Vergleich zur Niedrigzinsphase hoch wirken: Im historischen Vergleich sind drei bis vier Prozent immer noch ziemlich niedrig.
Umgekehrt gehen Immobilienkäufer mit einer langfristigen Zinsbindung natürlich das Risiko ein, dass die Zinsen irgendwann wieder sinken und sie eine höhere Kreditrate bezahlen, als zu dem Zeitpunkt auf dem Markt eigentlich üblich ist. Aber vieles spricht dafür, dass die Zinsen auch in der Zukunft nicht mehr ganz so tief fallen werden wie vor 2022 – auch wenn natürlich niemand weiß, was in den kommenden Jahren passieren wird.
Und falls die Zinsen doch künftig niedriger liegen, können Kreditnehmer ihren Kredit nach zehn Jahren ohne Gebühren vorzeitig kündigen und in ein niedriger verzinstes Darlehen umschulden. Das gilt unabhängig von der eigentlichen Dauer der Zinsbindung. Der Kredit muss dann sechs Monate im Voraus gekündigt werden. Es spricht also wenig dagegen, sich im derzeitigen Umfeld möglichst lange das Zinsniveau zu sichern.