Möbliertes Wohnen: Voll möbliert und leer gefegt

Verkaufen oder vermieten? Ein Eigentümerpaar war nicht sicher, ob es seine Altbauwohnung in einem gefragten Frankfurter Stadtteil nach dem Auszug weiter behalten oder sich von der Immobilie trennen sollte. Verkaufen sei kein Problem, lautete die einhellige Meinung zweier Makler. Es gebe genügend Familien, die eine 130-Quadratmeter-Wohnung mit fünf Zimmern dringend suchten. Vermieten lohne sich aber auch. Eine Variante ganz besonders. „Bieten Sie jedes Zimmer einzeln und möbliert an, dann können Sie richtig Kasse machen“, riet einer der Immobilienvermittler während des Gesprächs im vergangenen Herbst.

Sein Argument für den Maximalprofit: In einer internationalen Stadt wie Frankfurt gebe es genügend Menschen, die eine möblierte Bleibe für kurze Zeit suchten. Praktikanten oder Spezialisten, die nur für ein paar Monate und ein bestimmtes Projekt in der Stadt sind, Mieter aus dem Ausland, die sich hier nicht dauerhaft niederlassen wollen, genauso wie Arbeitnehmer, die mehr als hundert Kilometer entfernt zu Hause sind. Sie alle seien froh über so ein Angebot.

Für Vermieter liegt der entscheidende Vorteil in der Umgehung der Mietpreisbremse. Die gilt in der deutschen Finanzhauptstadt wie in vielen angespannten Wohnungsmärkten. Deshalb darf dort bei einer Neuvermietung von Bestandswohnungen die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Bremse nimmt möblierte Wohnungen nicht aus. Doch in diesem Fall kann der Vermieter für das Mobiliar einen Aufschlag verlangen. Wie hoch er diesen ansetzt, muss der Anbieter nicht extra im Mietvertrag ausweisen.

Noch nicht. Justizministerin Stefanie Hubig will genau das ändern, um die Kosten für möbliertes Wohnen transparenter zu machen. Die Sozialdemokratin hat im Februar einen Gesetzentwurf vorgelegt, der das Mietrecht verschärfen würde. Darin geht es auch um Preisgrenzen für sogenannte Indexmietverträge, bei denen die Mieterhöhung an die Inflation gekoppelt ist, sowie einen stärkeren Kündigungsschutz bei Mietrückständen. Für möblierte Wohnungen sieht der Entwurf vor, dass sich der Zuschlag künftig für Bett, Tisch, Sofa und Kücheneinrichtung am Zeitwert des Mobiliars orientieren muss. Maximal fünf Prozent der Nettokaltmiete dürften Vermieter dann noch draufschlagen.

Die Justizministerin reagiert damit auf den Befund, dass es zu viele Schlupflöcher im Mietrecht gebe und die Mieten allen Regulierungen zum Trotz ständig weiter steigen. Die Zuschläge für möbliertes Wohnen wie auch befristete Mietverträge sind ihr ein Dorn im Auge. Letztere sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Der Entwurf aus dem Justizministerium sieht vor, dass die Ausnahmen künftig nur noch für Verträge gelten sollen, die für eine Laufzeit von höchstens sechs Monaten abgeschlossen werden. Eine solche Befristung wäre nur noch möglich, wenn seitens des Mieters ein Grund vorliegt, ein Gastspiel an einer Bühne zum Beispiel, Montagearbeit oder ein Praktikum.

Die Reaktionen fielen erwartbar aus. Für den Deutschen Mieterbund ist die geplante Reform „überfällig“, sie gehe in „die richtige Richtung“, was wohl bedeutet: nicht weit genug. Der Eigentümerverband Haus & Grund hingegen nennt das Vorhaben einen weiteren „Angriff auf die Funktionsfähigkeit des Mietwohnungsmarktes“. Mehr Regulierung verschärfe die Probleme und schaffe keinen neuen Wohnraum.

Gerungen wird außerdem um die Deutungshoheit in der Frage, welchen Anteil möbliertes Wohnen am Wohnungsmarkt insgesamt hat – und welche Auswirkungen. Eine Anfrage dieser Zeitung bei den zuständigen Ämtern in Berlin, Frankfurt und München, wo die Wohnungsmärkte besonders angespannt sind, zeigt: Die Kommunen haben keine belastbaren eigenen Daten.

Ein Blick in die Inserate auf Internetportalen nährt den Eindruck, dass sich das Phänomen „möbliertes Wohnen“ anscheinend sehr ausgedehnt hat, während der Mietwohnungsmarkt dort, wo starker Zuzug herrscht, wie leer gefegt erscheint. Neben Tausch-Offerten und Untermiet-Angeboten prägen Beispiele wie diese das Bild: In Heidelberg sind aktuell 35 Quadratmeter Altbau, voll möbliert, für warm rund 1400 Euro zu haben – ohne Makler, von privat. Im hippen Berlin-Friedrichshain offeriert ein gewerblicher Anbieter ein „stylisches Mikroapartment mit Einbauküche und eigener Terrasse“. Für etwas mehr als 24 voll ausgestattete Quadratmeter zahlen Mieter 1245 Euro warm.

Blüht möbliertes Kurzzeitwohnen vor allem, weil es an anderen Optionen fehlt? Einer vom Bundesjustizministeriums beauftragten Studie von 2023 zufolge sucht die Mehrzahl nicht gezielt nach einem solchen Angebot, und fast 30 Prozent der Befragten gaben an, sie hätten auf möblierten Wohnraum ausweichen müssen.

Auch der Blick in die Geschichte legt einen Zusammenhang zwischen Wohnungsmangel und möbliertem Wohnen nahe. Interessanterweise tauchten Vorläufer der heutigen Modelle Ende des 19. Jahrhunderts und Anfang des 20. Jahrhunderts auf. Ausgelöst durch den Arbeitskräftemangel in den neuen Fabriken strömten Landbewohner in die Städte, um dort ihr Auskommen zu finden. Allein zwischen 1871 und 1911 stieg die Einwohnerzahl in Deutschland um mehr als ein Drittel, wobei der Anteil der Stadtbewohner stark zunahm. Im großen Stil entstanden Mietskasernen als neue Wohnform – und als Nischenangebot kam das möblierte Wohnen auf. Zielgruppe waren vor allem unverheiratete Frauen und Männer. Während diese als „möblierte Herren“ häufig bei Zimmerwirtinnen eine Unterkunft fanden, galt das für Frauen als unschicklich. Für sie baute man Ledigenwohnheime. Auch in den Wiederaufbaujahren nach dem Zweiten Weltkrieg wurden solche Unterkünfte noch errichtet, auch für Arbeiter, Handwerker und Gastarbeiter. Bauherren waren meist Kommunen, gemeinnützige Wohnungsgesellschaften, aber auch Industriebetriebe.

Heute sind Anbieter wie Angebote andere. Eine im Auftrag des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) verfasste Studie zum Mietwohnungsmarkt kommt zu dem Ergebnis, dass sich in den großen kreisfreien Städten auf Onlineportalen das Angebot an möbliert und befristet vermieteten Wohnungen in den vergangenen Jahren stark ausgeweitet hat. In Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern, in denen die Mietpreisbremse gilt, entfielen demnach Ende 2024 mehr als 30 Prozent aller Wohnungsinserate auf dieses Sondermietsegment. Im Jahr 2012 waren es nur rund 15 Prozent. „Möblierte und befristete Mietverhältnisse sind kein Randphänomen mehr, sondern prägen den Wohnungsmarkt in den Metropolen zunehmend“, heißt es dazu von BBSR-Wohnungsmarktexperte Alexander Schürt. Der Anteil jenseits der Großstädte liege dagegen seit Jahren auf einem deutlich niedrigeren Niveau.

Die Studienautoren sehen in den Ergebnissen einen Zusammenhang mit der Einführung der Mietpreisbremse 2015 und eine gezielte Verlagerung von Wohnungsangeboten in ein weniger stark reguliertes beziehungsweise intransparentes Marktsegment. „Die Daten sprechen dafür, dass ein Teil des unmöblierten Mietwohnungsangebots in das möbliert und befristet vermietete Segment verschoben wird, um die Mietpreisbremse zu umgehen“, kommentiert Schürt.

Diese Lesart ist umstritten. Kritiker wenden ein, dass hier ein verzerrtes Bild gezeichnet werde. So falle der Anteil möblierter Angebote statistisch stärker ins Gewicht, weil viele andere Wohnungen gar nicht erst auf den Portalen annonciert würden, das Angebot insgesamt zurückgegangen sei und dieselben möblierten Apartments oder Zimmer in kürzeren Abständen auf den Markt kämen. Allein auf die inserierten Objekte abzuheben, führe daher zu falschen Schlüssen. „Zeitwohnen wird medial und von der Politik quantitativ massiv überschätzt“, kritisiert Jan Hase, Mitgründer und CEO von Wunderflats, einem der großen Anbieter möblierten Wohnens auf Zeit. Umso unverständlicher sei der Regulierungseifer, mit dem dieses Thema politisch verfolgt werde.

Beim BBSR weist man den Vorwurf methodischer Mängel zurück. Angebotsschwankungen seien über die Jahre berücksichtigt und ins Verhältnis gesetzt worden, relative und absolute Verschiebungen von weniger unmöblierten Mietwohnungen hin zu möblierten und befristeten Angeboten eindeutig.

Den Vergleich mit 2012 haben die Forscher nicht zufällig gewählt. Seit jenem Jahr tauchen sogenannte Mikroapartments zunehmend in Deutschland auf, unter Namen wie Micro-Living, Business-Wohnen, Boardinghouse oder Serviced Apartment und dergleichen mehr. Sie sind die professionalisierte Variante dessen, was bei privaten Vermietern mit einer einzigen möblierten Kleinwohnung beginnt – und schnell zum Investorenliebling avanciert. Im aktuellen Marktreport zum sogenannten Modern Living (studentisches Wohnen, Micro- und Co-Living) aus dem Beraterhaus CBRE heißt es: „Modern Living gilt unter Investoren als das derzeit gefragteste Nischensegment.“

Mal sind die Wohnungen einfach, mal luxuriös – je nachdem, welche Zielgruppe sie ansprechen. Die reicht von einer studentischen Bewohnerschaft und jüngeren Berufstätigen bis zu Projektarbeitern oder neuerdings „Workation“- und „Pleisure“-Reisenden, die nicht nur ein paar Quadratmeter Wohnfläche anmieten, sondern dazu noch ein Servicepaket für zum Beispiel WLAN-Anschluss, Reinigungsgebühr, Fitnessangebote, Wäscheservice und dergleichen mehr buchen. Laut CBRE liegt die durchschnittliche „All-in-Monatsmiete“ zwischen 30 und 55 Euro pro Quadratmeter.

Für die Eigentümer der Altbauwohnung in Frankfurt ist es keine Option, möbliert zu vermieten. Sie erinnern sich noch daran, was es vor zwanzig Jahren für ein Glück war, als Familie eine solche Wohnung in der Stadt zu finden.