Es ist ein Projekt, das die Stadt Königs Wusterhausen verändern wird. Bis zu 2500 Wohnungen sollen im 56 Hektar großen Königspark entstehen, dazu eine Kita, eine Schule, Einkaufsmöglichkeiten und ein Trainingszentrum für den Zoll. Das ist ein gewaltiger Zuwachs an Wohnungen für die Stadt im Südosten Berlins mit rund 40.000 Einwohnern, die für ihr Schloss bekannt ist, das einst die Lieblingsresidenz von „Soldatenkönig“ Friedrich Wilhelm I. war.
Gleichzeitig macht der Königspark deutlich, dass der Druck auf dem Berliner Wohnungsmarkt immer stärker auf das Umland ausstrahlt. Denn auch dort ist Wohnraum knapp geworden. Nach jüngsten Zahlen des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) ist der Leerstand im Speckgürtel auf 1,8 Prozent gesunken. Überdies ziehen die Mieten an: Bei laufenden Mietverträgen melden die BBU-Mitgliedsunternehmen eine Steigerung um durchschnittlich 3,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr, bei Neuverträgen sogar um 6,7 Prozent. Die im BBU organisierten Unternehmen bewirtschaften 44 Prozent der Mietwohnungen im Land Brandenburg.
„Im Berliner Umland ist die Wohnungsnachfrage hoch“, sagt BBU-Vorständin Maren Kern. Doch die Realisierung von größeren Wohnungsbauprojekten ist auch außerhalb der Hauptstadt nicht mehr komplikationslos möglich. „Noch vor fünf bis zehn Jahren waren die Gemeinden im Berliner Umland offen für Wohnungsbauprojekte“, sagt Jacopo Mingazzini. Er ist Vorstand von The Grounds Real Estate Development, die unter anderem in Erkner und Blankenfelde-Mahlow Doppel- und Reihenhäuser baut. Mittlerweile aber merkt er vor allem in Kommunen mit starkem Zuzug, dass diese an ihre Grenzen kämen. Die „infrastrukturelle Überforderung“ führe dazu, dass die Begeisterung für Wohnungsbau nicht mehr so groß sei und erste Bürgermeister kein weiteres Wachstum wollten.
Helfen die Stadtpolitiker dem Wohnungsbau?
In Königs Wusterhausen ist das nicht der Fall. Petra Müller, die beim Unternehmen Periskop Development die Entwicklung des Projekts verantwortet, bezeichnet die Zusammenarbeit mit den zuständigen Ämtern als „sehr gut“. Auch die Bürgermeisterin unterstütze das Vorhaben von Anfang an.
Trotzdem geht es nicht schnell voran. Zwar fassten die Stadtverordneten im November 2023 den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan. Dessen Änderung ist nötig, weil der ursprüngliche Bebauungsplan aus dem Jahr 1992 eine rein gewerbliche Nutzung des Areals vorgesehen hatte. Dennoch ist ein Baubeginn nicht in Sicht. Durch die Kommunalwahl 2024 habe sich die Arbeit am Bebauungsplan verzögert, begründet dies Müller, und noch seien Fragen etwa zum Verkehrskonzept und zur Entwässerung zu klären. Zeit kostete zudem eine Einwohnerbefragung, in der das von Periskop entwickelte Konzept der Mischnutzung 58 Prozent der Stimmen erhielt.
Mittlerweile könne es bis zur Festsetzung eines Bebauungsplans auch in Umlandgemeinden schon mal mehrere Jahre dauern, sagt Jacopo Mingazzini: „Manche der Schmerzen, unter denen Berlin leidet, sind jetzt auch im Umland zu spüren.“
Will der böse Investor nur Geld verdienen?
Einen Unterschied aber gibt es, wie Nick Puschkasch sagt, geschäftsführender Gesellschafter des Immobilienunternehmens Sonar Real Estate: „Der Eindruck, dass der böse Investor nur Geld verdienen will, ist weniger stark ausgeprägt als in Berlin.“ Dass es in kleineren Gemeinden oft schneller vorangeht als in der Großstadt, hängt nach seiner Einschätzung auch damit zusammen, dass es nicht so viele Lobbygruppen gibt, die ihre Interessen vertreten. Allerdings seien die personelle Ausstattung und die technische Infrastruktur der Ämter nach wie vor nicht optimal.
Andere Erfahrungen macht Manuel Al Hamwi vom Wohnimmobilienentwickler Livory. Dieser hat Anfang dieses Jahres ein Grundstück in Erkner gekauft und will dort, direkt neben dem Bahnhof, 142 Wohnungen bauen. Die Ansprechpartner in der Stadtverwaltung der östlich von Berlin gelegenen Gemeinde seien gut erreichbar, sagt er. Al Hamwi rechnet damit, die Baugenehmigung bis Ende April und damit ein halbes Jahr nach Einreichen des Bauantrags zu erhalten.
Dass es nicht immer so flott vorangeht, hat Erik Roßnagel erfahren. Bis zur Erteilung der Baugenehmigung dauere es im Regelfall deutlich mehr als ein Jahr, sagt der Geschäftsführer der Terraplan Immobilien- und Treuhandgesellschaft. Roßnagel hat nach eigenen Worten den Eindruck, dass die personelle Ausstattung der Ämter im Prinzip ausreicht, dass aber die „Tiefe und Detailgenauigkeit der Vorschriften“ zu langen Bearbeitungszeiten von Bauanträgen führt. Daraus leitet er eine grundsätzliche Forderung ab: „Es braucht nicht mehr Manpower, sondern eine Straffung, Digitalisierung und Vereinfachung des Genehmigungsverfahrens.“
15 Jahre bis zum Einzug
Terraplan entwickelt derzeit die Bücker-Werke, eine ehemalige Flugzeugfabrik in der südlich von Berlin gelegenen Gemeinde Rangsdorf, auf deren Areal gut tausend Wohnungen entstehen sollen. Vorangegangen war die Arbeit am Bebauungsplan, die (inklusive eines stadtplanerischen und architektonischen Wettbewerbs) rund vier Jahre beanspruchte. Der Wettbewerb habe zwar Zeit gekostet, habe aber einen sehr guten Entwurf hervorgebracht, sagt der Terraplan-Chef.
Die Realisierung des Großvorhabens benötigt ebenfalls Zeit: 15 Jahre veranschlagt Roßnagel bis zur Fertigstellung des Gesamtvorhabens. Tausend Wohnungen auf einen Schlag wären für die Gemeinde Rangsdorf mit 12.000 Einwohnern nicht zu verkraften, ist er überzeugt. Ohnehin ist es nach seinen Worten wichtig, als Projektentwickler auf die Bedürfnisse der jeweiligen Gemeinde einzugehen.
In Rangsdorf habe sein Unternehmen deshalb mit den Gemeindevertretern darüber diskutiert, „was Rangsdorf braucht und verträgt und was erforderlich ist, um eine wirtschaftliche Projektentwicklung zu realisieren“. Auch bei Projekten in anderen Gemeinden gelinge es Terraplan, einen „fairen Interessenausgleich“ zwischen Kommune und Bauherr zu erzielen. So habe das Unternehmen zum Beispiel keine Schwierigkeit, wenn eine Gemeinde eine angemessene Zahl von Sozialwohnungen verlange.
Entscheidend ist laut Roßnagel noch etwas anderes: dass Bürger und Verantwortliche einer Kommune dem Projektentwickler grundsätzlich vertrauen. „Darum bemühen wir uns persönlich vor Ort“, sagt er. „Wir engagieren uns langfristig und verstehen uns als Teil der Gemeinde.“ So unterstütze Terraplan beispielsweise lokale Vereine und akquiriere die Bauleiter vor Ort. Dass das Unternehmen schon mehrfach bewiesen hat, dass es auch anspruchsvolle Projekte umsetzen kann – zum Beispiel die Revitalisierung des olympischen Dorfs von 1936 in Elstal westlich von Berlin –, dürfte dabei zusätzlich hilfreich sein.
Auch beim Königspark in Königs Wusterhausen gehe es letztlich um Vertrauen, sagt Periskop-Vertreterin Petra Müller. „Als Projektentwickler muss man mit den Menschen vor Ort reden, um Vertrauen aufzubauen“, sagt sie. Müller spricht davon, dass es Zeit braucht, um als verlässlicher Partner wahrgenommen zu werden. Auch im Berliner Umland ist Geduld gefragt.