Kolumne: Es geht ums Geld: Boomer-Häuser: Warum jener große Preisrutsch wohl ausbleibt

Kommt bald die perfekte Welle? Zumindest glauben das einige Experten, die von einem „Silver Tsunami“ sprechen, der demnächst Millionen von Wohnhäusern und Eigentumswohnungen auf den Markt schwappen lasse. Gemeint sind die Immobilien der Babyboomer, weil die Silberlocken-Generation ja mehrheitlich im Wohneigentum lebt, aber eines Tages altersbedingt abtreten werde. Dann werde ein Schwall von Immobilien auf den hiesigen Markt kommen und vielerorts das Angebot so weit vergrößern, dass die Preise deutlich sinken dürften. So weit die These.

Aufgestellt hat sie ein Internetportal für Makler und Hausverwalter anhand von Datenauswertungen und Schätzungen zum Immobilienbestand und dessen Eigentümern. Das Portal Jacasa hat in einigen Punkten tatsächlich recht, denn die Demografie verändert den Immobilienmarkt zweifellos. Die Auswirkungen sind schon spürbar und werden es weiter sein. Die Verschiebung in der Altersstruktur der Bevölkerung bedeutet bereits jetzt, dass viele Städte stark wachsen, weil dort immer mehr junge Menschen hinziehen. Gleichzeitig entvölkern Gebiete auf dem Land zunehmend, wo bisher vorwiegend ältere Leute lebten. Doch einen Tsunami, ausgelöst durch eine Unmenge an Hausverkäufen, wird es höchstwahrscheinlich nicht geben.

Warum? Glaubt man den Schätzungen des Portals, besitzen die Geburtsjahrgänge von 1946 bis 1964, also die heute 60- bis 80-Jährigen, aktuell insgesamt 4,8 Millionen Häuser und Wohnungen. In den nächsten Jahren, sagen die Immobilienexperten, werden diese Häuser den Markt fluten, sodass es in vielen Regionen mehr Angebot als Nachfrage gebe. Nun muss man sich aber zuerst einmal die Lebenserwartungsstatistik ansehen, dann merkt man, dass heute 60-jährige Bundesbürger im Schnitt noch locker 21 Jahre leben, wenn nicht gar 25 Jahre.

Heute 80-Jährige können davon ausgehen, noch eine Restlebenserwartung von acht bis zehn Jahren zu haben. Der große Abverkauf der Immobilien, weil ihre Eigentümer sterben, wird sich also über die nächsten zehn bis 30 Jahre erstrecken – wenn er überhaupt stattfindet. Das würde bedeuten, dass im Schnitt allenfalls 160.000 bis 240.000 Immobilien jährlich durch diese Geburtsjahrgänge auf den Markt kämen. Und das ist auch wieder nur eine theoretische Annahme.

In der Praxis nämlich sagen mehr als 60 Prozent der älteren Immobilieneigentümer, sie wollen ihre Häuser und Wohnungen nicht verkaufen, sondern vererben. Dass vielen Senioren das Wohneigentum im Alter so sehr zur Last wird, dass sie sich davon trennen, trifft bereits heute nicht zu. Es gilt eher der Grundsatz: „My home is my castle“, deswegen bewohnen die meisten ihre Immobilie, bis es nicht mehr geht. Ihr Herz hängt am Haus. Setzt man das voraus, bleiben von den prognostizierten 160.000 bis 240.000 verkauften Wohneinheiten nur noch 64.000 bis 96.000 übrig, die auf den Markt kämen. Die anderen würden erst einmal im Familienbesitz bleiben. Möglich, dass manche Erben sie dann doch verkaufen, weil die Erbimmobilie und der eigene Lebensmittelpunkt nicht zusammenpassen. Aber der Großteil der Immobilienerben veräußert das Haus der Eltern und Großeltern eben nicht – sondern vermietet im Zweifelsfall lieber.

Die abgestoßenen Häuser kämen auch nicht komplett zusätzlich auf den Markt. Denn bereits heute ist es so, dass viele Immobilien wegen Berufswechseln, Umzügen oder Scheidungen verkauft werden, nicht nur weil Ältere oder ihre Erben sie verkaufen. Rechnet man überdies aus, wie viele 60- bis 80-Jährige es heute gibt, und wie viele es in 20 bis 30 Jahren geben wird, dann unterscheidet sich deren Anzahl um gerade einmal zwei Millionen Menschen. Da nicht einmal jeder Zweite davon Immobilienbesitzer ist oder wird, beträgt das Delta, das sich durch die größere Babyboomer-Kohorte ergibt, also weitaus weniger als die Ausgangszahl von 4,8 Millionen Häusern.

Es wird also einige zehntausend zusätzliche Verkäufe geben, die auf eine Gesamtbevölkerung treffen, die in 30 Jahren um lediglich ein bis zwei Millionen Menschen kleiner ist als jetzt – je nachdem, wie sich der Zuzug in diesem Land noch entwickelt. Gut eine halbe Million Wohnimmobilien wechselten zuletzt pro Jahr die Besitzer. Dabei schwankte die Zahl auch zuletzt schon um rund 65.000 Einheiten auf und ab. Nach sehr viel Zusatzangebot klingen da die vermutlich 64.000 bis 96.000 Babyboomer-Immobilien nicht.

Zudem macht eine Zahl bereits jetzt die Immobilienökonomen nachdenklich: Zuletzt fiel die Wohneigentumsquote besonders in der Altersklasse der 45- bis 65-Jährigen deutlich. 2010 betrug sie 55 Prozent, jetzt sind es nur noch 50 Prozent, wie kürzlich eine Studie der Baumesse Exporeal ermittelte. Immer weniger Menschen in der Mitte des Lebens schaffen es also derzeit ins Wohneigentum. Viele Experten fragen sich bereits, ob das bedeutet, dass sie im Alter auch größere Schwierigkeiten haben könnten, ihre Lebenshaltungskosten zu bestreiten, angesichts enorm steigender Mieten.

Hier kommt der springende Punkt: Gerade all jene zwischen 45 und 65 könnten davon profitieren, wenn die Babyboomer ihre Häuser vererben. Denn genau diese älteren Nichtbesitzer dürften dann die Erben sein. Im Schnitt erben Bundesbürger heute nämlich, wenn sie zwischen 50 und 60 Jahre alt sind. Vermutlich also freuen sich viele, wenn sie in zehn oder 20 Jahren die Häuser der Eltern übernehmen können – und stoßen sie eben nicht ab.

Aus all diesen Gründen ist auch die Handlungsempfehlung gewagt, die Jacasa angesichts des vermeintlichen „Silver Tsunamis“ ausspricht: Ältere Hausbesitzer sollten ihre Immobilie möglichst früh verkaufen, um dem Preissturz zu entgehen. Jüngere sollten abwarten, weil Immobilien deutlich billiger werden könnten. Der schnelle Abverkauf durch die Älteren dürfte sich mit den Wünschen der Makler decken, die derzeit angesichts des weggebrochenen Neubaus und des jüngsten Marktknicks gern mehr Immobilien zum Vermarkten hätten. Doch kaum ein Senior dürfte – und sollte – die gewagte Marktaussicht zum Anlass nehmen, sich vom lieb gewordenen Wohneigentum zu trennen. Und für Jüngere wäre es fatal, lieber noch 20 Jahre zu warten, als zu kaufen.

Auch das kann begründet werden: Die Immobilienökonomen des Instituts der deutschen Wirtschaft haben aktuell ermittelt, wie sich die Immobilienpreise perspektivisch bis 2035 entwickeln werden. Studienautor Pekka Sagner geht von einer Preissteigerung von 1,1 Prozent jährlich aus – real wohlgemerkt, also nach Abzug der Inflation von rund zwei Prozent. Das bedeutet: Mit Inflation könnten die Preise rund 3,1 Prozent steigen. Eine Immobilie, die heute 365.000 Euro kostet (das ist aktuell der Median, jedes zweite Haus kostet also so viel hierzulande), dürfte in zehn Jahren 495.000 Euro wert sein. In 20 Jahren, wenn die Babyboomer-Immobilien auf den Markt kommen, könnten es demnach 672.000 Euro sein. Darauf warten sollte man also besser nicht.

Generell bleibe aber die Kluft am Immobilienmarkt bestehen, warnt Sagner: In den Wachstumsregionen rund um die großen Städte bleiben die Preise demnach stabil oder steigen weiter. In den strukturschwachen Schrumpfungsregionen dagegen sei allenfalls mit stagnierenden Hauspreisen zu rechnen. Wenn nicht sogar mit fallenden, wenn es großen Leerstand im Umkreis gibt oder wenn eine Immobilie höchst sanierungsbedürftig ist. Das dürfte einen Regionsstreifen betreffen, der sich zwischen Hamburg und Berlin von Nord nach Süd erstreckt und bis kurz vor Nürnberg reicht. Ebenso für einen Streifen vom Niederrhein über die Ruhr bis zum Sauerland, für die Vogelsbergregion nordöstlich von Frankfurt und rund um Greifswald. Dort wird es perspektivisch günstiger, Immobilien zu kaufen. 

Im Rest Deutschlands dürften die Immobilienpreise hoch bleiben. Denn auch wenn die Einwohnerzahl schrumpfen würde und die Zahl der Jüngeren ebenso: Die Zahl der Haushalte wächst dennoch unaufhörlich in diesem Land. Weil immer mehr Menschen nur allein oder zu zweit leben – und daher auch mehr Wohneinheiten benötigen. Landesweit fehlen derzeit über eine Million Wohnungen, beziffern Immobilienstatistiken. Weil zudem im Neubau fast nichts nachwächst, wird diese Lücke tendenziell noch größer. Und da sollen ein paar zusätzliche Einheiten auf dem Markt nun zum großen Preisrutsch führen? Macht mal nicht solch eine Welle!