Mindestens zwei, besser drei Prozent Leerstand in einer Stadt: Dieser Wert gilt in der Wohnungswirtschaft als gute Größe, damit ein Immobilienmarkt funktioniert, Umzüge und Renovierungen möglich sind. Von diesem Optimum haben sich die deutschen Großstädte jedoch schon lange entfernt; das Angebot an freien Wohnungen dort schrumpft immer weiter. In München, Frankfurt am Main und Freiburg geht laut einer bislang unveröffentlichten Auswertung der Analysehäuser Empirica und CBRE demnach auf dem Wohnungsmarkt so gut wie nichts mehr. Mit einer Leerstandsquote von 0,1 Prozent gibt es dort nahezu keine freien Wohnungen mehr. In Münster und Darmstadt ist die Situation mit einer Leerstandsquote von 0,2 Prozent kaum besser.
Am anderen Ende der Bandbreite steht Dessau-Roßlau mit einer Leerstandsquote von 7,6 Prozent, gefolgt von Pirmasens mit 7,3 und Chemnitz mit 7,0 Prozent. Knapp darunter liegen Salzgitter und Frankfurt an der Oder. „In Schrumpfungsregionen stagniert der Leerstand und beträgt 6,9 Prozent“, heißt es in der Analyse. „Demgegenüber liegt der Leerstand in Wachstumsregionen nur bei unterdurchschnittlichen 1,4 Prozent und ist damit weiter entfernt von einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt als je zuvor.“
Einer der größten Rückgänge in der Geschichte der Statistik
Die Analyse widmet sich dem marktaktiven Leerstand mit Wohnungen, die kurz- oder mittelfristig bezogen werden können. Schrottimmobilien gehen nicht in die Statistik ein. Die Angaben geben den Datenstand Ende 2024 wieder. Den Zeitverzug führen die Institute auf die aufwendige Auswertung zurück, in die Bewirtschaftungsdaten von CBRE, Marktdaten von Empirica sowie Zahlen des Statistischen Bundesamtes eingehen.
Insgesamt gab es in Deutschland Ende 2024 demnach 522.000 leer stehende Wohnungen, 45.000 weniger als im Jahr zuvor. Die Quote betrug 2,2 Prozent. Es handele sich um einen der größten Rückgänge in der Geschichte der Statistik, schreiben die Autoren. In Städten wie Schwerin, Pirmasens, Leipzig und Frankfurt (Oder) schrumpfte die Leerstandsquote zuletzt. Städte mit einem Zuwachs an Leerstand gebe es kaum noch.
Die Autoren führen die angespannte Lage vor allem auf die geringen Neubauzahlen und die hohen Zuwanderungszahlen der vergangenen Jahre zurück. Im vergangenen Jahr entstanden in Deutschland nur 251.900 Wohnungen. Um den Bedarf zu decken, wären Schätzungen zufolge zwischen 300.000 und 400.000 nötig. Die Ampelkoalition hatte sich zum Ziel gesetzt, die Neubauzahlen entsprechend zu steigern, allerdings geschah infolge der stark gestiegenen Baukosten das Gegenteil: Projektträger legten reihenweise Bauprojekte auf Eis.
Die schwarz-rote Koalition will unter anderem mit der Einführung eines sogenannten Gebäudetyps E eine Trendwende herbeiführen. Durch diese Gesetzesreform soll es möglich sein, weniger technisch anspruchsvolle Gebäude zu bauen, als die aktuellen DIN-Normen es vorsehen. Zuvor haben Union und SPD einen „Bauturbo“ auf den Weg gebracht, der es Kommunen ermöglicht, die langwierigen Bebauungsplanverfahren abzukürzen. Allerdings ist offen, inwieweit Städte von diesem Angebot Gebrauch machen werden. Oft sind es Lokalpolitiker und Anwohner, die Bauprojekte mit Verweis auf den Natur- und Artenschutz ausbremsen.
Empirica und CBRE erwarten noch bis 2027 eine Verschärfung der Lage. Zwar gehe die Zuwanderung aus dem Ausland zurück. Die Binnenwanderung nehme jedoch kaum noch Druck aus den Städten, weil etwa junge Familien selbst im weiter entfernten Umland der Städte kaum noch bezahlbare Ausweichmöglichkeiten fänden. Nur dass die Einkommen vieler Menschen zuletzt deutlich gestiegen seien, stelle eine gewisse Entlastung dar.