Das Dokument, um das im Berliner Regierungsviertel derzeit viele einen großen Bogen machen, trägt die Kennung 2024/1275. Mit dieser EU-Richtlinie haben die Mitgliedstaaten im April vergangenen Jahres die Vorschriften für die Energieeffizienz von Gebäuden neu gefasst. Um die Klimaziele zu erreichen, soll der Energieverbrauch von privaten und öffentlichen Immobilien deutlich sinken. Die Mitgliedstaaten müssen dazu einen Plan zur schrittweisen Renovierung ihres Gebäudebestands erstellen. Das erklärte Ziel laut der Richtlinie: ein „Nullemissionsgebäudebestand bis 2050“. Eigentlich sollen die Länder bis zum 29. Mai 2026 ihre Maßnahmen für die Umsetzung der sogenannten EPBD-Richtlinie festgelegt haben. Doch die Bundesregierung schiebt das heikle Thema vor sich her.
Noch zu präsent ist die Erinnerung daran, wie vor drei Jahren der damalige Wirtschaftsminister Robert Habeck den Zorn von Hauseigentümern für seinen „Heizungshammer“ zu spüren bekam. Kosten für den Klimaschutz sind politisch nur schwer durchzusetzen. Diesmal träfe der Unmut nicht die Grünen, sondern Union und SPD, die in den federführenden Ministerien – Wirtschaft und Wohnen – sitzen. Die Union wirbt deshalb in Brüssel dafür, die Frist für die Umsetzung der Richtlinie zu verlängern. „Aus meiner Sicht ist es jetzt kein großes Drama, wenn die Frist nicht taggenau eingehalten werden würde“, sagt der wirtschafts- und energiepolitische Sprecher der Bundestagsfraktion Andreas Lenz. Die SPD, die im Kabinett den Klimaminister stellt, will indes noch nicht von dem Beschlossenen abrücken. Die Positionsfindung laufe noch, teilt ein Sprecher mit.
Was wird aus der 65-Prozent-Regel?
Neben der EPBD haben die Koalitionspartner ein anderes heißes Eisen auf dem Tisch: die im Koalitionsvertrag vereinbarte „Abschaffung“ der habeckschen Heizungsreform, genauer: der Vorgabe, dass neue Heizungen nach dem Abschluss der kommunalen Wärmeplanung zu mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen müssen. Nachdem die zuständigen Ministerinnen Katherina Reiche und Verena Hubertz dazu im vergangenen Jahr keine Einigung erzielten, reden nun auch die Fraktionen mit.
Bis Ende Januar soll geklärt sein, was aus der 65-Prozent-Regel werden soll. Offen ist, ob im Zuge dieser Reform auch die neuen EU-Effizienzvorschriften umgesetzt werden. Inhaltlich sinnvoll wäre es, politisch könnte das den Parteien aber eher schaden. Im März stehen Landtagswahlen in Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz an. Sanierungspflichten für Hauseigentümer könnten sich da als Wahlgeschenk für die AfD erweisen.
Eine Sanierungspflicht für einzelne Gebäude sieht die EU-Richtlinie aber nicht vor. Aber sie regelt genau, um wie viel Prozent der Energieverbrauch bis 2030, 2035 und 2040 zu sinken hat – und auch, dass mindestens 55 Prozent dieser Einsparungen in den 43 Prozent der Wohngebäude mit der schlechtesten Gesamtenergieeffizienz erreicht werden müssen. Nutzt ein Gebäude erneuerbare Energien, stößt es also weniger CO2 aus als ein mit fossilen Energien betriebenes, fließt dies zwar positiv in die Bewertung ein. Das übergeordnete Ziel aber bleibt: Der Energieverbrauch im Gebäudebereich soll sinken.
Käufer preisen die Kosten ein
Wie heikel die Umsetzung der EU-Richtlinie ist, zeigt ein Blick in die einschlägigen Immobiliendatenbanken. Das Beratungsunternehmen Jones Lang Lasalle (JLL) listet in einer neuen Analyse auf, wie groß der Preisabschlag für Immobilien der schlechtesten Effizienzklassen (G/H) im Vergleich zu denen der besten Effizienzklassen (A/A+) ist. Das Ergebnis: Im Jahr 2021 mussten Verkäufer einer Immobilie mit sehr hohem Energieverbrauch „nur“ einen Preisabschlag von 11,6 Prozent gegenüber Immobilien mit sehr guter Energiebilanz hinnehmen. Im vierten Quartal vergangenen Jahres waren es dagegen 28,6 Prozent. Im Mittel über alle Effizienzklassen betrage der durchschnittliche Preisabschlag gegenüber der Topklasse A/A+ seit 2023 rund 18 Prozent, schreibt JLL.
Käufer preisen die auf sie zukommenden Kosten für eine energetische Modernisierung in den Verhandlungen ein. Wer eine unsanierte Immobilie verkaufen will, sieht sich mit wachsendem Sanierungsdruck einem wachsenden Wertverlust gegenüber.
Zu den Preisabschlägen tragen auch die Erwartungen an die zu erzielende Miete bei – schließlich will nicht jeder Käufer eine Wohnung selbst bewohnen. Das auf die Immobilienbranche spezialisierte Analysehaus Bulwiengesa hat ausgerechnet, dass in der Stadt Leipzig Immobilien der Effizienzklasse A+ im Schnitt für 14,30 Euro Miete je Quadratmeter angeboten werden, während Vermieter in der Effizienzklasse F nur 8,60 Euro erhalten. Der Energieverbrauch ist nicht der einzige Grund für diese Unterschiede, die effizienten Gebäude sind oft neueren Baujahrs und auch sonst besser ausgestattet. Aber ein wichtiger Faktor sei der Energieverbrauch schon, sagt André Adami, Bereichsleiter Wohnen bei Bulwiengesa.
Adami beobachtet, dass Eigentümer älterer Immobilien diese zunehmend verkaufen wollen, weil ihnen das Geld oder auch das Wissen für eine Sanierung fehlt. Die Frage ist: Findet sich überhaupt ein Käufer, der Interesse hat? Vor allem im ländlichen Raum, warnt Adami, könnte das in den kommenden Jahren schwierig werden. „Energetische Sanierungen rechnen sich nur in gefragten, teuren Städten“, sagt er. „In den anderen 50 Prozent des deutschen Wohnungsbestandes in ländlichen, weniger gesuchten Regionen lassen sich solche Maßnahmen nicht refinanzieren.“ Dies sei ein Problem, auf das die Politik noch keine Antwort gefunden habe.
Auf 800 bis 1000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche veranschlagt der Immobilienfachmann im Schnitt die Sanierungskosten. In vielen kleineren und mittelgroßen Städten seien Immobilien aber nur 1500 bis 2000 Euro je Quadratmeter wert. Dort gebe es auch kaum Mietinteressenten, die drei Euro mehr Kaltmiete je Quadratmeter zahlen könnten. Dies ist die maximale Mieterhöhung, die aktuell gesetzlich nach einer Modernisierung erlaubt ist. Staatliche Sanierungszuschüsse würden da wenig helfen, sagt Adami. Manche Immobilie auf dem Land werde in den nächsten Jahren „sterben“.
Vor „quasi kalten Entwertungen“ warnt CSU-Politiker Andreas Lenz. „Wer sich durch viel Mühe Wohneigentum aufgebaut hat, darf hierfür nicht bestraft werden.“ Die frühere Bauministerin Klara Geywitz (SPD) hatte schon im Jahr 2023 mit Verweis auf Regionen wie den Harz, das Sauerland und die Altmark vor umfassenden Sanierungspflichten gewarnt. „Ich sehe nicht, wie das gehen kann, ich sehe auch nicht, wie das finanziert werden kann“, sagte Geywitz damals. Wirtschaftsverbände wie der BDI sehen die EPBP dagegen nicht so kritisch – ein Anstieg der bislang geringen Sanierungsquote verheißt für sie mehr Geschäft.