Chancen am Immobilienmarkt: Stabile Voraussetzungen pro den Hauskauf

Das meistgesuchte Haus Deutschlands hat fünf Zimmer, 157 Quadratmeter Wohnfläche und kostet 588.000 Euro. Zumindest laut einer Untersuchung des Immobilienportals Immoscout 24. In der Realität dürfte das perfekte Eigenheim wohl deutlich individueller daherkommen. Doch Fakt ist: Es gibt sie wieder, die er­strebenswerten Wohnimmobilien zu bisher meist noch vertretbaren Preisen. Denn nach Jahren der Verunsicherung am Wohnimmobilienmarkt zeichnet sich erstmals wieder mehr Stabilität ab. Welche Chancen verbergen sich hier für Kaufinteressenten?

Die Immobilienpreise haben die Delle hinter sich gelassen und sind 2025 um rund drei Prozent gestiegen, auch die Bauzinsen haben sich zwischen 3,5 Prozent und vier Prozent stabilisiert. „Die Trendwende am Markt für Wohnimmobilien hat im vergangenen Jahr angefangen, und wir erwarten, dass sich diese Entwicklung 2026 fortsetzt“, sagt Carsten Brzeski, Chefvolkswirt der ING. „Dank sinkender Zinsen und sich stabilisierender Preise haben wir die Wende geschafft“, sagt auch Andreas Kunert, Mitglied der Geschäftsleitung von VDP Research und Leiter Immobilienmarkt­forschung. Auch Jörg Utecht zeigt sich optimistisch: 2025 habe solides Wachstum sowohl am Immobilienmarkt als auch bei den Finanzierungen gezeigt. „Aktuell haben wir ein gesundes Plateau erreicht“, sagt der Vorstandsvorsitzende des Finanzierungsvermittlers Interhyp.

Der Bauturbo der Bundesregierung hat dabei nach Ansicht der Experten keine Rolle gespielt. „Der Wohnungsbauturbo der Bundesregierung hat noch nicht richtig gezündet – und wird es vermutlich auch nicht“, sagt Brzeski, „denn dem gegenüber steht, dass er relativ schnell an Beschränkungen bezüglich Material und Personal stoßen wird.“ Zudem sehe er die Gefahr, dass die Infrastrukturinvestments zu Crowding-out-Effekten führen könnten, was die Situation im Neubau weiter erschweren würde. Denn nach wie vor sei der Überhang zwischen genehmigten und durchgeführten Bauvorhaben extrem hoch.

Nach Zahlen von Interhyp stiegen die Preise für Wohnimmobilien 2025 um rund drei Prozent. Utecht sieht darin eine gesunde Entwicklung: „Die Menschen vertrauen der Assetklasse Immobilien. Gleichzeitig steigen die Preise aber nicht so stark, dass Interessenten aus dem Markt gedrängt werden.“ Während der Niedrigzinsphase habe es viel Nachfrage und nur wenige Angebote gegeben, heute könnten Familien mit überschaubarem Zeitdruck aus mehreren Immobilien die für sich passendste aussuchen. Laut VDP-Immobilienpreisindex verteuerten sich selbst genutzte Wohnimmobilien im dritten Quartal 2025 im Bundesdurchschnitt um 2,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal. Nach Daten von Interhyp betrug der Preisanstieg im Gesamtjahr 2025 durchschnittlich 3,7 Prozent für Häuser und 3,1 Prozent für Wohnungen.

In den Top-7-Städten verteuerten sich Wohnimmobilien laut VDP Research im dritten Quartal 2025 um 3,2 Prozent. Dagegen hält die schwache Preisentwicklung in den strukturschwachen Regionen weiter an. Der Neubaubedarf konzentriere sich laut Kunert vorrangig auf Großstädte und große, kreisangehörige Städte.

Die monatliche Belastung durch den Immobilienkauf liegt Interhyp zufolge aktuell bei 25 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens und damit wieder nah am langjährigen Mittel von 27 Prozent. Zwar sei die Belastung in der Niedrigzinsphase mit rund 20 Prozent deutlich geringer gewesen, allerdings sei der Markt so überhitzt gewesen, dass viele gar keine Immobilie bekommen hätten und es oft nur ein theoretisches Konstrukt blieb, erläutert Utecht. Bei der durchschnittlichen monatlichen Rate zeigen sich im deutschlandweiten Vergleich Unterschiede: In Sachsen-Anhalt war sie im vergangenen Jahr mit rund 1190 Euro am niedrigsten, in Hamburg mit etwa 1900 Euro am höchsten. Mittlerweile gewöhnen sich die Menschen auch wieder an Finanzierungskosten von drei bis vier Prozent, stellen die Fachleute fest. Potentielle Käufer werden also einen noch größeren Anteil ihres verfügbaren Einkommens für den Immobilienkauf ausgeben müssen.

Laut Interhyp lagen die Bauzinsen für ein Immobiliendarlehen mit zehnjähriger Laufzeit vor einem Jahr noch bei etwa 3,25 Prozent und damit rund 50 Basispunkte unter dem aktuellen Niveau. Die Gründe dafür sind Utecht zufolge politischer Natur: zunächst die Ankündigung des Schuldenpakets im vergangenen Frühjahr und am Ende des Jahres die Schuldenaufnahme am Kapital­markt. Letztere sorgte für einen Rendite­anstieg der zehnjährigen Bundesanleihen, die wiederum auch die Bauzinsen Richtung Vier-Prozent-Marke mitzogen.

Der Interhyp-Vorstand geht nicht davon aus, dass die Bauzinsen in diesem Jahr viel Spielraum nach unten haben werden. Brzeski und seine Mitarbeiter rechnen sogar damit, dass die Bauzinsen im Jahresverlauf um weitere 20 Basispunkte vom aktuellen Niveau ansteigen werden. „Die erste Jahreshälfte 2026 wird bei den Bauzinsen aus unserer Sicht kaum Entlastung bringen“, sagt Oliver Kohnen, Geschäftsführer des Finanzierungsvermittlers Baufi 24. „Für 2026 spricht derzeit mehr für ein Bauzinsniveau näher an vier Prozent als für eine Rückkehr Richtung 3,5 Prozent.“ Gleichzeitig seien Ausschläge nach oben laut den Immobilienfachleuten angesichts der heiklen geopolitischen Ausgangssituation nicht auszuschließen. „Das größte Risiko ist ein eskalierender Zollstreit zusammen mit nachlassender Wirtschaftskraft“, sagt Kunert.

Auch in diesem Jahr rechnen die Fachleute mit einem moderaten Preiswachstum. „Wir erwarten Preissteigerungen von 2,5 bis drei Prozent für den Gesamtmarkt“, sagt Brzeski. Auf diesem Pfad wären die Wohnimmobilienpreise 2028 wieder zurück auf Spitzenniveau. „Für Kaufinteressierte ist das eine bittere Erkennt­nis: Wer in den vergangenen zwölf bis 18 Monaten nicht aktiv geworden ist, hat gleich dreifach Chancen verpasst – niedrigere Zinsen, günstigere Einstiegspreise und Schutz vor weiter steigenden Mieten“, sagt Kohnen.

Zu den größten Herausforderungen für Kaufinteressenten zählt Jörg Utecht in diesem Jahr weder die Preisentwicklung noch das Niveau der Bauzinsen, sondern die hohen Kaufnebenkosten sowie die Un­berechenbarkeit der Förderlandschaft. Er hofft, dass 2026 wieder mehr Verlässlichkeit und große Fördervolumina in die öffentliche Immobilienförderung zurückkehren. „Das würde noch mehr Menschen dazu ermutigen, den Immobilienerwerb anzugehen.“ Brzeski sieht die größten Herausforderungen dagegen in den anziehenden Zinsen und den Schwierigkeiten rund um Modernisierungskosten.

Durch den Druck auf dem Mietmarkt erwartet Brzeski eine steigende Nachfrage, während das Angebot die Entwicklung der vergangenen Jahre fortsetzen werde. „Angebot und Nachfrage sind wieder intakt“, lobt Utecht. Zudem seien die Lohnsteigerungen vollends bei den Verbrauchern angekommen und die Preise stabil. Der hohe Ansturm auf Mietobjekte und die antizipierte Mietinflation in den kommenden Jahren böten Kaufinteressierten die Chance, ihre Wohnkosten langfristig planbar zu fixieren und sich der Dynamik auf dem Mietmarkt zu entziehen. Das sei auch auf dem aktuellen Zinsniveau gut realisierbar, ist Utecht überzeugt.

„Es ist gerade schwierig, die Chancen am Immobilienmarkt zu benennen, weil der Markt wieder anzieht und die Suche nach Schnäppchen schwieriger wird“, sagt Brzeski. Dennoch zeigt er sich optimistisch: „Aufgrund des von uns erwarteten moderaten Preisanstiegs wird es ein gutes Jahr für Kaufinteressenten.“ Der leichte Zinsanstieg deute darauf hin, dass die Finanzierungskosten 2027 und 2028 nicht günstiger werden. Darum gilt: Chancen nutzen, wenn sie sich bieten – denn Abwarten kann teuer werden.