Unsicherheit hat den deutschen Immobilienmarkt erreicht. Im ersten Quartal 2026 ist die Nachfrage nach Mietwohnungen und Eigentumswohnungen spürbar zurückgegangen. Das geht aus dem am Dienstag veröffentlichten Wohnbarometer des Immoscout24 hervor.
Insgesamt ist die Nachfrage nach Wohneigentum trotz eines kurzfristigen Anstiegs im März gesunken. Geschäftsführerin Gesa Crockford hat dafür folgende Erklärung: „Viele Kaufinteressierte warten derzeit wegen der wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten ab. Der Nachfrageanstieg im März ist aus unserer Sicht kurzfristig zur Sicherung noch niedrigerer Zinsen.“ Für den weiteren Jahresverlauf sei eine Seitwärtsbewegung der Preise und mehr Zurückhaltung zu erwarten. Trotz der rückläufigen Nachfrage sehen die Fachleute den Kaufmarkt weiter stabil, bei Bestandswohnungen seien erste Erholungstendenzen zu sehen.
Doch der Irankonflikt habe seit dem 28. Februar die Erholung der vergangenen Wochen in Gefahr gebracht, sagt Crockford. Allerdings sei ein Zinsschock wie 2022 nicht zu erwarten. In dem Jahr begann der Ukrainekrieg. Damals vervierfachten sich die Finanzierungskosten binnen eines Jahres, aktuell betrage der Anstieg auf Jahressicht 20 Prozent. Zudem seien im aktuellen Bauzinsniveau von 3,9 Prozent auch die Zinsankündigungen der Europäischen Zentralbank (EZB) schon eingepreist. „Wenn der Irankonflikt nicht mehr allzu lange anhält, gehen wir davon aus, dass diese Entwicklung nicht langfristig ist“, sagt Kristian Kehlert, Leiter der Marktanalyse des Unternehmens. Falls doch, rechnet er mit steigenden Preisen im Neubau.
Eigentumswohnungen: Nachholpotential in Leipzig und Köln
Trotz des kurzfristigen Anstiegs im März ist die Nachfrage nach Wohneigentum im ersten Quartal 2026 in den Metropolen, kreisfreien Städten und im ländlichen Raum um acht Prozent gesunken. Im Umland der Metropolen betrug der Rückgang fünf Prozent. Insgesamt beobachten die Fachleute eine abnehmende Preisdynamik – mit Ausnahme von Eigentumswohnungen im Bestand. Hier stiegen die Kaufpreise stärker an als im Vorquartal. Deutschlandweit lagen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Bestand im ersten Quartal 2026 bei 2610 Euro je Quadratmeter, ein Plus von 1,4 Prozent. In den acht Metropolen betrug der Anstieg 1,1 Prozent.
Die günstigsten Metropolen mit den höchsten Preisanstiegen waren Leipzig, Köln und Berlin. Den geringsten Preisanstieg verzeichnete München mit 0,3 Prozent. Allerdings hat die Stadt mit 8288 Euro je Quadratmeter das höchste Preisniveau aller deutschen Metropolen. „In Leipzig sind die Preise noch niedriger als in anderen Metropolen, und Köln profitiert von Zuzug und relativ gutem Städteranking, daher sehen wir in beiden Städten noch viel Nachholpotential“, sagt Kehlert.
Auch im Neubausegment setzt Leipzig Impulse: Hier stiegen die Preise für Neubauwohnungen im Quartalsvergleich um 2,1 Prozent, während sie im Durchschnitt aller Top-acht-Städte lediglich um 0,8 Prozent zulegten. Auf Bundessicht blieben die Preise stabil. Auch auf Jahressicht hat die sächsische Stadt mit 5,2 Prozent den stärksten Anstieg aller acht Metropolen.
„Wir haben immer noch einen starken Angebotsmarkt, daher war wenig Preispotential vorhanden“, sagt Kehlert. Anhand von Sprengnetter-Daten haben sie ermittelt, dass der Verhandlungsspielraum in den deutschen Metropolen im Jahresvergleich um fast ein Viertel gesunken ist. Lagen die tatsächlichen Verkaufspreise im Februar 2025 noch 7,4 Prozent unter den Angebotspreisen, waren es im Februar 2026 nur noch 5,9 Prozent. Besonders groß ist der Verhandlungsspielraum in Köln (8,3 Prozent), in Leipzig gab es dagegen laut Daten keinen Verhandlungsspielraum mehr.
Neun Euro je Quadratmeter für eine Bestandswohnung
Nicht nur das Kaufinteresse, sondern auch die Nachfrage nach Mietwohnungen ist im ersten Quartal 2026 um drei bis vier Prozent zurückgegangen. Lediglich die Metropolen konnten ein leichtes Plus verzeichnen. Die Ursache dafür sehen Crockford und ihre Kollegen auch hier in der gestiegenen wirtschaftlichen Unsicherheit. „Der Druck auf den Mietmarkt lässt nach, auch weil viele Suchende aktuell zurückhaltender agieren. Dennoch bleiben Nachfrage und Bedarf hoch“, sagt die Geschäftsführerin. Obwohl auch im Jahresvergleich ein deutlicher Nachfragerückgang sichtbar sei, liege die Nachfrage weiter deutlich über dem Niveau von 2021. In den Metropolen beispielsweise sei die Nachfrage heute 43 Prozent höher.
Nach der Auswertung stiegen die Angebotsmieten für Bestandswohnungen bundesweit moderat um 1,3 Prozent auf durchschnittlich neun Euro je Quadratmeter. Auch der Mietanstieg in den Metropolen hat sich verlangsamt und lag im ersten Quartal 2026 unter einem Prozent für Neuvermietungen. Die Neubaumieten stiegen bundesweit im Vergleich zum Vorquartal um 0,8 Prozent auf 13,21 Euro je Quadratmeter.
In der aktuellen wirtschaftlich und geopolitisch unsicheren Situation wird deutlich, dass Wohnungssuchende nicht bereit sind, jeden Preis für eine neue Wohnung zu zahlen. „Wird ein bestimmtes Mietniveau überschritten, geht die Nachfrage deutlich zurück. Mehr Angebot und weniger Nachfrage führen dazu, dass die Mieten langsamer steigen und klassische Marktmechanismen greifen“, sagt Crockford.
Immoscout24 hat die Zahlungsbereitschaft am Beispiel Münchens ausgewertet: Steigt der Mietpreis auf 20 Euro je Quadratmeter, sinkt die Zahl der Anfragen um zehn Prozent. Bei 27 Euro je Quadratmeter halbiert sich die Zahl der Interessenten sogar. Das entspricht den aktuellen Mietpreisen für Bestandswohnungen sowie Neubauwohnungen. Vergleichswert waren 16 Euro je Quadratmeter. „Hohe Mieten stoßen auf immer weniger Interesse, weil sich die Menschen das nicht mehr leisten können“, sagt Kehlert. Es gebe klare Grenzen, in München sei eine deutliche Abbruchkante bei 24 Euro je Quadratmeter sichtbar.
Die Fachleute gehen davon aus, dass in den kommenden Quartalen wenig Potential für weiter steigende Mieten vorhanden ist, und erwarten eine Abkühlung. Auch am Kaufmarkt rechnen sie eher mit einer Seitwärtsbewegung. Dennoch ist Crockford überzeugt: Die Märkte sind in einer gesunden Situation und die Marktmechanismen intakt. Bleibt nur zu hoffen, dass der Irankonflikt nicht dauerhaft auf den Immobilienmarkt drückt.